Инвесторы, желающие оценить стоимость инвестиционного траста в недвижимость (REIT), обнаружат, что традиционные показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и цена к прибыли (P / E), не применяются. мы обсудим более надежный метод оценки стоимости REIT.
Изучение средств от операций (FFO)
Начнем с рассмотрения сводного отчета о доходах от вымышленного жилого фонда XYZ Residential (XYZ).
С 2017 по 2018 год чистый доход XYZ Residential, или «итоговая прибыль», вырос почти на 30% (+ 122 534 долл. США до 543 847 долл. США). Однако эти цифры чистой прибыли включают расходы на амортизацию, которые являются значительными статьями. Для большинства предприятий амортизация - это приемлемый неденежный расход, который распределяет стоимость инвестиций, сделанных в предыдущий период. Но недвижимость отличается от большинства инвестиций в основной капитал или оборудование, потому что собственность редко теряет свою стоимость и часто дорожает. Чистый доход, показатель, уменьшаемый за счет амортизации, является, следовательно, плохим показателем эффективности. В результате имеет смысл судить REIT по средствам от операций (FFO), что исключает амортизацию. (Для справочного чтения об инвестициях REIT, см. Путь REIT.)
Компании должны согласовать FFO, которая указана в сносках, наряду с чистой прибылью. Общий расчет включает добавление амортизации обратно к чистой прибыли и вычитание прибыли от продажи амортизируемого имущества. Мы вычитаем эти выгоды, предполагая, что они не повторяются и, следовательно, не способствуют устойчивой способности REIT выплачивать дивиденды. Сверка чистого дохода с FFO (с незначительными статьями, удаленными для ясности) в 2017 и 2018 годах изложена следующим образом:
Ясно, что после начисления амортизации и вычета прироста имущества средства от операционной деятельности (FFO) составляют около 838 390 долларов в 2017 году и почти 758 000 долларов в 2018 году.
Необходимо сообщать о FFO, но в ней есть слабость: она не вычитает капитальные затраты, необходимые для поддержания существующего портфеля объектов недвижимости. Акционеры должны владеть недвижимостью, например, покрасить квартиры, поэтому FFO - это не совсем истинный остаточный денежный поток, остающийся после всех затрат и расходов.
Поэтому профессиональные аналитики используют меру, называемую «скорректированные средства от операций» (AFFO), чтобы оценить стоимость REIT. Несмотря на то, что FFO широко используется, специалисты склонны фокусироваться на AFFO по двум причинам. Во-первых, это более точная мера остаточного денежного потока, доступного акционерам, и, следовательно, лучшее «базовое число» для оценки стоимости. Во-вторых, это истинный остаточный денежный поток и лучший предсказатель будущей способности REIT выплачивать дивиденды.
У AFFO нет единого определения, но в большинстве расчетов вычитаются капитальные затраты, как указано выше. В случае XYZ Residential из FFO вычитается почти 182 000 долларов, чтобы получить AFFO на 2018 год. Это число обычно можно найти в отчете о движении денежных средств REIT. Он используется в качестве оценки денежных средств, необходимых для поддержания существующих свойств, хотя при внимательном рассмотрении конкретных свойств можно получить более точную информацию.
Традиционные показатели, такие как прибыль на акцию, прибыль на акцию и P / E не являются надежными при оценке стоимости REIT.
