Полное руководство по покупке жилья

Содержание

• Соображения, прежде чем купить
• Процесс покупки
• Специальные условия для новичков
• Поздравляю. Что теперь?
• Суть

Независимо от того, делали ли вы это раньше или нет, задача покупки дома может показаться настолько сложной, что заманчиво либо просто выбрать первое место, попавшее в ваш ценовой диапазон, либо продолжить аренду. Чтобы помочь вам разобраться в процессе и получить максимальную отдачу от покупки, давайте рассмотрим, что вам нужно учитывать перед покупкой, что вы можете ожидать от самого процесса покупки, а также несколько полезных советов, которые облегчат жизнь после вашего въезда.,

Ключевые вынос

• Прежде чем приступить к поиску дома, спросите себя, какое место жительства наилучшим образом соответствует вашим потребностям и желаниям, сколько дома вы действительно можете себе позволить, какое финансирование вы можете получить и кто поможет вам в поиске. Фактический процесс покупки жилья включает в себя поиск место, обеспечение финансирования, внесение предложения, получение осмотра дома и закрытие сделки. Как новый домовладелец, вы должны сохранить место жительства, но также продолжать экономить деньги - не полагайтесь на продажу дома для финансирования вашего дома. выход на пенсию, независимо от того, что делает рынок жилья.

Используйте эту информацию - и остальную часть материала в нашем Полном руководстве по покупке жилья - чтобы пройти через сложный процесс начала работы, составления бюджета для дома, поиска, проверки и изучения ключевых концепций покупки. и получение ипотеки.

Соображения, прежде чем купить

Первое, что вам нужно определить, это каковы ваши долгосрочные цели, а затем как домовладение вписывается в эти планы. Некоторые люди просто хотят превратить все эти «потраченные впустую» арендные платежи в ипотечные платежи, которые фактически приводят к обладанию чем-то осязаемым - справедливость, детка! Другие видят домовладение как признак своей независимости и наслаждаются идеей быть их собственником. Тогда есть проблема думать о покупке дома в качестве инвестиций. Сужение ваших общих целей домовладения укажет вам правильное направление. Вот пять вопросов, которые нужно задать себе:

Какой тип дома лучше всего соответствует вашим потребностям?

При покупке жилой недвижимости у вас есть несколько вариантов: традиционный дом для одной семьи, таунхаус, кондоминиум, кооператив или многоквартирный дом с двумя-четырьмя квартирами. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, в зависимости от ваших целей домовладения, поэтому вам нужно решить, какой тип недвижимости поможет вам достичь этих целей. Вы также можете сэкономить на цене покупки в любой категории, выбрав верхний фиксатор, хотя количество времени, потовый капитал и деньги, необходимые для превращения верхнего фиксатора в дом вашей мечты, могут быть гораздо больше, чем вы рассчитывали.

Какими особенностями будет обладать ваш идеальный дом?

Хотя хорошо сохранить некоторую гибкость в этом списке, вы делаете, возможно, самую крупную покупку в своей жизни, и вы заслуживаете того, чтобы эта покупка соответствовала вашим потребностям и желаниям как можно ближе. Ваш список должен включать в себя основные пожелания, такие как соседство и размер, вплоть до более мелких деталей, таких как планировка ванной комнаты и кухни с надежной техникой.

Сколько ипотеки вы имеете право?

Прежде чем начать делать покупки, важно получить представление о том, сколько кредитор на самом деле захочет дать вам покупку вашего первого дома. Вы можете подумать, что можете позволить себе место на 300 000 долларов, но кредиторы могут подумать, что вы хороши только на 200 000 долларов, в зависимости от таких факторов, как, сколько у вас других долгов, ваш ежемесячный доход и как долго вы работаете на своей нынешней работе.

Обязательно получите предварительное одобрение на получение кредита перед размещением предложения на жилье: во многих случаях продавцы даже не будут принимать предложение, которое не сопровождается предварительным утверждением ипотеки. (Кроме того, многие риэлторы не будут проводить время с клиентами, которые не уточнили, сколько они могут позволить себе потратить.) Вы делаете это в основном, подав заявку на ипотеку и заполнив необходимые документы. Полезно присмотреться к кредитору и сравнить процентные ставки и комиссионные с помощью такого инструмента, как ипотечный калькулятор или Google.

Сколько дома вы можете себе позволить?

