Содержание
- Что такое REIT?
- Типы недвижимости
- преимущества
- Выбор правильного REIT
- Суть
Обилие инвестиционных инструментов создает проблему для среднего инвестора, пытающегося понять, о чем они все. Акции являются основой инвестирования, облигации всегда были безопасным местом для хранения ваших денег, опционы увеличивали рычаги для спекулянтов, а взаимные фонды считаются одним из самых простых инструментов для инвесторов. Одним из видов инвестиций, который не совсем попадает в эти категории и который часто упускают из виду, является инвестиционный траст в недвижимость, или REIT.
Ключевые вынос
- Инвестиционный траст недвижимости (REIT) - это компания, которая владеет, управляет или финансирует объекты, приносящие доход. Компания REIT владеет и управляет недвижимостью. Ипотека REIT удерживает или торгует ипотечными кредитами и ипотечными ценными бумагами. REIT генерирует устойчивый поток дохода для инвесторы, но мало что предлагают в плане прироста капитала. Большинство REIT публично торгуются как акции, что делает их высоколиквидными - в отличие от большинства инвестиций в недвижимость.
Что такое REIT?
Трастовая компания REIT, которая накапливает денежные средства посредством первичного публичного размещения акций (IPO), которое затем используется для покупки, разработки, управления и продажи активов в сфере недвижимости. IPO идентично любому другому предложению безопасности со многими из тех же правил, касающихся проспектов, требований к отчетности и правил; однако вместо покупки акций в одной компании владелец одного подразделения REIT покупает часть управляемого пула недвижимости. Этот пул недвижимости затем генерирует доход путем сдачи в аренду, аренды и продажи имущества и регулярно распределяет его непосредственно владельцу REIT.
Типы недвижимости
REIT, как и большинство инвестиций, бывают разных вкусов. Эти фонды имеют классификации, которые указывают тип бизнеса, которым они занимаются, и могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются.
Акции REIT являются наиболее распространенной формой предприятия. Эти организации покупают, владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Доходы поступают в основном от арендной платы, а не от перепродажи свойств портфеля.
Ипотечные фонды недвижимости, также известные как mREIT, ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости. Кредитование может осуществляться либо напрямую через ипотечные кредиты и займы, либо косвенно через приобретение ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS - это инвестиционные фонды с ипотечными кредитами, выпущенными спонсируемыми государством предприятиями (GSE). Их доходы в основном связаны с чистой процентной маржей - разницей между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Из-за ипотечного фокуса этого REIT они потенциально чувствительны к повышению процентных ставок.
Предприятия Hybrid REIT имеют как физическую арендуемую недвижимость, так и ипотечные кредиты в своих портфелях. В зависимости от заявленной инвестиционной направленности организации, они могут взвесить портфель для большего количества собственности или большего количества закладных.
преимущества
Когда вы покупаете долю REIT, вы, по сути, покупаете физический актив с долгим ожидаемым сроком службы и потенциалом для получения дохода за счет аренды и повышения стоимости имущества. Это контрастирует с обыкновенными акциями, где инвесторы покупают право участвовать в прибыльности компании через собственность. Приобретая REIT, вы не только приобретаете реальную долю в праве собственности на недвижимость путем увеличения и уменьшения стоимости, но также участвует в доходе, полученном от собственности. Это создает некоторую страховочную сетку для инвесторов, поскольку они всегда будут иметь права на собственность, лежащую в основе траста, при этом получая выгоду от своего дохода.
Еще одним преимуществом, которое этот продукт предоставляет среднему инвестору, является возможность инвестировать в недвижимость без обычно связанных больших требований к капиталу и рабочей силе. Кроме того, поскольку средства этого траста объединяются, возникает большая степень диверсификации, поскольку трастовые компании могут покупать многочисленные объекты недвижимости и снижать негативные последствия проблем с одним активом. Индивидуальные инвесторы, пытающиеся имитировать REIT, должны будут покупать и поддерживать большое количество объектов инвестиционной недвижимости, что обычно влечет за собой значительные затраты времени и денег на инвестиции, которые нелегко ликвидировать. При покупке REIT капитальные вложения ограничиваются ценой единицы, количество вложенного труда ограничивается объемом исследований, необходимых для правильного инвестирования, и акции являются ликвидными на обычных фондовых биржах.
Последнее, и, возможно, самое важное, преимущество, которое предоставляют REIT, - это их требование распределять почти 90% своего годового налогооблагаемого дохода, создаваемого приносящей доход недвижимостью, своим акционерам. Эта сумма вычитается на корпоративном уровне и обычно облагается налогом на личном уровне. Таким образом, в отличие от дивидендов, существует только один уровень налогообложения для выплат, выплачиваемых инвесторам. Этот высокий уровень распределения означает, что держатель REIT активно участвует в прибыльности управления и имущества в рамках траста, в отличие от владения обыкновенными акциями, когда корпорация и ее совет директоров решают, распределять ли акционеру лишние денежные средства.
Выбор правильного REIT
Как и в случае любых инвестиций, вы должны сделать свою домашнюю работу, прежде чем принять решение о покупке REIT. Есть некоторые очевидные признаки, на которые следует обратить внимание перед принятием решения:
1. Управление
При покупке в траст или управляемый пул активов всегда важно понимать и знать историю работы менеджеров и их команды. Рентабельность и оценка активов тесно связаны со способностью менеджера выбрать правильные инвестиции и выбрать лучшие стратегии. При выборе того, во что инвестировать REIT, убедитесь, что вы знаете команду менеджеров и их послужной список. Проверьте, как они компенсируются. Если это основано на производительности, есть вероятность, что они также заботятся о ваших интересах.
2. Диверсификация
REIT - это трасты, ориентированные на владение собственностью. Поскольку рынки недвижимости колеблются в зависимости от местоположения и типа недвижимости, крайне важно, чтобы REIT, который вы решили купить, был правильно диверсифицирован. Если REIT активно инвестируется в коммерческую недвижимость, а уровень занятости падает, у вас будут серьезные проблемы. Диверсификация также означает, что траст имеет достаточный доступ к капиталу для финансирования будущих инициатив по росту и надлежащего использования для увеличения прибыли.
3. Доход
Последний пункт, который вы должны рассмотреть перед покупкой в конкретный REIT, это средства от операций и наличные деньги, доступные для распространения. Эти цифры важны, так как они измеряют общую эффективность REIT, что, в свою очередь, означает перевод денег инвесторам. Будьте осторожны, чтобы не использовать обычные цифры дохода, генерируемые REIT, так как они будут включать любую амортизацию имущества и, таким образом, изменять цифры. Эти цифры полезны только в том случае, если вы уже внимательно изучили два других признака, поскольку вполне возможно, что REIT может получить аномальную доходность из-за состояния рынка недвижимости или удачи руководства в выборе инвестиций.
Суть
Имея так много разных способов инвестировать свои деньги, важно, чтобы любое принятое вами решение было хорошо информировано. Это относится к акциям, облигациям, взаимным фондам, REIT или любым другим инвестициям. Тем не менее, REIT имеет некоторые интересные функции, которые могут хорошо вписаться в ваш портфель.
