В то время как ипотечный кредит на жилье является наиболее распространенным видом финансирования, используемым для покупки жилья, финансирование собственником является альтернативой, которая имеет свои преимущества и недостатки как для покупателей, так и для продавцов.
Финансирование владельца: обзор
Дом, как правило, самая крупная инвестиция, которую человек когда-либо делает. Из-за высокой стоимости это обычно связано с определенным типом финансирования. Финансирование собственника происходит, когда покупатель жилья финансирует покупку напрямую через продавца, а не через обычного ипотечного кредитора или банк.
При финансировании собственником (также называемом финансированием продавца) продавец не передает деньги покупателю, как это сделал бы ипотечный кредитор. Вместо этого продавец предоставляет покупателю достаточно кредита для покрытия покупной цены дома, за вычетом любого первоначального взноса, а затем покупатель производит регулярные платежи до тех пор, пока сумма не будет выплачена полностью. Покупатель подписывает вексель продавцу, в котором прописаны условия кредита, включая процентную ставку, график погашения и последствия дефолта. Владелец иногда сохраняет право собственности на дом, пока покупатель не погасит кредит.
Большинство сделок по финансированию собственников являются краткосрочными, и типичная схема может включать амортизацию кредита в течение 30 лет, но с последующим промежуточным платежом после пяти. Теория заключается в том, что через пять лет покупатель должен иметь достаточный капитал в доме и / или иметь достаточно времени, чтобы улучшить свое финансовое положение, чтобы претендовать на обычный ипотечный кредит.
Собственное финансирование может быть хорошим вариантом как для покупателей, так и для продавцов, но есть риски. Вот посмотрите на плюсы и минусы финансирования владельца, будь вы покупатель или продавец.
Преимущества финансирования владельца
Собственное финансирование может быть хорошим вариантом для обеих сторон сделки с недвижимостью:
Плюсы для покупателей
- Более быстрое закрытие - не нужно ждать, чтобы банковский кредитный специалист, андеррайтер и юридический отдел рассмотрели и утвердили заявку. Более дешевое закрытие - нет банковских сборов или расходов на оценку. Гибкий первоначальный взнос - нет банковского или государственного минимума. Хороший вариант для покупателей, которые не в состоянии обеспечить ипотеку.
Плюсы для продавцов
- Может продавать «как есть» - потенциальная возможность продать без проведения дорогостоящего ремонта, который может потребоваться традиционным кредиторам. Хорошие инвестиции - потенциальная возможность получить более выгодные ставки на деньги, которые вы собрали от продажи своего дома, чем на инвестирование этой суммы другими способами. Вариант суммы - вексель может быть продан инвестору, предоставляя вам единовременную выплату сразу. Сохраняйте титул - если покупатель по умолчанию, вы сохраняете авансовый платеж, любые деньги, которые были выплачены, а также дома. Продажа быстрее - потенциал для продажи и закрытия быстрее, поскольку покупатели избегают ипотечного процесса.
Квалифицированный юрист по недвижимости должен проконсультироваться, чтобы ответить на любые вопросы, а также написать договор купли-продажи и вексель.
Недостатки финансирования собственника
Хотя финансирование владельца может быть выгодным как для покупателей, так и для продавцов, оно также имеет некоторые юридические, финансовые и материально-технические недостатки:
Минусы для покупателей
- Более высокие проценты - проценты, которые вы платите, скорее всего, будут выше, чем те, которые вы платите банку. Все равно потребуется одобрение продавца - даже если продавец играет на деньги владельца, он может не захотеть стать вашим кредитором. - если продавец имеет ипотечный кредит на имущество, его банк или кредитор может потребовать немедленной полной оплаты долга, если дом продан (вам). Это связано с тем, что большинство ипотечных кредитов имеют оговорки «причитаются к продаже», и если кредитору не платят, банк может лишиться права выкупа. Чтобы избежать этого риска, убедитесь, что продавец владеет домом бесплатно и ясно, или что кредитор продавца согласен на финансирование со стороны владельца. Выплаты за воздушный шар - при многих соглашениях о финансировании со стороны владельца, крупный платеж должен выплачиваться через пять лет. Если вы не сможете получить финансирование к тому времени, вы можете потерять все деньги, которые вы заплатили до сих пор, а также дом.
Минусы для продавцов
- Закон Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей - В соответствии с этим законом новые правила были применены к финансированию собственника. Платежи на воздушном шаре не могут быть вариантом, и вам, возможно, придется привлекать инициатора ипотечного кредита в зависимости от количества объектов, которые вы владелец финансируете каждый год. По умолчанию - покупатель может прекратить совершать платежи в любое время. Если это произойдет, и он не просто уйдет, вы можете в конечном итоге пройти процесс потери права выкупа. Стоимость ремонта - если вы по какой-либо причине забираете собственность, вам может потребоваться оплатить ремонт и техническое обслуживание, в зависимости от насколько хорошо покупатель позаботился о недвижимости.
Ключевые вынос
- Собственное финансирование может помочь продавцам продавать быстрее и помочь покупателям попасть в дома, даже если они не смогут получить традиционную ипотеку. Есть преимущества и недостатки, о которых должны знать как покупатели, так и продавцы при рассмотрении или участии в соглашении о финансировании собственника. Как покупатели, так и продавцы должны проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, чтобы ответить на вопросы и правильно организовать продажу / покупку.