С другой стороны, иногда банк будет давать вам кредит на большее количество домов, чем вы действительно хотите заплатить. Тот факт, что банк заявляет, что одолжит вам 300 000 долларов, вовсе не означает, что вы действительно должны занимать так много. Многие начинающие покупатели жилья совершают эту ошибку и в конечном итоге становятся «бедными домами» - имея в виду, что после выплаты ежемесячной ипотечной задолженности у них не остается средств на другие расходы, такие как одежда, коммунальные услуги, отдых, развлечения или даже еда.

Принимая решение о том, какой размер кредита на самом деле взять, вам нужно будет учитывать общую стоимость дома, а не только ежемесячный платеж. Подумайте, насколько высоки налоги на недвижимость в выбранном вами районе, сколько будет стоить страхование домовладельцев, сколько вы планируете потратить на содержание или улучшение дома, и сколько будут стоить ваши расходы на закрытие.

У вас есть серьезные сбережения?

Даже если вы имеете право на значительную ипотеку, будут существенные первоначальные расходы (например, первоначальный взнос на дом, обычно 20% от общей стоимости покупки) и заключительные расходы. Так что вам нужно убрать деньги. Когда дело доходит до инвестирования с целью покупки дома - краткосрочной цели - одна из самых больших проблем заключается в сохранении сбережений в доступном, относительно безопасном транспортном средстве, которое все еще дает отдачу. Если у вас есть от одного года до трех лет для реализации вашей цели, депозитный сертификат может быть жизнеспособным вариантом. Это не сделает вас богатым, но вы также не потеряете деньги. Эта же идея может быть применена к покупке краткосрочных облигаций или портфеля с фиксированной доходностью, которые дадут вам некоторый рост, но также защитят вас от бурной природы фондовых рынков.

Если покупка дома происходит в течение шести месяцев до года, вы захотите сохранить деньги в ликвидности. Сберегательный счет с высокой доходностью может быть лучшим вариантом. Важно удостовериться, что это застраховано FDIC, чтобы в случае банкротства у вас все еще был доступ к вашим деньгам до 250 000 долларов.

Кто поможет вам найти дом и проведет вас через покупку?

Агент по недвижимости поможет вам найти дома, которые соответствуют вашим потребностям и находятся в вашем ценовом диапазоне, а затем встретиться с вами, чтобы просмотреть эти дома. После того, как вы выбрали дом для покупки, эти профессионалы могут помочь вам в переговорах по всему процессу покупки, включая внесение предложения, получение кредита и заполнение документов. Опыт хорошего агента по недвижимости может защитить вас от любых ловушек, с которыми вы можете столкнуться во время процесса. Большинство агентов получают комиссию, выплачиваемую из выручки продавца.

Процесс покупки

Теперь, когда вы решили сделать решающий шаг, давайте рассмотрим, что вы можете ожидать от самого процесса покупки жилья. Это хаотическое время с предложениями и встречными предложениями, яростно летающими, но если вы готовы к хлопотам (и к оформлению документов), вы можете пройти через процесс с более или менее здоровым здравомыслием. Вот основная прогрессия, которую вы можете ожидать:

1. Найти дом

Воспользуйтесь всеми доступными вариантами поиска домов на рынке, в том числе с помощью агента по недвижимости, поиска объявлений в Интернете и поездок по окрестностям, которые вас интересуют, в поисках знаков для продажи. Также поместите некоторые щупальца там со своими друзьями, семьей и деловыми контактами. Вы никогда не знаете, откуда может быть хорошая рекомендация или руководство по дому.

После того, как вы серьезно сделаете покупки дома, не ходите в открытый дом без агента (или, по крайней мере, будьте готовы выкинуть имя человека, с которым якобы работаете). Вы можете увидеть, как это может не сработать в ваших интересах, если вы начнете общаться с агентом продавца, прежде чем связываться с вашим собственным.

Если у вас ограниченный бюджет, ищите дома, потенциал которых еще не реализован. Даже если вы не можете позволить себе заменить отвратительные обои в ванной комнате сейчас, возможно, стоит потратить некоторое время на уродство в обмен на то, чтобы попасть в дом, который вы можете себе позволить. Если дом соответствует вашим потребностям с точки зрения больших вещей, которые трудно изменить, таких как местоположение и размер, не позволяйте физическим недостаткам отвлекать вас. Покупатели жилья в первый раз должны искать дом, к которому они могут добавить ценность, так как это обеспечивает рост капитала, чтобы помочь им подняться по лестнице собственности.

