Финансовый кризис + 10: где сейчас цены на жилье?

Прошло 10 лет с момента краха Lehman Brothers и последовавшего финансового кризиса, и экономика, кажется, процветает. Фондовый рынок только что установил рекорд самого длинного пробега в современной истории, пройдя 3453 дня - почти девять с половиной лет - без серьезной коррекции. В начале этого года уровень безработицы в США снизился до 3, 8%, что является 18-летним минимумом.

Жилье было в центре кризиса, который вызвал Великую рецессию. Но сейчас, по большей части, на рынке недвижимости тоже жарко: цены выросли, товарно-материальные запасы снизились, а стандарты кредитования снизились, что позволило большему количеству людей получить ипотеку. Согласно недавнему сообщению в блоге FICO Research, «первая четкая тенденция, наблюдаемая в отношении вновь возникших ипотечных кредитов, заключается в том, что по мере того, как мы отдаляемся от Великой рецессии, критерии андеррайтинга, похоже, ослабли, и в результате более широкая часть потребителей получает ипотечные кредиты. »

Жилищный кризис 101

Тем не менее, это были ухабистые 10 лет на жилье. Вспомните плохую практику кредитования, которая помогла спровоцировать кризис: избыток жилья в преддверии краха заставил кредиторов выдавать кредиты практически всем, кто был готов подписать пунктирную линию - даже если лицо явно не могло выплатить - просто заполнить избыточный инвентарь. Ниндзя ссуды, выданные заемщикам без дохода, без работы и без активов , были безудержными, а широко распространенная субстандартная ипотека с плавающей ставкой 2/28 (ARM) заставила заемщиков обанкротиться. Эти кредиты давали заемщикам более низкую рыночную ставку «тизер» в течение первых двух лет, после чего процентные ставки подскочили до более высокой ставки, часто делая платежи недоступными.

С первого квартала 2006 года по 2012 год эти ипотечные ипотечные кредиты ARM имели более высокую начальную ставку взыскания - гораздо больше, чем фиксированные простые, простые ARM, субстандартные фиксированные кредиты и кредиты FHA, как показано на следующей диаграмме Ассоциации ипотечных банкиров. Субстандартные ARM также имели самые высокие показатели просрочек в течение того же периода.

Задолженность по этим кредитам была переупакована в пригодные для инвестиций продукты, включая ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые были проданы банкам, хедж-фондам, страховым компаниям, пенсионным фондам и даже состоятельным лицам. Когда заемщики начали дефолт по своим кредитам, это было губительно для любого финансового учреждения (или физического лица), которое покупало или продавало ценные бумаги с ипотечным покрытием. Последствия помогли разрушить всю финансовую индустрию. Фондовый рынок рухнул, банки обанкротились, цены на жилье пошли на спад, и миллионы людей потеряли свои рабочие места, огромные расходы на пенсионные сбережения и их дома.

Цены на жилье сегодня

Национальный индекс цен на жилье достиг пика в апреле 2006 года, достиг своего минимума в марте 2011 года - примерно через два года после официального окончания рецессии - и вернулся к пику в октябре 2017 года, согласно специальному отчету компании CoreLogic, занимающемуся недвижимостью. Невада увидела самое большое падение во время рецессии, с 60% снижением цен на жилье. Аризона и Флорида не сильно отстали, упав на 51% и 50% соответственно, как показано на следующем графике от CoreLogic, который показывает самые большие и наименьшие падения от пика до минимума в отдельных штатах.

«После окончательного достижения дна в 2011 году цены на жилье начали медленно расти туда, где мы сейчас находимся», - сказал Франк Нотхафт, главный экономист CoreLogic. «Повышение спроса и сокращение предложения, а также быстро растущие рынки труда привели к росту цен на жилье на некоторых из наиболее пострадавших рынков жилья. Тем не менее, многие все еще не вернулись к уровням, предшествующим краху ».

Хотя многие государства восстановились до своих докризисных ценностей, это не все хорошие новости. Более жесткие стандарты кредитования после кризиса затруднили получение ипотеки, которая, как полагают некоторые в отрасли, способствовала ужесточению запасов и цен, которые намного превышают их докризисные пики.

Столкнувшись с высокими ценами, строгими стандартами кредитования и конкуренцией со стороны покупателей, пользующихся наличными, многие покупатели жилья теперь не имеют иного выбора, кроме как арендовать. По данным Urban Institute, в некоторых районах метро, ​​в том числе в Сан-Франциско, только 25% жителей могут позволить себе купить дом. На самом деле, процент арендаторов в 50 крупнейших городах США вырос в период с 2006 по 2016 год, сообщает сайт Zillow по недвижимости. Сегодня процент населения, который арендует, находится на самом высоком уровне с 1965 года.

«Мы на самом деле находимся на стадии похмелья», - сказал Джонатан Миллер, генеральный директор компании по оценке и консалтингу недвижимости Миллер Самуэль. «То, что цены растут, не означает, что мы восстановились. все еще искажен, и это из-за условий кредита ».

Доступность зависит от рынка

Когда в апреле 2006 года рынок жилья достиг своего пика, почти две трети самых густонаселенных районов метрополитена в США были перечислены как переоцененные, и только пять районов метрополитена, на которые приходится всего 1%, были признаны недооцененными. В марте 2011 года рынок достиг дна, и только 27 рынков - или 7% самых густонаселенных районов метро - были признаны переоцененными. Сегодня (по состоянию на декабрь 2017 года, по самым последним доступным данным), самые густонаселенные районы метрополитена в США практически равномерно распределены между рынками, которые недооценены, переоценены и имеют ценность, что означает их «долгосрочное, устойчивое развитие». уровни, поддерживаемые фундаментальными показателями местного рынка, такими как располагаемый доход », - сообщает CoreLogic.

	завышенный	В ЦЕННОСТИ	недооцененных
ЯНВ '00: СТАРТ	6%	87%	7%
Ноябрь 06: Пик	67%	32%	1%
Март '11: ПРОБЛЕМА	7%	42%	52%
DEC '17: CURRENT	33%	35%	32%