Что такое инвестиционная недвижимость?
Инвестиционная недвижимость - это недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от инвестиций либо за счет дохода от аренды, будущей перепродажи недвижимости, либо и того и другого. Имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.
Инвестиционная собственность может быть долгосрочным усилием или краткосрочным вложением. С последним инвесторы будут часто заниматься переворотом, где недвижимость покупается, реконструируется или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода времени.
Термин «инвестиционная собственность» также может использоваться для описания других активов, которые инвестор приобретает ради будущей оценки, таких как предметы искусства, ценные бумаги, земля или другие предметы коллекционирования.
Понимание инвестиционной собственности
Инвестиционные свойства - это те, которые не используются в качестве основного места жительства. Они генерируют некоторую форму дохода - дивиденды, проценты, арендную плату или даже роялти - которые выходят за рамки обычной сферы деятельности владельца недвижимости. И способ использования инвестиционной собственности оказывает существенное влияние на ее стоимость.
Инвестиционные свойства приносят доход и не являются первичными резиденциями.
Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества. Это часто упоминается как самое высокое и лучшее использование собственности. Например, если инвестиционная недвижимость зонирована как для коммерческого, так и для жилого использования, инвестор взвешивает все за и против, пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует собственность таким образом.
Инвестиционная собственность часто упоминается как второй дом. Но эти два понятия не обязательно означают одно и то же. Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или кто-то с основным домом в городе может купить вторую недвижимость в стране в качестве убежища на выходные. В этих случаях второе свойство предназначено для личного использования, а не в качестве дохода.
Типы инвестиционной недвижимости
Жилой: Аренда домов - это популярный способ инвестора пополнить свой доход. Инвестор, который приобретает жилую недвижимость и сдает ее арендаторам, может получать ежемесячную арендную плату. Это могут быть дома на одну семью, кондоминиумы, квартиры, таунхаусы или другие типы жилых домов.
Коммерческие: приносящие доход свойства не всегда должны быть жилыми. Некоторые инвесторы, особенно корпорации, приобретают коммерческие объекты, которые используются специально для коммерческих целей. Обслуживание и улучшение этих свойств может быть выше, но эти затраты могут быть компенсированы большей прибылью. Это потому, что аренда этих свойств часто требует более высоких арендных ставок. Этими зданиями могут быть коммерческие жилые дома или торговые точки.
Смешанное использование: свойство смешанного использования может использоваться одновременно как в коммерческих, так и в жилых целях. Например, здание может иметь розничную витрину на первом этаже, такую как магазин, бар или ресторан, в то время как в верхней части структуры размещаются жилые единицы.
Ключевые вынос
- Инвестиционная недвижимость приобретается с целью получения дохода за счет дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или обоих. Недвижимость может представлять собой краткосрочную или долгосрочную инвестиционную возможность. Инвестиционная недвижимость не является первичной резиденцией или вторым домом, что затрудняет получение финансирования инвесторами. О продаже инвестиционной собственности необходимо сообщить, что может привести к приросту капитала, что может иметь налоговые последствия для инвесторов.
Финансирование инвестиционной недвижимости
В то время как заемщики, которые получают ссуду для своего основного места жительства, имеют доступ к множеству вариантов финансирования, включая ссуды FHA, ссуды VA и обычные ссуды, может быть более сложно получить финансирование для инвестиционной собственности.
Страховщики не предоставляют ипотечное страхование инвестиционных объектов, и, как следствие, заемщикам необходимо иметь как минимум 20% скидки, чтобы обеспечить банковское финансирование инвестиционных объектов.
Банки также настаивают на хороших кредитных рейтингах и относительно низких соотношениях стоимости кредита до того, как одобрить заемщика для ипотеки инвестиционной собственности. Некоторые кредиторы также требуют, чтобы заемщик имел достаточные сбережения, чтобы покрыть не менее шести месяцев расходы на инвестиционную собственность, таким образом гарантируя, что ипотека и другие обязательства будут поддерживаться в актуальном состоянии.
Налоговые последствия
Если инвестор получает арендную плату с инвестиционной собственности, Служба внутренних доходов (IRS) требует, чтобы он указывал арендную плату как доход, но агентство также позволяет ему вычитать соответствующие расходы из этой суммы. Например, если арендодатель в течение года собирает арендную плату в размере 100 000 долл. США, но платит 20 000 долл. США на ремонт, содержание газона и связанные с этим расходы, он сообщает о разнице в 80 000 долл. США в качестве дохода от самостоятельной занятости.
Если человек продает инвестиционную собственность больше, чем первоначальная цена покупки, у него есть прирост капитала, о котором необходимо сообщить в IRS. По состоянию на 2019 год прирост капитала по активам, удерживаемым в течение как минимум одного года, считается долгосрочным доходом и облагается налогом в размере 15%, за исключением тех, кто состоит в браке и имеет налогооблагаемый доход, превышающий 479 000 долл. США, или один, а доход превышает 425 800 долл. США. В этих случаях ставка составляет 20%.
Напротив, если налогоплательщик продает свое основное место жительства, он должен только сообщить о приросте капитала, превышающем 250 000 долларов, если он подает индивидуально, и 500 000 долларов, если он женат и подает совместно. Прибыль от капиталовложений в недвижимость - это цена продажи за вычетом покупной цены за вычетом любых существенных улучшений
Для иллюстрации представьте, что инвестор покупает недвижимость за 100 000 долларов и тратит 20 000 долларов на установку новой сантехники. Несколько лет спустя он продает недвижимость за 200 000 долларов. После вычета его первоначальных инвестиций и капитального ремонта его выручка составляет 80 000 долларов.
