Содержание
- Ипотечная производственная линия
- Влияние инвесторов на ипотечные ставки
- Ипотека с фиксированной процентной ставкой
- Роль ФРС
- Ипотека с регулируемой ставкой - ARM
- Прогнозирование изменений
- Суть
Ипотечные кредиты бывают двух основных форм - фиксированная ставка и регулируемая ставка - с некоторыми гибридными комбинациями и несколькими производными каждой. Базовое понимание процентных ставок и экономических факторов, определяющих будущий курс процентных ставок, может помочь вам принять финансово обоснованные решения по ипотечным кредитам. Такие решения включают в себя выбор между ипотекой с фиксированной ставкой или ипотекой с регулируемой ставкой (ARM) или решение о необходимости рефинансирования из ипотеки с регулируемой ставкой.
Ипотечная производственная линия
Ипотечная индустрия состоит из трех основных частей или бизнесов: инициатор ипотеки, агрегатор и инвестор.
Инициатором ипотеки является кредитор. Кредиторы бывают разных форм: от кредитных союзов и банков до ипотечных брокеров. Создатели ипотеки вводят и продают кредиты потребителям. Они продают кредиты. Они конкурируют друг с другом на основе процентных ставок, сборов и уровней обслуживания, которые они предлагают. Процентные ставки и сборы, которые они взимают, определяют размер прибыли. Большинство ипотечных кредиторов не «портфельные» кредиты (это означает, что они не сохраняют кредитный актив). Вместо этого они продают ипотеку на вторичном рынке ипотеки. Процентные ставки, которые они взимают с потребителей, определяются их прибылью и ценой, по которой они могут продавать ипотеку на вторичном рынке ипотеки.
Агрегатор покупает новые кредиты в других учреждениях. Они являются частью вторичного ипотечного рынка. Большинство агрегаторов также являются инициаторами ипотеки. Агрегаторы объединяют много схожих ипотечных кредитов для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) - процесс, известный как секьюритизация. Обеспеченная ипотекой безопасность - это облигация, обеспеченная базовым фондом ипотеки. Ипотечные ценные бумаги продаются инвесторам. Цена, по которой ценные бумаги с ипотечным покрытием могут быть проданы инвесторам, определяет цену, которую агрегаторы будут платить за вновь выданные ипотечные кредиты от других кредиторов, и процентные ставки, которые они предлагают потребителям для их собственных ипотечных кредитов.
Есть много инвесторов в ипотечные ценные бумаги: пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, банки, хедж-фонды, иностранные правительства, страховые компании, а также Freddie Mac и Fannie Mae (финансируемые государством предприятия). Поскольку инвесторы пытаются максимизировать доходность, они часто проводят анализ относительной стоимости ценных бумаг с ипотечным покрытием и других инвестиций с фиксированным доходом, таких как корпоративные облигации. Как и для всех финансовых ценных бумаг, спрос инвесторов на обеспеченные ипотекой ценные бумаги определяет цену, которую они будут платить за эти ценные бумаги.
Влияние инвесторов на ипотечные ставки
В значительной степени ипотечные обеспеченные инвесторы определяют ставки по ипотечным кредитам, предлагаемые потребителям. Как объяснено выше, производственная линия ипотеки заканчивается в форме обеспеченной ипотекой ценной бумаги, приобретенной инвестором. Свободный рынок определяет рыночные клиринговые цены, которые инвесторы будут платить за ипотечные ценные бумаги. Эти цены возвращаются через ипотечную отрасль, чтобы определить процентные ставки, которые вам будут предложены при покупке вашего дома.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой
Процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой является фиксированной на весь срок действия ипотеки. Однако в среднем 30-летние ипотеки с фиксированной процентной ставкой имеют более короткий срок жизни из-за того, что клиенты перемещают или рефинансируют свои ипотечные кредиты. Эмпирическое правило раньше состояло в том, что домовладельцы оставались в своих домах в среднем семь лет. Тем не менее, Национальная ассоциация строителей жилья сообщила в январе 2018 года, что теперь она изменилась с 12 до 13 лет.
Ипотечные ценные бумаги сильно коррелируют с ценами казначейских облигаций США. Это означает, что цена обеспеченной ипотекой ценной бумаги, обеспеченной 30-летней ипотекой, будет изменяться вместе с ценой пятилетней ноты казначейства США или 10-летней облигации казначейства США на основе финансового принципала, известного как дюрация. На практике срок 30-летней ипотеки ближе к пятилетнему векселю, но рынок стремится использовать 10-летнюю облигацию в качестве ориентира. Это также означает, что процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, предлагаемая потребителям, должна увеличиваться или уменьшаться с доходностью 10-летних облигаций Казначейства США. Доходность облигации является функцией ее купонной ставки и цены.
Экономические ожидания определяют цену и доходность казначейских облигаций США. Наихудшим врагом облигации является инфляция, которая подрывает стоимость будущих выплат по облигациям - как купонных платежей, так и погашения основной суммы. Поэтому, когда инфляция высока или ожидается ее рост, цены на облигации падают, что означает, что их доходность возрастает - существует обратная зависимость между ценой облигации и ее доходностью.
