Что такое множитель валового дохода?
Множитель валового дохода (GIM) - это грубая мера стоимости инвестиционной собственности, которая получается путем деления цены продажи имущества на его валовой годовой доход от аренды. GIM используется при оценке коммерческой недвижимости, такой как торговые центры и жилые комплексы, но ограничен тем, что не учитывает стоимость таких факторов, как коммунальные услуги, налоги, обслуживание и вакансии. Другие, более подробные методы, обычно используемые для оценки коммерческой недвижимости, включают ставку капитализации (предельная ставка) и метод дисконтированных денежных потоков.
Множитель валового дохода объяснил
Множитель валового дохода можно использовать, чтобы приблизительно определить, является ли запрашиваемая цена объекта выгодной сделкой. Умножение GIM на валовой годовой доход имущества дает стоимость имущества или то, за что оно должно продаваться.
Пример расчета множителя валового дохода
Например, рассматриваемый объект недвижимости имеет эффективный валовой доход в размере 50 000 долларов США. Доступна сопоставимая продажа с эффективным доходом 56 000 долл. И продажной стоимостью 392 000 долл. (На самом деле мы бы искали ряд сопоставимых для улучшения анализа).
Наш GIM будет $ 392 000 / $ 56 000 = 7.
В заключение, этот сопоставимый (или «комп», как его часто называют на практике) продал в 7 раз (в 7 раз) свою эффективную брутто. Используя этот множитель, мы видим, что это свойство имеет капитал в 350 000 долларов. Который находится: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 долларов США = 350 000 долларов США.
Недостатки метода умножения валового дохода
Естественный аргумент против метода мультипликатора возникает потому, что это довольно грубая методика оценки. Поскольку изменения в процентных ставках (которые влияют на ставки дисконтирования в расчетах стоимости денег во времени), источниках или доходах (качестве) и расходах явно не учитываются - множитель валового дохода вряд ли является практической моделью оценки, но он предлагает « задняя часть конверта ».
Другие недостатки включают в себя:
- Метод GIM предполагает однородность свойств в похожих классах. Практикующие специалисты знают из опыта, что соотношение расходов среди аналогичных объектов часто различается в результате таких факторов, как отсроченное обслуживание, возраст объекта и качество управления недвижимостью. GIM оценивает стоимость на основе валового дохода, а не чистого операционного дохода (NOI), в то время как недвижимость приобретается в основном за счет ее чистой доходности. Вполне возможно, что два объекта могут иметь одинаковый NOI, даже если их валовые доходы значительно различаются. Таким образом, метод GIM может легко использоваться теми, кто не ценит его ограничения. GIM не учитывает оставшуюся экономическую жизнь сопоставимых объектов. Игнорируя оставшуюся экономическую жизнь, практикующий может присвоить равные значения новой собственности и собственности 50-летней давности, предполагая, что они приносят равные доходы.
