Что означают средства, доступные для распространения?
Средства, доступные для распределения (FAD), являются внутренней мерой суммы капитала, который инвестиционный траст в недвижимость (REIT) имеет для выплаты обыкновенным акционерам и владельцам прав собственности. REIT владеет портфелем приносящих доход объектов недвижимости и / или ипотечных кредитов и обязан распределять почти всю свою налогооблагаемую чистую прибыль каждый год для поддержания статуса REIT. Не существует стандартизированного метода для расчета средств, доступных для распределения; тем не менее, многие рассчитывают FAD аналогичным образом, корректируя средства по стоимости операций для прямых арендных платежей, неденежных статей и любых текущих расходов, связанных с недвижимостью.
Понимание фондов, доступных для распространения (FAD)
REIT - это пул объектов недвижимости и ипотеки, связанных вместе и предлагаемых в качестве обеспечения в форме паевого инвестиционного траста. Каждая единица в REIT представляет собой пропорциональную долю собственности в каждом из базовых активов. Чтобы квалифицироваться как REIT в соответствии с правилами Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), компания, занимающаяся недвижимостью, должна распределять не менее 90% налогооблагаемого дохода своим инвесторам. Средства, доступные для распределения, не являющиеся показателем GAAP, являются прокси для потока REIT для инвесторов. Другим критерием являются средства от операций (FFO), но FAD считается более представительным для движения денежных средств из-за определенных корректировок, которые обеспечивают более достоверную экономическую картину операций REIT.
Пример средств, доступных для расчета распределения
Boston Properties, Inc., коммерческая недвижимость REIT, которая владеет зданиями в Бостоне, Нью-Йорке, Сан-Франциско и Лос-Анджелесе, рассчитывает FAD, добавляя к затратам по аренде FFO, которые квалифицируются как стимулы к арендной плате, амортизация не недвижимости, неденежные убытки (или вычитая выгоды) от досрочного погашения долга и затрат на компенсацию на основе акций; устранение последствий корректировки расходов на прямую аренду и прямую аренду земли; и вычитание капитальных затрат на техническое обслуживание, модернизацию гостиниц и модернизацию и замену оборудования. Этот список корректирующих статей не является исчерпывающим, но он показывает, как обрабатываются денежные и неденежные статьи, чтобы представить более точный показатель фактических средств, доступных для распределения среди инвесторов. Кроме того, компания рассчитывает коэффициент выплат FAD, который определяется как распределение, деленное на FAD. В 2014 году коэффициент выплат REIT по FAD составил 64, 8%, а в 2017 году он вырос до 74, 8%.