Роль ФРС
Федеральный резерв играет большую роль в инфляционных ожиданиях. Это связано с тем, что восприятие рынком облигаций того, насколько хорошо Федеральный резерв контролирует инфляцию посредством администрирования краткосрочных процентных ставок, определяет долгосрочные процентные ставки, такие как доходность 10-летних облигаций Казначейства США. Другими словами, Федеральная резервная система устанавливает текущие краткосрочные процентные ставки, которые рынок интерпретирует для определения долгосрочных процентных ставок, таких как доходность 10-летних облигаций Казначейства США.
Помните, что процентные ставки по 30-летним ипотечным кредитам тесно связаны с доходностью 10-летних облигаций Казначейства США. Если вы пытаетесь предсказать, что будут делать 30-летние процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой в будущем, посмотрите и поймите доходность 10-летних облигаций Казначейства США (или пятилетнюю ноту) и следите за состоянием рынка. говорят о денежно-кредитной политике Федерального резерва.
Ипотека с регулируемой ставкой - ARM
Процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой может меняться ежемесячно, каждые шесть месяцев, ежегодно или реже, в зависимости от условий ипотеки. Процентная ставка состоит из значения индекса плюс маржа. Это известно как полностью проиндексированная процентная ставка. Обычно округляется до одной восьмой процентного пункта. Значение индекса является переменным, в то время как маржа является фиксированной на срок действия ипотеки. Например, если текущее значение индекса составляет 6, 83%, а маржа составляет 3%, округление до ближайшей восьмой процентного пункта приведет к полностью проиндексированной процентной ставке 9, 83%. Если индекс упадет до 6, 1%, полностью проиндексированная процентная ставка будет 9, 1%.
Процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой привязана к индексу. Существует несколько различных ипотечных индексов, используемых для ипотеки с плавающей ставкой, каждый из которых построен с использованием процентных ставок либо по типу активно торгуемого финансового обеспечения, либо по типу банковского кредита, либо по типу банковского вклада. Все различные ипотечные индексы в целом коррелируют друг с другом. Другими словами, они движутся в том же направлении, вверх или вниз, по мере изменения экономических условий.
Большинство ипотечных индексов считаются краткосрочными индексами. «Краткосрочный» или «термин» относится к термину ценных бумаг, займов или депозитов, используемых для построения индекса. Как правило, любое обеспечение, кредит или депозит сроком на один год или менее считается краткосрочным. Большинство краткосрочных процентных ставок, в том числе используемых для построения ипотечных индексов, тесно связаны с процентной ставкой, известной как ставка по федеральным фондам.
Прогнозирование изменений
Если вы пытаетесь прогнозировать изменения процентных ставок по ипотечным кредитам с регулируемой ставкой, посмотрите на форму кривой доходности. Кривая доходности отражает доходность казначейских облигаций США со сроком погашения от трех месяцев до 30 лет.
Когда форма кривой плоская или имеет нисходящий наклон, это означает, что рынок ожидает, что Федеральная резервная система сохранит краткосрочные процентные ставки стабильными или снизит их. Когда форма кривой идет вверх, рынок ожидает, что Федеральная резервная система повысит краткосрочные процентные ставки выше.
Крутизна кривой в любом направлении свидетельствует о том, насколько рынок ожидает от Федерального резерва повышения или понижения краткосрочных процентных ставок. Цена фьючерса Fed Funds также является показателем рыночных ожиданий относительно будущих краткосрочных процентных ставок.
Суть
Понимание того, что влияет на текущие и будущие фиксированные и регулируемые ставки по ипотечным кредитам, может помочь вам принять финансово обоснованные решения по ипотеке. Например, он может сообщить ваше решение о выборе ипотеки с плавающей ставкой вместо ипотеки с фиксированной ставкой и помочь вам решить, когда имеет смысл рефинансировать ипотеку с плавающей ставкой.
Не верьте всему, что слышите по телевизору. Это не всегда «хорошее время для рефинансирования ипотеки с плавающей ставкой до того, как процентная ставка будет расти еще больше». Процентные ставки могут расти и дальше, или же они могут упасть. Узнайте, что говорит кривая доходности.
- (Для получения дополнительной информации см. Как процентные ставки работают на ипотеку, Ознакомьтесь с текущими ипотечными ставками, Как процентные ставки работают на ипотеку, Понимание структуры ипотечного платежа, Ипотечные баллы: в чем смысл? Ипотека: Фиксированная ставка против регулируемой ставки, Фиксированная Ипотека с плавающей процентной ставкой: что лучше сейчас? Поиск наилучших ставок по ипотечным кредитам, получение хороших ставок по ипотечным кредитам? Запишите это! Наиболее важные факторы, влияющие на ставки по ипотечным кредитам, прогнозирование ставок по ипотечным кредитам: покупка, продажа или рефери ?, регулируемая Процентная ставка по ипотечному кредиту: что происходит при повышении процентных ставок, важнее ли цена дома или процентная ставка ?, покупка по ипотечным ставкам)
