Федеральное правительство понимает, что ипотека на дому является крупнейшим финансовым бременем, которое многие американцы могут взять на себя за свою жизнь. Чтобы обеспечить перерыв (и, по-видимому, поощрять людей к участию в рынке недвижимости), Служба внутренних доходов (IRS) позволяет налогоплательщикам делать вычеты по процентам, выплачиваемым по их закладным.
Но что, если вы получите вторую ипотеку дома? Имеет ли значение, для чего вы его используете? Вы можете просто удерживать проценты на неопределенный срок?
Мы подробно рассмотрим налоговые последствия принятия второй ипотеки, расскажем, как рассчитать вычет по налогам, а также выделим различные ограничения и подводные камни.
Основы
Во-первых, вам необходимо понять, что представляет собой «квалифицированный дом» (тот, на котором применяется вычет по процентам по ипотечным кредитам) и как IRS определяет «проценты по ипотечным кредитам» и «ипотечный долг».
Начнем с того, что под «квалифицированным домом» подразумевается либо ваш основной дом, где вы обычно живете, либо второй дом. Мобильные дома, трейлеры, квартиры и лодки - все это соответствует требованиям, если в них есть «спальные, кухонные и туалетные принадлежности», как говорится в публикации IRS 936.
Если вы претендуете на вычеты за дом, который удваивается, как за что-то другое, например за аренду жилья или офис, вступают в силу некоторые нюансы и расчеты, касающиеся того, сколько времени вы занимаете помещение. Вы можете сослаться на подробности здесь, но, вообще говоря, если вы арендуете второй дом, вам нужно прожить там не менее 14 дней или более 10% от времени, которое он сдает в аренду в течение года (в зависимости от того, что дольше) чтобы иметь возможность вычесть проценты по ипотечным кредитам на нем. (Если вы вообще там не живете, то вы арендодатель, и вступает в действие совершенно другой набор правил: см. Налоговые вычеты для владельцев арендуемой собственности ).
Проценты по ипотечным кредитам применяются только к процентам, выплачиваемым по кредитам, которые используют ваш дом (ы) в качестве обеспечения. Это включает:
IRS выделяет три категории ипотечных долгов. Они варьируются в зависимости от того, когда вы взяли долг и на что были использованы поступления:
- Задолженный долг относится к ипотеке, которая была обеспечена вашим домом 13 октября 1987 года или ранее (после чего вступили в силу действующие налоговые правила). Долг по приобретению жилья относится к ипотеке, взятой после 13 октября 1987 года, которая использовалась для покупки, строительства или улучшения вашего дома (например, ремонт, ремонт и т. Д.). Долговые обязательства или ссуды на приобретение жилья относятся к ипотечным кредитам, выданным после 13 октября 1987 года и использованным для других целей, не связанных с проживанием, например, для финансирования обучения в колледже, нового автомобиля, отпуска или в значительной степени чего-либо, не связанного с покупка, строительство или улучшение дома.
Отчисления
Это зависит от того, какой долг у вас уже есть - и сколько еще вы хотите взять на себя. Если вы состоите в браке и подаете заявление совместно, вы можете вычесть проценты только на сумму в 1 миллион долларов США или менее на сумму долга по приобретению жилья и на сумму 100000 долларов США или меньше на сумму долевого участия в недвижимости. Если вы не состоите в браке или состоите в браке и подаете отдельную заявку, то ваши лимиты составляют 500 000 долл. США для долга по приобретению жилья и 50 000 долл. США для долевого участия, соответственно.
Другими словами, если ваша ипотека или ипотека используются для покупки, строительства или улучшения вашего основного и / или второго дома (что делает его задолженностью по приобретению жилья) на общую сумму 1 миллион долларов, вы можете вычесть все, что вы заплатили в процентах. Например, если у вас есть 4% -ая процентная ставка по каждой из двух ипотечных ссуд, которые вместе составляют до 1 млн. Долл. США, вы можете вычесть все ваши ежегодные процентные платежи в размере 40 000 долл. США.
Однако, если ваш долг по приобретению жилья составляет, скажем, 2 миллиона долларов, вы сможете вычесть только половину общей суммы процентов, выплаченных вами по ипотечным кредитам на сумму 2 миллиона долларов в этом году. Если применяются те же 4% -ые процентные ставки, вы сможете вычесть только 40 000 долларов вместо 80 000 долларов, которые вы предположительно заплатили в виде процентов в этом году. (Это то, что нужно учитывать тем, кто пытается финансировать семизначную собственность. См. « Джамбо против обычных ипотечных кредитов: как они отличаются» .)
Хотя это ограничение не распространяется на взысканный долг, вы не сможете брать дополнительные вычеты по новым ипотечным кредитам, если ваш взысканный долг уже превышает 1 миллион долларов. Что делать, если у вас есть только 900 000 долларов в просроченной задолженности? Тогда вы можете только вычесть проценты за дополнительный долг на приобретение жилья на сумму 100 000 долларов.
По крайней мере, это общее правило. IRS предоставляет рабочий лист для определения вашего фактического франшизы по ипотечным кредитам.
Оформление документов
Если вы выплатили проценты по ипотечному кредиту на сумму не менее 600 долларов США, вы получите уведомление от своего держателя или кредитора (обычно это форма 1098) за несколько месяцев до подачи налоговой декларации. Наряду с суммой ваших ежегодных платежей в долларах США в этом отчете о процентах по ипотечным кредитам также будут указаны ваши уплаченные страховые взносы по ипотечным кредитам и уплаченные вычеты (если вы приобрели дом в этом году). Получив этот документ на руки, вы будете использовать его для заполнения налоговой декларации в форме 1040, График A (Детализированные вычеты).
Сочетая долги по приобретению жилья и долгу по собственному капиталу, вы технически можете занять $ 1, 1 млн. Против своего дома. Однако, если у вас есть дополнительный долг, превышающий этот порог, вы можете вычесть проценты, если эти поступления были использованы для квалифицированных расходов, таких как инвестиции (также отраженные в Списке A) или бизнес (Приложение C или C-EZ).
Рефинансирование, очки и премии
Кроме того, если вы платите баллы за новую ипотеку, вы можете вычесть их в течение срока действия кредита. Предполагая, что вы рефинансируете новую 30-летнюю ипотеку, вы можете вычитать 1/30 от суммы, которую вы платили в баллах каждый год. Если вы не вычли все баллы к моменту продажи или рефинансирования дома (опять же), то вы можете вычесть все оставшиеся сразу за этот год. Вы подадите вычет в форме А, форма 1040, строка 12.
Пока ваш скорректированный валовой доход не превышает 109 000 долларов США (или 54 500 долларов США, если он состоит в браке и подает отдельно), вы можете также вычесть некоторые или все свои страховые взносы по ипотечным кредитам. Это относится к вашей категории "задолженность по приобретению жилья".
Суть
Налоговые правила сложны, это нельзя отрицать, но если вы будете действовать правильно, положения могут сэкономить вам тысячи долларов в год. Обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом по налогам, прежде чем вы решите взять вторую ипотеку.
