Покупатели жилья, намеревающиеся профинансировать покупку дома за счет кредита Федеральной жилищной администрации (FHA), иногда получают неприятный сюрприз: им не разрешают приобретать определенную недвижимость, поскольку она не соответствует требованиям FHA. Почему существуют эти требования, каковы они, и могут ли они быть исправлены, чтобы покупатели могли приобрести дома, которые они хотят?
Почему FHA устанавливает минимальные имущественные стандарты
Когда домовладелец берет ипотечный кредит, имущество служит залогом кредита. Другими словами, если заемщик прекратит производить платежи по ипотечному кредиту, ипотечный кредитор в конечном итоге выкупит и завладеет домом. Кредитор затем продаст дом, чтобы вернуть как можно больше денег, оставшихся на ссуде. Процесс взыскания имеет 6 фаз.
Требование, чтобы собственность соответствовало минимальным стандартам, защищает кредитора. Это означает, что имущество должно быть легче продать и выставить более высокую цену, если кредитор должен его захватить. В то же время это требование защищает заемщика: это означает, что он или она не будут обременены разрушительными счетами на ремонт с самого начала, и, имея принципиально надежное место для жизни, заемщик имеет больше стимулов для осуществления платежей в трудные финансовые времена чтобы сохранить дом.
Каковы Минимальные Стандарты Собственности?
По данным Департамента жилищного строительства и городского развития США, FHA требует, чтобы объекты, финансируемые с помощью его кредитных продуктов, соответствовали следующим минимальным стандартам:
- Безопасность: дом должен защищать здоровье и безопасность жильцов. Безопасность: дом должен защищать безопасность имущества. Надежность: объект не должен иметь физических недостатков или условий, влияющих на его структурную целостность.
Затем HUD описывает условия, которым должно соответствовать имущество, чтобы выполнить эти требования. Оценщик будет наблюдать за состоянием имущества во время необходимой оценки имущества и сообщать результаты в форме оценки FHA. Оценка недвижимости является одним из многих требований, которые покупатели выполняют перед заключением сделки.
Для домов на одну семью оценщик должен использовать форму, которая называется «Единый отчет об оценке жилого фонда». Форма просит оценщика описать основные характеристики объекта недвижимости, такие как количество этажей, год постройки, площадь в квадратных метрах, количество комнат и местоположение. Он также требует от оценщика «описать состояние имущества (включая необходимый ремонт, износ, реконструкцию, реконструкцию и т. Д.)» И спрашивает: «Существуют ли какие-либо физические недостатки или неблагоприятные условия, которые влияют на пригодность к эксплуатации, надежность или структурную целостность недвижимость?" Форма оценки квартиры в кондоминиуме похожа, но имеет специфические для квартиры вопросы о местах общего пользования, ассоциации домовладельцев, количестве занимаемых владельцами квартир и так далее.
FHA не требует ремонта косметических или незначительных дефектов, отложенного технического обслуживания и нормального износа, если они не влияют на безопасность, надежность или надежность дома. FHA говорит, что примеры таких проблем включают, но не ограничиваются следующим:
- Отсутствующие поручни. Треснувшие или поврежденные входные двери, которые в противном случае могут быть использованы. Треснутые оконные стекла. Неисправные поверхности краски в домах, построенных после 1978 года (из-за опасности свинцовой краски). Незначительные протечки сантехники (например, капающие краны).) Свидетельство предыдущего (неактивного) разрушения деревом насекомых / организмов, когда нет признаков непоправимого структурного повреждения. Гнилые или изношенные столешницы. Поврежденная штукатурка, гипсокартон или другие материалы для стен и потолков в домах, построенных после 1978 года. частично вздымающиеся тротуары, плохо установленное ковровое покрытие.) Помещения для мусора с мусором и мусором. Отсутствие всепогодной дороги.
Однако есть много областей, где FHA требует устранения проблем, чтобы продажа была закрыта. Вот некоторые из наиболее распространенных проблем, с которыми, вероятно, столкнутся покупатели жилья.
Электричество и отопление
- В электрической коробке не должно быть потертых или обнаженных проводов. Все жилые помещения должны иметь работающий источник тепла (за исключением нескольких избранных городов с мягкой зимой).
