Что такое затратный подход?
Подход, основанный на затратах, представляет собой метод оценки недвижимости, который предполагает, что цена, которую покупатель должен заплатить за объект недвижимости, должна равняться стоимости для строительства эквивалентного здания. При оценке затратного подхода рыночная цена недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость строительства за вычетом износа. Это дает наиболее точную рыночную стоимость, когда недвижимость новая.
Понимание затратного подхода
Затратный подход является одним из трех методов оценки недвижимости; другие - доходный подход и сопоставимый подход.
Вместо того, чтобы фокусироваться на ценах, которые продают другие аналогичные дома в этом районе, или на способности собственности генерировать доход, этот метод оценивает недвижимость, рассчитывая, сколько здание будет стоить сегодня, если оно будет разрушено и нуждается в замене. Он также учитывает, сколько стоит земля, и делает вычеты за любую потерю в стоимости, иначе известную как амортизация.
Логика такого подхода заключается в том, что покупателям не имеет смысла платить больше за недвижимость, чем то, что стоило бы построить с нуля.
Существует два основных типа оценки затратного подхода:
- Метод воспроизведения. Этот подход учитывает, что копия свойства построена, и учитывает дублирование оригинальных материалов. Метод замены. В этом случае предполагается, что новая структура выполняет те же функции, что и новые материалы, с использованием современных методов строительства и обновленного дизайна.
Когда все оценки собраны, затратный подход рассчитывается следующим образом: Затраты на замену или воспроизводство - амортизация + стоимость земли = стоимость имущества.
Ключевые вынос
- Метод оценки затратного подхода рекомендует цену, которую покупатель должен заплатить за объект недвижимости, должна равняться стоимости для строительства эквивалентной структуры. Рыночная цена для объекта недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость строительства, за вычетом износа. Затратный подход считается менее надежным, чем другие методы оценки недвижимости, но может быть полезен в некоторых случаях.
Преимущества и недостатки стоимостного подхода
Затратный подход, как правило, считается менее надежным, чем доход и сопоставимые методологии. Это требует определенных допущений, включая принятие как должное того, что у покупателя достаточно земли для строительства идентичной собственности.
Кроме того, если сопоставимые свободные земли отсутствуют, необходимо оценить стоимость, что делает оценку менее точной. Отсутствие аналогичных строительных материалов также снижает точность оценки и увеличивает пространство для субъективности. Расчет амортизации по старому имуществу также не является простым и легко измеримым.
Несмотря на эти ограничения, есть несколько случаев, когда затратный подход может быть полезным и даже необходимым. Отдельная оценка различных компонентов недвижимости особенно полезна при работе с недвижимостью, которая является новой или отличается от других.
Примеры затратного подхода
Свойства специального использования
Требуется затратный подход, а иногда и единственный способ определить стоимость зданий исключительного использования, таких как библиотеки, школы или церкви. Эти ресурсы приносят небольшой доход и редко продаются, что сводит на нет доход и сопоставимые подходы.
Новое строительство
Затратный подход часто используется и для нового строительства. Строительные кредиторы требуют оценки затратного подхода, потому что любая рыночная стоимость или ценность дохода зависит от стандартов проекта и его завершения. Проекты переоцениваются на различных этапах строительства, чтобы обеспечить выделение средств для следующего этапа завершения.
страхование
В страховых оценках, как правило, используется затратный подход, поскольку страхуется только стоимость улучшений, а стоимость земли отделяется от общей стоимости имущества. Выбор между амортизированной стоимостью и полной заменой или воспроизводственной стоимостью является определяющим фактором для оценки.
Коммерческая недвижимость
И, наконец, иногда используется метод определения стоимости для оценки коммерческой недвижимости, такой как офисные здания, магазины розничной торговли и гостиницы. Основным методом, используемым здесь, является доходный подход, хотя затратный подход может быть реализован, когда проект, конструкция, функциональная полезность или сорт материалов требуют индивидуальных корректировок.
Важный
Когда оценка затратного подхода оказывается ниже рыночной цены, это может быть признаком перегрева рынка. И наоборот, регулярные оценки выше рыночных цен могут сигнализировать о возможности покупки.
Особые соображения
Большинство жилых оценок не используют затратный подход. Вместо этого сравнения продаж обычно определяют рыночную оценку этих типов недвижимости.
Исключением является ситуация, когда свойство недостаточно улучшено или чрезмерно улучшено для его окрестностей. В этом случае точная оценка стоимости улучшений повышает точность определения стоимости, что невозможно при использовании только сопоставимого подхода.
