ОПРЕДЕЛЕНИЕ Ипотечного обслуживания
Ипотечное обслуживание - это процент ежемесячного денежного потока, который остается после того, как денежный поток был разделен на купон и основной платеж для держателя ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). Эта плата за обслуживание, как правило, идет на обслуживание кредита и, возможно, является гарантией для страховщика MBS.
Ломать ипотечное обслуживание
Например, в типичной сделке с MBS, если процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 8%, держатель MBS может получить 7, 5%, обслуживающий агент по ипотеке получает 0, 25%, а страховщик MBS получает 0, 15%. Это оставляет оставшиеся 0, 10% (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) в качестве избыточного обслуживания.
Как и MBS, избыточное обслуживание подвержено риску предоплаты и продления. Когда оценивается избыточное обслуживание, оно оценивается на основе оценки того, как долго продлится аннуитет. Это необходимо оценить, поскольку точно не известно, когда заемщик может рефинансировать или иным образом погашать свою ипотеку. Значение избыточного обслуживания может резко измениться при изменении процентных ставок, поскольку изменения текущих процентных ставок по отношению к процентной ставке по ипотеке определяют, как долго может продолжаться аннуитет избыточного обслуживания, связанного с этой ипотекой.
Откуда происходит чрезмерное обслуживание ипотеки
Избыточное обслуживание ипотеки может быть результатом обработки закладных, которые связываются отправителем, а затем продаются. Если покупатель не обслуживает кредит самостоятельно, он может заключить договор на обслуживание, возможно, с инициатором или третьей стороной. В соответствии с таким соглашением, обслуживающее лицо обычно сохраняет за собой право на получение части процентных платежей, произведенных заемщиками, в отношении общего объема обслуживаемых ипотечных кредитов.
Спред по ипотечному обслуживанию - это сумма процентов, удерживаемая обслуживающим лицом, и частично рассматривается обслуживающим лицом как форма разумной компенсации за оказанные услуги. Если есть часть спреда по обслуживанию ипотеки, которая превышает то, что можно было бы считать разумной компенсацией за выполненные услуги, это называется спредом по чрезмерному обслуживанию и будет представлять собой продолжающиеся инвестиции в процентную часть базового пула ипотеки.
Служба внутренних доходов (IRS) ранее постановила, что владение определенными спредами по обслуживанию избыточных закладных будет представлять собой актив недвижимости, и, таким образом, доход от спредов по обслуживанию избыточных кредитов будет рассматриваться как процент по обязательствам, обеспеченным закладными на недвижимость. Это решение было сочтено применимым для инвестиционных фондов недвижимости в целях налогообложения.
