Что такое государственная национальная ипотечная ассоциация?
Правительственная национальная ипотечная ассоциация (обычно именуемая Ginnie Mae и сокращенно GNMA) - это государственная корпорация США, которая гарантирует своевременную выплату основного долга и процентов по ипотечным ценным бумагам (MBS), выпущенным утвержденными кредиторами Ginnie Mae. Эта гарантия позволяет ипотечным кредиторам получать более выгодную цену за эти предложения на рынках капитала. Эти улучшенные доходы, в свою очередь, позволяют кредиторам выдавать дополнительные ипотечные кредиты и при меньших затратах на финансирование.
Действительно, усилия Джинни Мэй служат расширению пула домовладельцев, главным образом помогая кредитовать домовладельцев, которые традиционно недооцениваются на ипотечном рынке. Большинство ипотечных кредитов, секьюритизированных как ипотечные ценные бумаги Ginnie Mae (MBS), застрахованы Федеральным управлением жилищного строительства (FHA), которое обычно страхует ипотечные кредиты для покупателей жилья и заемщиков с низким доходом. Другими частыми бенефициарами гарантий Джинни Мэй являются ценные бумаги, включающие ипотечные кредиты, застрахованные Администрацией ветеранов (VA) и Администрацией сельского жилья (RHA).
Понимание Джинни Мэй
Являясь частью Министерства жилищного строительства и городского развития США (GUD), Джинни Мэй была основана в 1968 году с целью продвижения домовладения. Это была первая организация, которая создала и гарантировала ипотечные ценные бумаги в 1970 году и с тех пор продолжает поддерживать эти инструменты.
С 1970 года Джинни Мэй гарантировала ипотечные ценные бумаги, чтобы помочь открыть рынок ипотеки для начинающих домохозяек, заемщиков с низкими доходами и других групп с недостаточным уровнем обеспеченности услугами.
При этом Джинни Мэй стоит в нескольких шагах от рынка ипотеки. Он не выпускает и не покупает сквозные ипотечные ценные бумаги, а также не приобретает ипотечные кредиты. Вместо этого частные кредитные учреждения, одобренные Джинни Мэй, создают приемлемые кредиты, объединяют их в ценные бумаги и выпускают ценные бумаги с ипотечным покрытием, гарантированные Джинни Мэй.
Таким образом, Ginnie Mae гарантирует своевременную выплату основного долга и процентов от утвержденных эмитентов (таких как ипотечные банкиры, сбережения и займы и коммерческие банки) соответствующих займов. Инвестор в ценные бумаги GNMA не будет знать, кто является основным эмитентом ипотеки, а просто будет гарантировать, что безопасность гарантирована Джинни Мэй, и поэтому поддерживается полной верой и кредитом правительства США, как и инструменты, выпущенные Казначейство США. Гарантия GNMA означает, что инвесторам, имеющим акции в фондах Ginnie Mae, никогда не придется беспокоиться о влиянии просроченных платежей или дефолтов по ипотечным кредитам на их инвестиции: когда ипотечные заемщики не могут произвести платеж, Ginnie Mae вмешивается, чтобы удовлетворить эти пропущенные платежи.
Джинни Мэй против других Мэйс и Фредди Мак
Двоюродные братья Джинни Мэй, Фредди Мак, Фанни Мэй и Салли Мэй, отличаются от своих родственников тем, что они не являются корпорациями, находящимися в федеральной собственности, а являются «спонсируемыми государством предприятиями» (GSE), которые являются федеральными корпорациями, находящимися в частной собственности акционеров.
А в тех случаях, когда Ginnie Mae гарантирует только ценные бумаги, которые включают в себя закладные, гарантированные федеральными агентствами, такими как FHA и VA, ее родственники могут поддерживать ценные бумаги, ипотека которых не застрахована этими федеральными органами. У Fannie Mae также есть собственный портфель, обычно называемый нераспределенным портфелем, который инвестирует в ценные бумаги своих и других учреждений, обеспеченных ипотекой.
GNMA также является единственной Mae или Mac, поддерживаемой «полной верой и кредитом» федерального правительства. Тем не менее, во второй половине 2008 года, во время жилищного кризиса, Фанни Мэй и Фредди Мак были переданы правительству через консерваторию Федерального комитета по финансированию жилищного строительства. Оба были выручены на сумму 187, 4 миллиарда долларов, что спасло их от краха. Некоторые утверждают, что спасение почти стерло различие Джинни Мэй как единственного федерального агентства, гарантирующего ипотечные ценные бумаги, которые пользуются государственной защитой от банкротства.