Крыши и чердаки
- Кровля должна защищать от влаги. Ожидается, что кровля прослужит не менее двух лет. Оценщик должен осмотреть чердак на наличие возможных проблем с кровлей. Кровля не должна иметь более трех слоев кровли. Необходим ремонт крыши, а на крыше уже есть три или более слоя кровли, для FHA требуется новая крыша.
Водные нагреватели
Водонагреватель должен соответствовать местным строительным нормам и должен передаваться вместе с собственностью.
Опасности и неприятности
Ряд условий подпадает под эту категорию. Они включают, но не ограничиваются следующим:
- Загрязненная почва. Близость к месту опасных отходов. Нефтяные и газовые скважины, расположенные на территории объекта. Тяжелое движение. Шум и опасности в аэропорту. Другие источники чрезмерного шума. Близость к чему-то, что может взорваться, например, к нефтепроводу высокого давления. Близость к линиям электропередачи высокого напряжения.
Доступ к недвижимости
Имущество должно обеспечивать безопасный и адекватный доступ для пешеходов и транспортных средств, а улица должна иметь всепогодное покрытие, чтобы аварийные машины могли получить доступ к собственности при любых погодных условиях.
Структурная Надежность
Любые дефектные структурные условия и любые другие условия, которые могут привести к будущему структурному повреждению, должны быть устранены до того, как имущество может быть продано. К ним относятся дефектная конструкция, чрезмерная влажность, утечка, разрушение, повреждение от термитов и продолжающееся заселение.
асбест
Если область дома содержит асбест, который, по-видимому, поврежден или портится, FHA требует дальнейшей проверки специалистом по асбесту.
В ванных комнатах
В доме должны быть туалет, раковина и душ. (Это требование может показаться глупым, но вы будете удивлены, что люди возьмут с собой, когда их исключат, и какие вандалы украдут из пустующего дома.)
бытовая техника
Неподтвержденное свидетельство предполагает, что FHA требует, чтобы у свойств были рабочие кухонные приборы, особенно рабочая печь. Однако в документах FHA не упоминаются какие-либо требования к приборам.
Homebuyer средства правовой защиты для свойств ниже минимальных стандартов
Что делать покупателю жилья после того, как он влюбился в собственность, у которой есть одна из этих потенциально опасных проблем с убийством?
Первым делом следует попросить продавца сделать необходимый ремонт. Если продавец не может позволить себе сделать какой-либо ремонт, возможно, цена покупки может быть увеличена, чтобы продавцы вернули свои деньги при закрытии. Обычно ситуация работает наоборот - если недвижимость имеет значительные проблемы, покупатель потребует более низкую цену для компенсации. Однако, если недвижимость уже оценена ниже рыночной или покупатель хочет ее достаточно сильно, повышение цены, чтобы гарантировать, что ремонт завершен и сделка закрыта, может быть вариантом.
Если продавец является банком, он может не захотеть делать какие-либо ремонтные работы. В этом случае сделка мертва. Имущество должно быть передано покупателю наличными или покупателю, не являющемуся FHA, чей кредитор позволит им приобрести недвижимость в нынешних условиях.
Многим покупателям жилья просто придется продолжать искать, пока они не найдут лучшую недвижимость, которая будет соответствовать стандартам FHA. Эта реальность может быть разочаровывающей, особенно для покупателей с ограниченными средствами и ограниченными свойствами в своем ценовом диапазоне. К сожалению, иногда это единственное решение.
Некоторые покупатели жилья могут получить одобрение на другой кредитный продукт. Ссуда, не относящаяся к FHA, может предоставить больше возможностей для определения состояния имущества, но у кредитора будут свои требования, так что это не гарантия. Другой вариант заключается в том, чтобы подать заявку на кредит FHA 203 (k), который позволяет приобрести дом, имеющий значительные проблемы.
Суть
Ссуды FHA облегчают заемщикам право претендовать на ипотеку, но они не обязательно облегчают покупку недвижимости. Многим покупателям жилья просто придется продолжать искать, пока они не найдут лучшую недвижимость, которая будет соответствовать стандартам FHA - процесс, который может разочаровать, особенно для покупателей с ограниченными средствами и небольшим количеством недвижимости в своем ценовом диапазоне.
Тем не менее, заемщики FHA, которые знают, чего ожидать при совершении покупок на дому, могут ограничить свой поиск объектами недвижимости, которые, вероятно, соответствуют рекомендациям FHA, или, по крайней мере, избегать возлагать надежды на недвижимость с фиксатором, прежде чем ее оценивать.
