Случай непредвиденных обстоятельств при продаже жилья является одним из видов оговорок на случай непредвиденных обстоятельств, часто включаемых в договор купли-продажи недвижимости предлагаем приобрести недвижимость). При наличии непредвиденной продажи дома сделка зависит (или зависит) от продажи дома покупателя. Если дом покупателя продает к указанной дате, контракт продвигается; если он не продает к указанной дате, договор расторгается. Здесь мы рассмотрим, что покупатели и продавцы должны знать о непредвиденных обстоятельствах при продаже жилья.
Что вы должны знать о непредвиденных обстоятельствах продажи дома
Два типа непредвиденных расходов на продажу дома
Существует два вида непредвиденных расходов при продаже жилья:
- Продажа и расчет непредвиденных обстоятельств
Как следует из названия, непредвиденные обстоятельства при продаже и расчете зависят от того, покупатель продаст и поселит существующий дом. Этот тип непредвиденных обстоятельств используется, если покупатель еще не получил и не принял предложение о покупке в текущем доме. В целом, этот тип непредвиденных обстоятельств позволяет продавцу продолжать продавать дом другим потенциальным покупателям, при условии, что покупателю будет предоставлена возможность устранить непредвиденные расходы на продажу и расчет в течение определенного периода (обычно 24-48 часов). если продавец получит другое предложение. Если покупатель не может устранить непредвиденное обстоятельство, договор расторгается, продавец может принять другое предложение, а залоговый денежный депозит возвращается покупателю.
С другой стороны, непредвиденное обстоятельство при расчетах используется, если покупатель уже продал свою недвижимость, имеет в наличии договор и дату расчета в календаре. Поскольку недвижимость действительно не продается до тех пор, пока не произойдет расчет (или закрытие), это защищает покупателя, если продажа по какой-либо причине проваливается. В большинстве случаев этот тип непредвиденных обстоятельств запрещает продавцу принимать другие предложения на имущество в течение определенного периода. Если дом покупателя закрывается к указанной дате, договор остается в силе. Если дом не закрывается, договор может быть расторгнут.
Соображения для покупателей
Большинству покупателей необходимо продать свой существующий дом, чтобы купить новый, особенно при «продаже» более дорогого дома. Непредвиденные обстоятельства, связанные с продажей жилья, дают покупателям время, необходимое для продажи и урегулирования, прежде чем совершать покупку нового дома. Покупатели могут избежать владения двумя домами и одновременной выдачи двух закладных в ожидании продажи собственного дома. Аварийная продажа дома также может привести к беспрепятственной сделке: покупатель может продать один дом и перейти к следующему, поскольку новый дом уже «заблокирован».
Несмотря на то, что непредвиденные обстоятельства, связанные с продажей жилья, помогают покупателю успокоиться, это не исключает других затрат на покупку жилья. Покупатели все равно должны тратить деньги на домашний осмотр, банковские сборы и сборы за оценку, и эти расходы не возвращаются, если сделка проваливается из-за того, что имущество не продается вовремя. Кроме того, покупателям, вероятно, придется заплатить больше за недвижимость, чем если бы они сделали предложение без непредвиденных обстоятельств при продаже дома. Это связано с тем, что они, по сути, просят продавца «сыграть в азартные игры» на их способности продать свой текущий дом, и продавец будет ожидать компенсации за этот риск.
Соображения для продавцов
Чрезвычайные обстоятельства продажи дома могут быть рискованными для продавцов, потому что нет никакой гарантии, что дом будет продаваться. Даже если договор позволяет продавцу продолжать продавать имущество и принимать предложения, дом может быть включен в список «по контракту», что делает его менее привлекательным для других потенциальных покупателей. Многие люди, ищущие дома, будут избегать собственности, которая находится под контрактом, потому что они не хотят тратить время и рискуют влюбиться в недвижимость, которую они никогда не смогут купить.
Прежде чем согласиться на непредвиденные обстоятельства при продаже дома, продавец (или агент по недвижимости продавца) должен исследовать текущий дом потенциального покупателя, чтобы определить:
- Если дом уже на рынке . Если нет, то обычно это красный флаг, потому что это указывает на то, что потенциальный покупатель просто думает о покупке и продаже на данный момент. Если он указан по правильной цене . Агент по недвижимости может подготовить сопоставимые объекты, чтобы убедиться, что дом продается по цене. Как давно это было на рынке . Если это было долгое время, дом может быть оценен слишком высоко, процедура показа может быть трудной, или рынок мог просто быть сухим. Среднее время на рынке домов по соседству. Если среднее время составляет 30 дней или около того, можно ожидать, что дом будет продаваться. Если это 90 дней или более, продавец может ждать с небольшим шансом, что дом покупателя продаст.
Однако непредвиденная продажа дома может быть полезной, если собственность продавца была на рынке некоторое время. Если у продавца возникли проблемы с поиском покупателя, договор с непредвиденным обстоятельством по-прежнему остается договором, и существует вероятность того, что имущество будет продано. Во многих случаях желательно ограничить период времени, в течение которого покупатель должен продать свой дом, до одной-четырех недель. Это заставляет покупателя понизить запрашиваемую цену и совершить продажу, не давая продавцу терять слишком много времени в случае, если сделка не закрывается.
Продавец может включить «исключающую оговорку», чтобы обеспечить меру защиты от непредвиденной продажи дома. В оговорке говорится, что продавец может продолжать продавать недвижимость и принимать предложения от других покупателей. В этом случае продавец предоставляет текущему покупателю определенное количество времени (например, 72 часа), чтобы устранить непредвиденные обстоятельства при продаже дома и продолжить выполнение договора. Если покупатель не устраняет непредвиденные обстоятельства, продавец может отказаться от договора и продать его новому покупателю.
Суть
Непредвиденные обстоятельства продажи дома защищают покупателей, которые хотят продать один дом перед покупкой другого. Точные данные о любых непредвиденных обстоятельствах должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. Поскольку контракты имеют обязательную юридическую силу, важно пересмотреть и понять условия непредвиденной продажи дома. Квалифицированный специалист по недвижимости или юрист по недвижимости должен консультироваться с любыми вопросами или проблемами, касающимися договоров с недвижимостью и оговорок о непредвиденных обстоятельствах при продаже домов.
