Содержание
- Недвижимость и расходы по займам
- Страховые тарифы
- банкноты
- Управление недвижимостью
Покупка пляжного дома может принести отличную отдачу от инвестиций, надежный источник дохода и доступ к восхитительному месту отдыха. Многие инвесторы в пляжные домики покупают дома, которые они впоследствии сдают в аренду во время пиковых туристических периодов. Владелец пляжного дома во Флориде может сдавать свой дом в аренду с октября по март, когда жители более холодных стран жаждут солнечного света.
Многие инвесторы в пляжные домики утверждают, что их доход от аренды за этот период покрывает их расходы в течение всего года - фактически позволяя им жить в доме бесплатно в непиковый сезон.
Ключевые вынос
- При правильном управлении аренда вашего пляжного дома может позволить вам жить в доме бесплатно в непиковый пляжный сезон. Ожидайте, что вы заплатите больше как за дом, так и за страховку (включая страхование от наводнения). Во многих пляжных городках есть высокие налоги. Управление арендованным домом означает дополнительные счета - и вам, вероятно, понадобится дорогой управляющий недвижимостью.
Но прежде чем окунуться в пляжный домик, важно понять основную экономику, включая высокие затраты по займам, непомерные страховые тарифы и обильные счета, а также общие проблемы управления недвижимостью.
Затраты на недвижимость и займы
Свойства пляжного дома значительно дороже, чем аналогичные дома, расположенные внутри страны. По словам Зиллоу, в Delray Beach, штат Флорида, популярном пляжном городке в округе Палм-Бич, средняя цена дома в 2019 году составила 299 900 долларов. И, как правило, процентные ставки по ипотечным кредитам для недвижимости для отдыха выше, чем для первичных домов.
Это может иметь огромное значение для вашей прибыли. Например, выплата основного долга и процентов по 30-летней ипотеке на сумму 1 миллион долларов США с процентной ставкой 4% составляет 4774 доллара США в месяц. Та же самая ипотека с 5% -ой процентной ставкой стоит 5 368 $ в месяц в основном и процентах. Эта разница в 600 долларов в месяц может быстро сложиться.
Страховые тарифы
Страховка домовладельца на вашем пляжном домике, вероятно, будет в несколько раз дороже, чем у вашего основного дома, в основном из-за часто обязательного страхования от наводнения, стоимость которого за последние годы резко возросла, особенно на Восточном побережье, которое все чаще страдает широко распространенный ураганный ущерб.
Ежегодная премия в размере 10 000 долларов США или больше за страхование от наводнения не редкость для пляжных домов Флориды. В штатах Восточного побережья, таких как Северная Каролина, действуют более разумные цены. И хотя расходы на страхование в Калифорнии, как правило, ниже, чем цены на восточном побережье, экономия, как правило, компенсируется более высокими ценами на недвижимость.
банкноты
Аренда пляжного дома включает в себя расходы сверх ипотеки, коммунальных услуг и кабеля. С одной стороны, ваш налоговый счет, вероятно, будет здоровенным, учитывая высокую стоимость многих пляжных домиков. И если ваш пляжный домик является доходной собственностью, вы, как правило, должны платить за маркетинг и рекламу, и вам часто приходится выкладывать деньги, чтобы нанимать людей для демонстрации вашей собственности. Если вам не повезло, вам, возможно, придется оплатить судебные издержки, связанные с судебным разбирательством споров с арендаторами.
Управление недвижимостью
Управление недвижимостью подразумевает гораздо больше, чем подписание договоров аренды и сбор арендных чеков. В случае поломки, например, блока HVAC или холодильника, вы несете полную ответственность за ремонт. Ландшафтный дизайн, покраска, уход за крышей и борьба с вредителями представляют собой лишь некоторые другие задачи, которые входят в компетенцию владельца пляжного дома.
Если вы не являетесь постоянным инвестором в недвижимость, у вас, скорее всего, не будет пропускной способности, чтобы совмещать эти обязанности. Поэтому вы захотите нанять управляющего недвижимостью на полный рабочий день для выполнения повседневных задач, продажи вашего пляжного домика во время туристического сезона, заключения договоров аренды и выселения заброшенных арендаторов. Но хороший управляющий недвижимостью не дешев. В зависимости от объема услуг большинство управляющих недвижимостью взимают от 6% до 12% от полученной арендной платы, что может быстро съесть вашу прибыль.
