Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) владеют корзиной недвижимости, от торговых центров до кинотеатров, от жилых домов до офисных парков, от отелей до больниц. REIT может специализироваться в определенном секторе недвижимости или диверсифицироваться в различные типы недвижимости. Инвестиции в REIT привлекательны по нескольким причинам, особенно для инвесторов, ориентированных на доход. И хотя в настоящее время существуют риски для рынка REIT в целом, в долгосрочной перспективе REIT оказались победителями.
Что искать в REIT
Для розничных инвесторов REIT имеет ряд преимуществ перед инвестициями в недвижимость. Прежде всего, ваши инвестиции ликвидны. Вы можете покупать и продавать акции REIT, которые торгуются как акции на бирже. Акции REIT также имеют низкие инвестиционные минимумы; инвестирование непосредственно в реальную собственность часто требует гораздо более значительных обязательств.
REITs приносят доход от аренды и аренды принадлежащей им недвижимости. Большая часть (90%) облагаемого налогом дохода REIT должна быть возвращена акционерам в виде дивидендов. В результате инвесторы часто полагаются на REIT как на поставщиков стабильных денежных потоков, хотя акции также могут дорожать, если это делают активы.
Когда вы будете готовы инвестировать в REIT, обратите внимание на рост доходов, который связан с более высокими доходами (более высокий уровень занятости и повышение арендной платы), более низкими затратами и новыми возможностями для бизнеса. Также необходимо, чтобы вы исследовали команду менеджеров, которая контролирует свойства REIT. Хорошая управленческая команда будет иметь возможность модернизировать объекты и улучшить услуги недостаточно загруженного здания, увеличивая спрос.
REIT предостережения
Важно, чтобы вы не рассматривали REIT как инвестиционный актив сами по себе. Вы должны посмотреть на отраслевые тенденции, прежде чем определить, какой тип REIT лучше всего подходит для вашего портфеля.
Например, трафик торговых центров снижается из-за возросшей популярности онлайн-покупок и сокращения пригородных кварталов (впервые с 1920-х годов рост городов опередил пригородный рост). Таким образом, REIT, которые подвергаются строгому или серьезному риску для торговых центров, будут представлять больший риск, чем те, которые инвестируют в другие виды недвижимости.
Или взять отели. Инвестировать в REIT, который ориентирован на них, значит инвестировать в индустрию туризма. Несмотря на то, что в данный момент отрасль может преуспеть, отели могут столкнуться с проблемой сокращения деловых поездок, поскольку компании ищут способы сокращения расходов, и веб-конференции становятся все более распространенным явлением.
С точки зрения общих экономических тенденций, низкая инфляция и отсутствие роста заработной платы, например, в США в 2000-х годах, часто ограничивают потенциал роста REIT, поскольку они сдерживают рост арендной платы. Тем не менее, REITs показали хорошие результаты перед лицом этих встречных ветров.
Дальновидный REIT
Ключ должен быть дальновидным. Например, миллениалы предпочитают городскую жизнь пригородной жизни, и эта тенденция привела к вышеупомянутому сокращению трафика пригородных торговых центров и увеличению уличной торговли (городские торговые ряды, закрепленные за продуктами или другими крупными розничными продавцами). Один REIT заметил тенденцию рано и настроился соответствующим образом.
Acadia Realty Trust (AKR) ориентируется на городские районы с высокими барьерами для въезда, которые ограничены в предложении и густонаселены. Кроме того, используется подход, который заключается в том, чтобы не влюбляться в одного конкретного розничного продавца, потому что популярный розничный продавец сегодня может не быть популярным розничным продавцом завтра. Вместо этого он инвестирует в улицу, квартал или здание, что позволяет ему всегда вносить коррективы, чтобы горячие продавцы были на месте. Но самое важное здесь заключается в том, что, вкладывая значительные средства в уличную торговлю, Acadia Realty Trust буквально пошла дальше, чем ее коллеги. Имея рыночную капитализацию в 2, 30 миллиарда долларов, REIT имеет 84 объекта в своем основном портфеле, общей площадью 4, 2 миллиона квадратных футов; по состоянию на октябрь 2018 года дивидендная доходность составила 3, 6%.
Суть
Несмотря на преимущества, никто не должен инвестировать исключительно в REIT. Как и с любым классом активов, они всегда должны быть частью диверсифицированного портфеля.
