За последние несколько десятилетий этические нарушения и преступная деятельность в различных отраслях затронули нашу экономику, особенно в банковском, финансовом и жилищном секторах. Давайте рассмотрим сложные этические и криминальные проблемы, связанные с мошенничеством с ипотекой.
Что такое ипотечное мошенничество?
Мошенничество в его простейшей форме - это намеренное искажение фактов и обман: одна сторона обманывает другую, искажая информацию, факты и цифры. Таким образом, мошенничество с ипотекой - это не просто практика хищнического кредитования, ориентированная на определенных заемщиков.
Мошенничество с жильем или ипотекой может быть совершено лицами, которые намереваются занять имущество в качестве основного места жительства, или группами инвесторов, которые обманывают с помощью арендуемой недвижимости или совершают мошеннические оценки при подбрасывании домов.
Согласно Федеральному бюро расследований (ФБР), это является каким-либо «существенным искажением, искажением или упущением, связанным с имуществом или потенциальной ипотекой, на которые опирается страховщик или кредитор для финансирования, покупки или страхования займа». С этим рабочим определением мы видим, что мошенничество с ипотекой может быть совершено как отдельными заемщиками, так и профессионалами отрасли. И суммы высоки. Например, в Сакраменто, штат Калифорния, семь человек были осуждены за мошенничество с ипотекой на сумму 10 миллионов долларов в начале 2019 года.
Чтобы понять последствия для жилищного сектора и рынка недвижимости, а также для финансовых учреждений, просто ознакомьтесь с заголовками и литературой о кризисе ипотечного кредитования 2008 года. Большая часть того спекулятивного кредитования, которое было основано на мошенничестве с ипотекой.
Зачем совершать ипотечное мошенничество?
Заемщики и профессионалы мотивированы на мошенничество с ипотекой по многим причинам. Мы можем описать большинство из этих причин, определив два основных типа - мошенничество с жильем и мошенничество с целью получения прибыли. Мошенничество с жильем совершается заемщиками, которые часто с помощью кредитных сотрудников или другого персонала искажают или опускают соответствующие сведения о занятости и доходах, долгах и кредитах или стоимости и состоянии имущества с целью приобретения или сохранения права собственности на недвижимость. Мошенничество с целью получения прибыли совершается профессионалами отрасли, которые искажают, искажают или опускают соответствующие сведения о занятости и доходах своих сотрудников или их клиентов, долгах и кредитах, а также стоимости и состоянии имущества с целью максимизации прибыли по кредитной сделке.
Здесь важно отметить, что мошенничество с целью получения прибыли может быть совершено любым профессионалом в цепочке кредитных операций, включая застройщика, агента по продаже недвижимости, кредитного специалиста, ипотечного брокера, консультанта по кредитам / долгу, оценщика недвижимости, инспектора недвижимости, страхового агента, название компании, адвокат и условное депонирование. Профессионалы отрасли могут также работать сообща, как сеть, чтобы обманывать андеррайтеров, кредиторов и заемщиков, максимизировать комиссионные и делиться прибылью на все услуги, связанные с ипотекой. Эти действия мотивированы либо желанием получить дополнительные комиссионные с продаж, либо просто увеличить инвестиционную позицию.
Общие схемы мошенничества с ипотекой и мошенничество
Наиболее распространенными схемами мошенничества с ипотечными кредиторами являются мошенничество с недвижимостью, мошенничество с жильем и мошенничество с покупателем. Подмена собственности, как правило, не является незаконной, когда она связана с покупкой дома, удержанием / ремонтом и последующей перепродажей с целью получения прибыли. С другой стороны, когда недвижимость покупается ниже рыночной и сразу же продается с прибылью с помощью коррумпированного оценщика, который «проверяет», что стоимость недвижимости фактически удваивает первоначальную сумму покупки, указывается мошенничество с ипотекой.
Ключевые вынос
- Обычные мошенничества с ипотечным кредитованием - это хищение личных данных и фальсификация доходов / активов, в то время как отраслевые профессионалы могут использовать мошеннические оценки и воздушные займы, чтобы обмануть систему. Хищническое кредитование, выкуп и мошенничество с уменьшением ипотеки - все это способствовало Великой рецессии в 2007 году. Ипотека мошенничество продолжает оставаться проблемой в Америке. Согласно данным CoreLogic, сообщенным CNBC в октябре 2018 года, «по оценкам, каждое из 109 заявок на ипотеку имеет признаки мошенничества». Существуют профессиональные организации, занимающиеся мониторингом и расследованием мошенничества с ипотекой, а также ФБР.