2. Рассмотрите ваши варианты финансирования и надежное финансирование

Вам следует убедиться, что ваши личные финансы в порядке. Как правило, для того, чтобы претендовать на ипотечный кредит, у вас должен быть хороший кредит, история своевременной оплаты счетов и максимальное отношение долга к доходу 43%. В наши дни кредиторы обычно предпочитают ограничивать расходы на жилье (основной капитал, проценты, налоги и страхование домовладельцев) примерно до 30% ежемесячного валового дохода заемщиков, хотя эта цифра может широко варьироваться в зависимости от местного рынка недвижимости.

После того, как вы определились с кредитором и подали заявку, кредитор проверит всю предоставленную финансовую информацию (проверка кредитных баллов, проверка информации о занятости, расчет отношения долга к доходу и т. Д.). Кредитор может предварительно одобрить заемщика на определенную сумму. Имейте в виду, что даже если вы были предварительно одобрены для ипотеки, ваш кредит может просрочить в последнюю минуту, если вы сделаете что-то, чтобы изменить свой кредитный рейтинг, например финансировать покупку автомобиля.

Не связывайтесь с лояльностью по отношению к вашему текущему финансовому учреждению, когда запрашиваете предварительное одобрение или ищете ипотеку: ищите, даже если вы имеете право только на один тип кредита. Тарифы могут быть на удивление разными, как и процентные ставки по ипотечным кредитам, которые, конечно, оказывают значительное влияние на общую цену, которую вы платите за свой дом.

Некоторые власти также рекомендуют иметь резервного кредитора. Право на получение кредита не является гарантией того, что ваш кредит в конечном итоге будет профинансирован: смена руководящих принципов андеррайтинга, изменения в анализе кредитного риска и рынки инвесторов могут измениться. Могут быть случаи, когда клиенты подписывают кредитные и условные документы, а затем получают уведомление за 24-48 часов до закрытия о том, что кредитор заморозил финансирование по своей кредитной программе. Наличие второго кредитора, который уже квалифицировал вас для получения ипотеки, дает вам альтернативный способ сохранить процесс или приблизиться к графику.

3. Сделать предложение

Ваш агент по недвижимости поможет вам решить, сколько денег вы хотите предложить для дома, а также любые условия, которые вы хотите попросить, например, чтобы покупатель оплатил ваши расходы на закрытие. Ваш агент затем представит предложение агенту продавца; продавец либо примет ваше предложение, либо выдаст встречное предложение. Затем вы можете принять или продолжать идти вперед и назад, пока не достигнете сделки или не решите отменить ее.

Перед отправкой вашего предложения, еще раз посмотрите на ваш бюджет. Это время учитывает предполагаемые затраты на закрытие (которые могут составлять от 2% до 5% от покупной цены), расходы на проезд и любые немедленные ремонты и обязательные приборы, которые могут вам понадобиться, прежде чем вы сможете начать работу. И подумайте заранее: легко быть в засаде из-за более высоких или неожиданных коммунальных расходов, налогов на недвижимость или платы за участие в местных ассоциациях, особенно если вы переезжаете из арендной платы или из квартиры, в которой вы раньше не сталкивались с такими вещами. Вы можете запросить счета за воду и энергию за последние 12 месяцев, чтобы получить представление о среднемесячных расходах.

4. Получить домашний осмотр

Даже если дом, который вы планируете приобрести, кажется безупречным, ничто не заменит квалифицированного специалиста, который осмотрит ваш потенциальный новый дом на предмет качества, безопасности и общего состояния. Если при осмотре дома обнаружатся серьезные дефекты, которые продавец не обнаружил, вы, как правило, сможете отменить свое предложение и вернуть свой депозит. Переговоры о том, чтобы продавец сделал ремонт или снизил цену продажи, являются другими вариантами, если вы окажетесь в этой ситуации.

5. Закрыть или двигаться дальше

Если вы можете договориться с продавцом или, что еще лучше, если проверка не выявила каких-либо существенных проблем, вы должны быть готовы к закрытию. Закрытие в основном подразумевает подписание тонны документов за очень короткий промежуток времени, при этом молясь, чтобы ничего не провалилось в последнюю минуту.

