С количественной точки зрения, инвестиции в недвижимость чем-то похожи на инвестиции в акции. Чтобы получить прибыль, инвесторы должны определить стоимость недвижимости и сделать обоснованные предположения о том, какую прибыль получит каждый из них, будь то оценка стоимости недвижимости, доход от аренды или и то, и другое.
Оценка акций обычно проводится с помощью двух основных методологий: абсолютная стоимость и относительная стоимость. То же самое относится и к оценке имущества. Дисконтирование будущего чистого операционного дохода (NOI) по соответствующей ставке дисконтирования для недвижимости аналогично оценкам дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций; Интеграция модели мультипликатора валового дохода в сфере недвижимости сопоставима с оценками относительной стоимости акций. Ниже мы рассмотрим, как оценивать недвижимость с помощью этих методов.
Учебник: «Первый раз покупатель дома»
Коэффициент капитализации
Одним из наиболее важных предположений, которое делает инвестор в недвижимость при оценке недвижимости, является выбор подходящей ставки капитализации, которая является необходимой нормой доходности недвижимости за вычетом прироста стоимости или амортизации. Проще говоря, это ставка, применяемая к чистому операционному доходу для определения приведенной стоимости имущества.
Например, если имущество, которое, как ожидается, будет приносить чистый операционный доход (NOI) в размере 1 млн. Долл. США в течение следующих десяти лет, дисконтируется с коэффициентом капитализации 14%, рыночная стоимость имущества составляет 1 000 000 долл. США /.14 = 7 142 857 долл. США (нетто). операционный доход / общий коэффициент капитализации = рыночная стоимость).
Рыночная стоимость в 7 142 857 долл. Является хорошей сделкой, если недвижимость продается по 6, 5 млн долл. США. Это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.
Определение ставки капитализации является одним из ключевых показателей при оценке приносящей доход собственности. Хотя это несколько сложнее, чем вычисление средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, есть несколько методов, которые инвесторы могут использовать, чтобы найти подходящий уровень капитализации. (Информацию по теме см. В разделе «4 способа оценить недвижимость, сдаваемую в аренду»)
Метод наращивания
Одним из распространенных подходов является метод наращивания. Начиная с процентной ставки, добавьте:
- Соответствующая премия за ликвидность (возникает в связи с неликвидным характером недвижимости) Премия за улавливание (учитывает чистое удорожание земли) Премия за риск (показывает общую подверженность риску на рынке недвижимости)
При процентной ставке 4%, без ликвидности 1, 5%, премия за повторный вылов 1, 5%. и уровень риска 2, 5%, коэффициент капитализации долевого имущества суммируется как: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Если чистый операционный доход составляет 200 000 долларов США, рыночная стоимость имущества составляет 200 000 долларов США /.115 = 1 739 130 долларов США.
Очевидно, что выполнить этот расчет очень просто. Сложность заключается в оценке точных оценок для отдельных компонентов уровня капитализации, что может быть сложной задачей. Преимущество метода наращивания состоит в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.
Маркет-экстракционный метод
Метод рыночного извлечения предполагает наличие текущей, легко доступной информации о чистом операционном доходе и цене продажи сопоставимых приносящих доход объектов. Преимущество метода извлечения рынка состоит в том, что уровень капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.
Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, инвестор рассматривает возможность покупки парковки, которая, как ожидается, принесет 500 000 долларов чистого операционного дохода. В области есть три существующих сопоставимых приносящих доход свойства парковки.
- Чистая прибыль от парковки 1 составляет 250 000 долларов США, а цена продажи - 3 миллиона долларов США. В этом случае ставка капитализации составляет: 250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США = 8, 33%. Чистая операционная прибыль 2-го парка парковки составляет 400 000 долл. США, а цена продажи - 3, 95 млн долл. США. Ставка капитализации составляет: 400 000 долл. США / 3 950 000 долл. США = 10, 13%. Чистая операционная прибыль Лота 3 составляет 185 000 долл. США, а цена продажи - 2 млн. Долл. США. Коэффициент капитализации составляет: 185 000 долл. США / 2 000 000 долл. США = 9, 25%.
На основании рассчитанных ставок для этих трех сопоставимых объектов (8, 33%, 10, 13% и 9, 25%) общая ставка капитализации в 9, 4% будет разумным представлением рынка. Используя этот коэффициент капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Стоимость инвестиционной возможности для парковки составляет 500 000 долл. США / 0, 094 долл. США = 5 319 149 долл. США.
Метод инвестиционной группы
Коэффициент капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для объектов недвижимости, которые используют как долговое, так и долевое финансирование. Преимущество метода полосы инвестиций заключается в том, что он является наиболее подходящим показателем капитализации для финансируемых инвестиций в недвижимость.
Первым шагом является расчет коэффициента амортизационного фонда. Это процент, который должен быть выделен для каждого периода, чтобы иметь определенную сумму в будущем. Предположим, что недвижимость с чистым операционным доходом в размере 950 000 долларов США финансируется на 50% с использованием долга под 7%, подлежащего амортизации в течение 15 лет. Остальное оплачивается за счет собственного капитала с требуемой ставкой доходности 10%. Коэффициент амортизационного фонда будет рассчитываться как:
(Количество лет * 12 месяцев) -112 месяцев Процентная ставка
Подключив номера, мы получим:
.07 / 12
{ 15x12 } - 1
Это составляет до 0, 003154 в месяц. В год этот процент составляет: 0, 003154 х 12 месяцев = 0, 0378. Ставка, по которой кредитору необходимо платить, равна коэффициенту амортизационного фонда плюс процентная ставка. В этом примере эта ставка равна:.07 +.0378 = 10, 78% или.1078.
Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием 50% веса для долга и 50% веса для капитала равна: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10, 39%. В результате рыночная стоимость имущества составляет: 950 000 долл. США /.1039 = 9 143 407 долл. США.
Как ценить инвестиционную недвижимость
Сопоставимые оценки собственного капитала
Модели абсолютной оценки определяют текущую стоимость будущих входящих денежных потоков для получения внутренней стоимости акции; Наиболее распространенными методами являются модели дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтирования денежных потоков (DCF). С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их доходами. Соотношения, такие как цена к прибыли и цена к продажам, сравниваются с другими внутриотраслевыми компаниями, чтобы определить, является ли акция недооцененной или переоцененной. Как и в оценке капитала, анализ оценки недвижимости должен реализовывать обе процедуры для определения диапазона возможных значений.
Расчет чистого операционного дохода недвижимости
Рыночная стоимость = r − gNOI1 = RNOI1, где: NOI = Чистый операционный доход = Требуемая норма прибыли на активы недвижимости g = Скорость роста NOIR = Коэффициент капитализации (r − g)
Чистый операционный доход отражает прибыль, полученную от имущества после учета операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей. Перед вычетом расходов необходимо определить общие доходы, полученные от инвестиций. Ожидаемый доход от аренды может быть изначально спрогнозирован на основе сопоставимых объектов поблизости. С надлежащим исследованием рынка, инвестор может определить, какие цены арендаторы взимают в области и предположить, что подобные арендные платы за квадратный фут могут быть применены к этой собственности. Прогнозируемое увеличение арендной платы учитывается в темпах роста в рамках формулы.
Поскольку высокий уровень вакансий является потенциальной угрозой возврата инвестиций в недвижимость, для определения упущенного дохода следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки, если актив не используется на полную мощность.
Операционные расходы включают те, которые непосредственно понесены в ходе повседневной эксплуатации здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включена в расчет общих расходов. Чистый операционный доход от недвижимости аналогичен прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).
Дисконтирование чистого операционного дохода от инвестиций в недвижимость по ставке рыночной капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов по соответствующей требуемой норме прибыли, скорректированной с учетом роста дивидендов. Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу увидеть сходство. (DDM - одна из самых основополагающих финансовых теорий, но она не уступает своим предположениям. Ознакомьтесь с разделом «Модель скидок на дивиденды» .)
Нахождение доходоприносящей собственности объекта
Рыночная стоимость = валовой доход × множитель валового дохода
Подход, основанный на множителе валового дохода, представляет собой метод относительной оценки, основанный на исходном допущении, что недвижимость в той же области будет оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать. Как следует из названия, валовой доход - это совокупный доход до вычета любых операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакансий.
Например, если инвестор в недвижимость приобретает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить из сопоставимых данных о недвижимости, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя изначально инвестор может предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 x 12 месяцев x 100 000 кв. Футов), в любой момент времени в здании, вероятно, будут свободные помещения. Исходя из того, что доля вакансий составляет 10%, валовой годовой доход составляет 10, 8 млн. Долл. США (12 млн. Долл. США x 90%). Аналогичный подход применяется и к методу чистого операционного дохода.
Следующим шагом в оценке стоимости недвижимости является определение множителя валового дохода. Это достигается при наличии исторических данных о продажах. Изучение продажных цен сопоставимых объектов и деление этой стоимости на сгенерированный валовой годовой доход дает средний множитель для региона.
Этот тип подхода к оценке аналогичен использованию сопоставимых операций или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают показатель прибыли на акцию (EPS) на отношение P / E в отрасли. Оценка недвижимости может проводиться с помощью аналогичных мер.
Контрольно-пропускные пункты для оценки недвижимости
Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определить стоимость приносящего доход имущества с помощью этих расчетов довольно сложно. Прежде всего, получение необходимой информации, касающейся всех исходных данных формулы, таких как чистый операционный доход, премии, включенные в коэффициент капитализации, и сопоставимые данные о продажах, может оказаться чрезвычайно трудоемким и сложным.
Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы предсказать и учесть возможное влияние изменения экономических переменных.
Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовые рынки, иногда бывает трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения. Тем не менее, из-за значительных капитальных вложений, которые обычно требуются для покупки крупной застройки, этот сложный анализ может принести большую отдачу, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акционерный капитал). Таким образом, потратив время на исследование необходимых ресурсов, стоит времени и энергии.
Суть
Оценка недвижимости часто основывается на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, в дополнение к подходу дисконтированного чистого операционного дохода и валового дохода, также часто используются - некоторые уникальные для этого класса активов. Например, некоторые отраслевые эксперты обладают активными практическими знаниями о миграции и развитии городов. В результате они могут определить, какие локальные районы наиболее вероятно будут испытывать самую высокую скорость оценки.
Какой бы подход ни использовался, наиболее важным показателем успеха стратегии является то, насколько хорошо она исследована.