В случае схемы фальсификации имущества в тот же день цепочка прав собственности и оценки часто являются мошенническими и включают в себя три стороны - продавца, флиппера и ничего не подозревающего конечного покупателя. Продавец заключает с флиппером договор на покупку недвижимости по цене ниже рыночной. Флиппер предоставляет конечному покупателю мошенническое обязательство по страхованию правового титула, показывая флиппера в качестве владельца (хотя это не так), и оценка производится по завышенной цене, согласованной флиппером и конечным покупателем.
Мошенничество с жильем - это схема, используемая инвесторами для получения права на более высокое соотношение займа к стоимости и более низкие расходы на покупку, помимо снижения ставок по ипотечным кредитам. Мошенничество с жильем происходит, когда заемщик заявляет, что дом будет занят владельцем, чтобы получить благоприятный банковский статус, когда недвижимость фактически останется вакантной. Покупатель соломы использует или разрешает кому-либо использовать свою личность, кредитный рейтинг и доход для приобретения имущества для другого покупателя, который не может претендовать на ипотечный кредит (или претендовать на лучшие ставки). Покупатели соломы часто используются инвесторами, добровольно или неосознанно, для сокрытия других форм и множества уровней мошенничества.
Самыми распространенными мошенничествами с ипотечным кредитованием являются кража личных данных и фальсификация доходов / активов. Кража личных данных происходит, когда реальный покупатель мошенническим путем получает финансирование с использованием информации о невольной и не подозревающей жертве, включая номера социального страхования, даты рождения и адреса. Кража личных данных для целей ипотеки может также включать в себя похищенные платежные квитанции, банковские записи, налоговые декларации, W2s и фальсифицированные письма о подтверждении занятости. Даже записи о праве собственности могут быть сфальсифицированы, и заемщики могут получить мошенническую ипотеку на имущество, которым они не владеют и не занимают.
Воздушный заем против мошенничества с оценкой
Самыми распространенными мошенничествами с ипотечным кредитом среди профессионалов являются воздушные займы и мошенничество с оценками. Воздушный кредит - это кредит, полученный на несуществующее имущество или на несуществующего заемщика. Группа профессионалов будет часто работать вместе, чтобы создать фальшивого заемщика, фальшивую цепочку правового титула и получить связующее звено и страхование имущества. Кроме того, цепочка мошенничества может включать телефонные банки и почтовые ящики для создания поддельных проверок занятости, домашние адреса и номера телефонов заемщиков. Мошенничество с воздушными займами просто отдает деньги преступникам, и никакая собственность никогда не покупается и не продается.
Мошенничество при оценке часто включает в себя агента по недвижимости, застройщика, оценщика и кредитного сотрудника, которые работают вместе, чтобы максимизировать цену покупки и сумму кредита, чтобы увеличить свои комиссионные. С другой стороны, коррумпированные оценщики часто недооценивают имущество, чтобы гарантировать, что другой инвестор сможет приобрести актив.
Некоторые формы хищнического кредитования, выкупа и мошенничества с уменьшением ипотеки сильно зависят от вышеупомянутой практики мошенничества с ипотекой. Хищническое кредитование обычно включает в себя фальсификацию данных о доходах кредиторов, чтобы неточно отразить их способность брать на себя дополнительный долг. Такая деятельность в значительной степени способствовала Великой рецессии.
Борьба с ипотечным мошенничеством
Нет недостатка в законодательстве на местном, штатном или федеральном уровне, предназначенном для уменьшения мошенничества с ипотекой. В последнее время штаты сделали большой шаг, требуя лицензирования кредитных офицеров и непрерывного образования. Кроме того, агентства недвижимости, права собственности и страховки лицензируются и контролируются государственными органами. Во многих штатах также требуется периодический аудит деятельности и транзакций ипотечных компаний для контроля за их соблюдением.
Профессиональные организации, такие как Ассоциации Ипотечных Банков и Национальная Ассоциация Ипотечных Брокеров, имеют кодекс поведения и лучшие практики, которые контролируются коллегами. Подразделение экономических преступлений ФБР II также отслеживает жалобы и подозрительную активность в ипотечной отрасли.
Суть
Хорошей новостью является то, что мы можем улучшить рынки за счет сокращения мошенничества с ипотекой. Люди должны установить реалистичные ожидания для заимствования и опыта домовладения. Инвесторы должны установить реалистичные цели для получения прибыли. Профессионалы отрасли должны руководствоваться более высокими личными стандартами и подчиняться подотчетности организации. Правительствам необходимо сделать законодательство более единообразным и совместить деятельность правоохранительных органов с активными расследованиями.