Вещи, с которыми вы будете иметь дело и оплачивать на последних этапах покупки, могут включать оценку дома (ипотечные компании требуют этого для защиты своего интереса в доме), поиск по названию, чтобы убедиться, что никто, кроме у продавца есть претензия к собственности, получение частной ипотечной страховки или дополнительного кредита, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, и заполнение ипотечной документации.

Специальные условия для новичков

Поскольку домовладение является ключевой особенностью американской мечты, у тех, кто впервые покупает жилье, есть широкий выбор возможностей помочь им получить вид на жительство: от государственных программ до налоговых льгот и федеральных кредитов для тех, кто не имеет стандартного минимума 20% первоначальный взнос, или для людей в особых категориях, таких как коренные американцы и ветераны. И хотя определение первого таймера кажется само собой разумеющимся, на самом деле вы можете его квалифицировать как единое целое, даже если вы не новичок.

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) определяет нового покупателя жилья как человека, который удовлетворяет любому из следующих условий:

• Физическое лицо, которое не владело основной резиденцией в течение трех лет. Супруг (супруга) также считается начинающим покупателем жилья, если он или она соответствует вышеуказанным критериям. Если вы владели домом, а ваш супруг (а) не имеет, то вы можете приобрести место вместе как начинающие покупатели жилья. Родитель-одиночка, который владел домом только с бывшим супругом, будучи женатым. Перемещенная домохозяйка, которая владела только супруг (супруга). Физическое лицо, которое владело только основной резиденцией, не прикрепленной постоянно к постоянному фонду в соответствии с применимыми нормативными актами. Физическое лицо, которое владело только собственностью, которая не соответствовала государственным, местным или типовым строительным нормам и правилам, и которое не может привести в соответствие за меньшую стоимость, чем строительство постоянной конструкции.

Даже IRS вступает в действие, позволяя вам использовать IRA (ограниченным образом) для финансирования покупки. Вам определенно следует проверить особые преимущества для тех, кто впервые покупает жилье.

Поздравляю, Новый Домовладелец. Что теперь?

Вы подписали документы, заплатили грузчикам, и новое место начинает чувствовать себя как дома. Игра окончена верно? Не совсем. Давайте теперь рассмотрим несколько последних советов, чтобы сделать жизнь нового домовладельца более веселой и безопасной.

Продолжай экономить.

С домовладением приходят большие неожиданные расходы, такие как замена водосточных желобов или приобретение нового водонагревателя. Создайте аварийный фонд для своего дома, чтобы вас не застали врасплох, когда эти расходы неизбежно возникнут.

Выполнять регулярное техническое обслуживание.

С большой суммой денег, которую вы вкладываете в свой дом, вы захотите позаботиться о нем. Регулярное техническое обслуживание может снизить ваши затраты на ремонт, позволяя устранять проблемы, когда они небольшие и управляемые.

Игнорировать рынок жилья.

Неважно, сколько стоит ваш дом в любой данный момент - кроме момента, когда вы продаете его. Возможность выбирать, когда вы продаете свой дом, вместо того, чтобы быть вынужденным продавать его из-за перемещения на работу или из-за финансовых затруднений, будет определяющим фактором того, будете ли вы получать солидную прибыль от своих инвестиций.

Не полагайтесь на продажу своего дома, чтобы финансировать свою пенсию.

Несмотря на то, что у вас есть дом, вы все равно должны продолжать сохранять максимум на своих пенсионных сберегательных счетах каждый год. Хотя кому-то, кто наблюдал за состоянием, которое некоторые люди заработали во время пузыря на рынке жилья, может показаться трудным поверить, вы не обязательно совершите убийство, когда продадите свой дом. Если вы хотите рассматривать свой дом как источник дохода при выходе на пенсию, учтите, что как только вы погасили ипотеку, деньги, которые вы тратили на ежемесячные выплаты, могут быть использованы для финансирования некоторых ваших расходов на проживание и медицинское обслуживание на пенсии.,

Суть

Этот краткий обзор должен помочь вам найти пути к заполнению пробелов в знаниях о покупке жилья. Помните, что чем больше вы заранее узнаете об этом процессе, тем меньше будет стресса и тем больше у вас шансов получить желаемый дом по доступной цене - и с улыбкой на лице.