Изучение роста в FFO и / или AFFO
Мы можем оценить значение REIT с большей точностью, когда у нас есть FFO и AFFO в поисках ожидаемого роста в одной или обеих метриках. Это требует тщательного изучения основных перспектив REIT и его сектора. Особенности оценки перспектив роста REIT выходят за рамки этой статьи, но вот несколько источников для рассмотрения:
- Перспектива повышения арендной платы - перспектива улучшения / поддержания планов занятости для улучшения / повышения качества недвижимости (популярная и успешная тактика заключается в приобретении недорогих объектов недвижимости и улучшении их для привлечения более качественных арендаторов; лучшие арендаторы приводят к более высоким показателям занятости (меньше выселений) и более высокая арендная плата) перспективы внешнего роста (многие REIT способствуют росту FFO за счет приобретения, но это легче сказать, чем сделать, потому что REIT должен распределять большую часть своей прибыли и, как правило, не имеет большого запаса наличности, однако многие REIT успешно сокращают свои портфели, продажа неэффективных объектов недвижимости для финансирования приобретения недооцененных объектов недвижимости)
Применение мультипликатора к FFO / AFFO
Общая прибыль REIT поступает из двух источников: выплаченные дивиденды и повышение цен. Ожидаемое повышение цены может быть разбито на две дополнительные составляющие: рост FFO / AFFO и увеличение коэффициента цена-к-FFO или цена-к-AFFO
Давайте посмотрим на кратные для XYZ. Обратите внимание, что мы показываем цену, деленную на FFO, которая в действительности является рыночной капитализацией, деленной на FFO. Рыночная капитализация XYZ (количество акций, умноженное на цену за акцию) в этом примере составляет около 8 миллиардов долларов.
Как мы интерпретируем эти коэффициенты, помимо прямого сравнения с аналогами отрасли? Подобно коэффициентам P / E, интерпретация коэффициентов цены к FFO или цены к AFFO не является точной наукой, и коэффициенты будут зависеть от рыночных условий и конкретных подсекторов REIT). И, как и в случае с другими категориями акций, мы хотим не покупать слишком много.
Помимо выплаченных дивидендов, повышение цен разбивается на два источника: рост FFO / AFFO и / или расширение множителя оценки (отношение цены к FFO или цены к AFFO). Мы должны рассматривать оба источника вместе, когда рассматриваем REIT с благоприятными перспективами роста FFO. Например, если FFO вырастет на 10% и сохранится кратное 10, 55x, цена вырастет на 10%. Однако, если мультипликатор увеличится примерно на 5% до 11x, повышение цены составит примерно 15% (рост FFO на 10% + многократное увеличение на 5%).
Полезное упражнение принимает обратную величину, кратную цене к AFFO, то есть 1 ÷ = AFFO / Price . Это составляет около 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8000 ) с XYZ Residential и называется «доходность AFFO». Чтобы оценить цену REIT, мы можем сравнить доходность AFFO с:
1. рыночная ставка капитализации, или «ставка капитализации»
2. наша оценка роста REIT в FFO / AFFO.
Предельная ставка - это общее число, которое сообщает инвесторам, сколько рынок в настоящее время платит за недвижимость. Например, 8% подразумевают, что инвесторы обычно платят примерно в 12, 5 раз ( 1 ÷ 8% ) чистый операционный доход (NOI) каждого объекта недвижимости.
Давайте предположим, что уровень капитализации рынка составляет около 7%, а наш прогноз роста для FY / AFFO XYZ составляет опрометчивые 5%. Учитывая, что расчетная доходность AFFO составляет 7, 2%, мы, вероятно, ищем хорошие инвестиции, потому что наша цена является разумной по сравнению с рыночной ставкой (она даже немного выше, что лучше). Кроме того, ожидаемый нами рост должен в конечном итоге привести как к более высоким дивидендам, так и к цене. Фактически, если бы все другие инвесторы согласились с нашей оценкой, цена XYZ была бы намного выше, потому что для учета этих ожиданий роста потребовалось бы более высокое мультипликатор.
Суть
Оценка REIT дает большую ясность при взгляде на средства от операций (FFO), а не на чистую прибыль. Потенциальные инвесторы также должны рассчитать скорректированные средства от операций (AFFO), которые вычитают вероятные расходы, необходимые для поддержания портфеля недвижимости. AFFO является отличным инструментом для измерения дивидендной способности REIT и перспектив роста.
