Что такое ипотечный пересчет?
Пересчет ипотеки, также называемый пересчетом кредита, - это функция в некоторых типах ипотеки, где оставшиеся платежи пересчитываются на основе нового графика амортизации. Во время пересчета ипотеки заемщик выплачивает большую сумму в счет своего основного долга, а затем его ипотека пересчитывается на основе нового баланса. Некоторые ипотеки имеют запланированную дату пересчета, которая является датой, когда кредитор рассчитывает новый график амортизации на основе оставшегося основного остатка и срока ипотеки.
Ключевые вынос
- Пересчет ипотеки или пересчета кредита - это когда заемщик выплачивает большую сумму в счет основной суммы своего ипотеки, в результате чего кредитор пересчитывает кредит на основе нового баланса. Когда кредитор пересчитывает кредит, он создает новый график амортизации, который является Таблица платежей по кредиту, показывающая основную сумму и проценты, которые составляют каждый платеж до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью. Основным преимуществом для заемщика является перерасчет ипотеки - возможность уменьшить ежемесячные платежи. Ссуды с отрицательной амортизацией или вариант ипотеки с регулируемой ставкой (опция ARM) часто имеют пункт о пересмотре ипотеки как часть кредитного договора.
Как работает ипотечный пересчет
Для заемщика основной выгодой пересмотра ипотеки является уменьшение ежемесячных платежей. Пересчет также уменьшает сумму процентов, которые заемщик будет выплачивать в течение срока действия кредита. Это также может быть более удобным вариантом, чем рефинансирование. При рефинансировании вы заменяете текущую ипотеку новой ипотечной ссудой, которая может быть дорогостоящей и зависит от вашего кредитоспособности. Пересчет ипотеки не включает проверку кредитоспособности и продолжается с первоначальной ипотеки.
С другой стороны, рефинансирование ипотеки означает погашение существующего кредита и его замену новым. Есть много причин, почему домовладельцы рефинансируют.
- Возможность получить более низкую процентную ставку. Сократить срок ипотеки. Желание перейти от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной ставкой или наоборот. Возможность задействовать капитал дома для финансирования Большая покупка. Желание консолидировать долг.
В отличие от рефинансирования ипотеки, перерасчет ипотеки не снизит процентную ставку по вашей ипотеке.
Типы ипотеки, которые могут быть пересмотрены
Отрицательные ссуды
Перерасчет ипотеки может быть записан в условиях кредита и связан с отрицательной амортизацией кредита. Отрицательно амортизируемый заем имеет структуру платежа, которая допускает запланированный платеж, который меньше, чем процентная ставка по ссуде. Когда платеж меньше начисления процентов в то время, он создает отложенный процент. Сумма созданного отложенного процента добавляется к основной сумме займа, что приводит к ситуации, когда задолженность по основной сумме увеличивается с течением времени, а не уменьшается.
Из-за этого возрастающего основного долга ипотека с отрицательной амортизацией требует, чтобы кредит был пересмотрен в какой-то момент, чтобы он был погашен к концу запланированного срока. Кроме того, ипотека с отрицательной амортизацией имеет триггеры, которые могут привести к внеплановому изменению. Например, если основной остаток ссуды достигает установленного предела посредством отрицательной амортизации, инициируется пересчет ипотеки.
Опция с регулируемой ставкой по ипотечным кредитам (опция ARM)
Ипотека с отрицательной амортизацией также известна как ипотека с регулируемой ставкой (опция ARM). Эти ипотечные кредиты предоставляют заемщикам варианты, которые включают выплату всей основной суммы и процентов или только часть процентов. Хотя варианты, доступные с опцией ARM, обеспечивают большую гибкость при платежах, заемщик может легко получить более долгосрочную задолженность, чем раньше. Как и в случае других ипотечных кредитов с регулируемой ставкой, существует возможность резкого и быстрого изменения процентных ставок в зависимости от рынка.
Пример переоценки ипотеки
Даже если в ипотеку не включена опция перерасчета, вы можете обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, принесет ли вам пользу перерасчет ипотеки. Пересчет кредита может снизить ваши ежемесячные платежи. Выплачивая единовременно выплачиваемую сумму и пересматривая вашу ипотеку, вы можете уменьшить свои расходы на жилье; тогда как если вы отправите единовременную сумму без перерасчета, вы уменьшите свой баланс, но ваши ежемесячные платежи останутся прежними.
Например, у вас есть 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой на сумму 500 000 долларов США и процентной ставкой 4%. Ваш совокупный процент и основная выплата составляют $ 2, 338 в месяц. Через пять лет вы получите неожиданную единовременную сумму в размере 375 000 долларов. Однако, если вы решили использовать эту единовременную сумму для погашения ипотеки без перерасчета ипотеки, вы будете продолжать платить 2338 долларов в месяц. Если вы переоформите кредит на оставшиеся 25 лет ипотеки, ежемесячный платеж уменьшится до 1507 долларов.
