Что такое комбинированное соотношение займа к стоимости - CLTV?
Комбинированный коэффициент ссуды к стоимости (CLTV) - это отношение всех обеспеченных ссуд на объекте недвижимости к стоимости объекта. Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска дефолта потенциального покупателя жилья, когда используется более одного кредита.
В целом, кредиторы готовы кредитовать на уровне CLTV 80% и выше заемщикам с высокими кредитными рейтингами. Отношение CLTV отличается от отношения простого займа к стоимости (LTV) тем, что LTV включает в расчет только первую или основную ипотеку.
CLTV Формула и расчет
CLTV = Общая стоимость имущества VL1 + VL2 +… + VLn, где: VL = Стоимость кредита
Чтобы рассчитать комбинированное отношение кредита к стоимости, разделите совокупные основные остатки всех кредитов на покупную цену имущества или справедливую рыночную стоимость. Соотношение CLTV, таким образом, определяется путем деления суммы предметов, перечисленных ниже, на меньшую из продажной цены имущества или оценочной стоимости имущества.
- первоначальная сумма кредита по первому ипотечному кредиту, привлеченная часть (непогашенный основной остаток) кредитной линии домашнего капитала (HELOC), неоплаченный основной остаток всего субординированного финансирования закрытого типа, такого как вторая или третья ипотека (с закрытым концом) Заем, заемщик снимает все средства в первый день и не может вносить какие-либо изменения в план платежей или получить доступ к любому оплаченному основному капиталу после закрытия займа.)
Ключевые вынос
- CLTV похож на LTV, но включает в себя все ипотечные кредиты и залоговые права, а не только первую ипотеку. Кредиторы учитывают соотношение CLTV при определении, может ли покупатель жилья позволить себе купить дом. Пузырь на рынке недвижимости в 2008-2009 годах подчеркивал важность сохранения обратите внимание на соотношение CLTV.
Что показывает соотношение CLTV?
Коэффициент комбинированного займа к стоимости (CLTV) - это расчет, используемый специалистами по ипотеке и кредитованию для определения общего процента имущества домовладельца, которое обременено залогами (долговые обязательства). Кредиторы используют соотношение CLTV вместе с несколькими другими расчетами, такими как отношение долга к доходу и стандартное отношение кредита к стоимости (LTV), для оценки риска предоставления кредита заемщику.
Многие экономисты связывают смягченные стандарты CLTV с кризисом потери права выкупа, который преследовал Соединенные Штаты в конце 2000-х, среди других факторов. Начиная с 1990-х годов и особенно в начале и середине 2000-х годов, покупатели жилья часто брали вторую ипотеку во время покупки вместо внесения авансовых платежей. Кредиторы стремятся не потерять бизнес этих клиентов, чтобы конкуренты согласились на такие условия, несмотря на повышенный риск.
До пузыря на рынке недвижимости, который разросся с конца 1990-х до середины 2000-х годов, стандартная практика заключалась в том, чтобы покупатели жилья вносили авансовые платежи на общую сумму не менее 20% от покупной цены. Большинство кредиторов удерживали клиентов в пределах этих параметров, ограничивая LTV 80%.
Когда пузырь начал накаляться, многие из этих компаний предприняли шаги, чтобы позволить клиентам обойти 20%. Некоторые кредиторы подняли лимиты LTV или покончили с ними полностью, предлагая ипотечные кредиты с первоначальным взносом 5% или менее, в то время как другие сохранили требования LTV, но подняли лимиты CLTV, часто до 100%. Этот маневр позволил клиентам взять вторую ипотеку, чтобы финансировать свои 20% первоначальных взносов.
Пик взыскания, начавшийся в 2008 году, подчеркнул важность CLTV. Наличие скинов в игре, таких как первоначальные денежные затраты в размере 100 000 долларов США для дома стоимостью 500 000 долларов США, дает домовладельцу мощный стимул для продолжения выплаты по ипотеке. Если банк отказывается, он не только теряет свой дом, но и кучу денег, которую он заплатил, чтобы закрыть.
Требование справедливости в собственности также изолирует кредиторов от падения цен на недвижимость. Если имущество оценивается в 500 000 долларов США, а общая сумма залогового права составляет до 400 000 долларов США, собственность может потерять до 20% своей стоимости, если владельцы залогового права не получат короткий платеж на аукционе взыскания.
Почему CLTV имеет значение
Некоторые покупатели жилья предпочитают снизить свой первоначальный взнос, получив несколько ипотечных кредитов на недвижимость, что приводит к более низкому отношению кредита к стоимости для основной ипотеки. Также из-за более низкого коэффициента LTV многие покупатели жилья успешно избегают частного ипотечного страхования (PMI). Лучше получить вторую ипотеку или понести стоимость PMI, зависит от человека.
Следовательно, поскольку второй залогодатель принимает на себя больший риск, процентная ставка по второй закладной обычно выше, чем процентная ставка по первой закладной. Желательно, чтобы потребители рассмотрели преимущества и недостатки принятия нескольких кредитов на одну недвижимость. Проявление должной осмотрительности поможет убедиться, что выбранный вариант является наилучшим вариантом для данных обстоятельств.
Кредит-на-стоимости против CLTV
Кредит-на-стоимость (LTV) и CLTV являются двумя из наиболее распространенных соотношений, используемых в процессе ипотечного кредитования. Большинство кредиторов устанавливают максимальные значения для обеих величин, выше которых потенциальный заемщик не имеет права на получение кредита. Коэффициент LTV учитывает только первичный ипотечный баланс. Следовательно, в вышеприведенном примере коэффициент LTV составляет 50%, что является результатом деления баланса первичной ипотеки в 100 000 долларов США на стоимость дома в 200 000 долларов США.
Большинство кредиторов устанавливают максимальные значения LTV в размере 80%, поскольку Fannie Mae и Freddie Mac не покупают ипотечные кредиты с более высокими коэффициентами LTV. Заемщики с хорошими кредитными характеристиками могут обойти это требование, но должны платить частную ипотечную страховку (PMI) до тех пор, пока их основной кредитный баланс превышает 80% от стоимости дома. PMI защищает кредитора от убытков, когда стоимость дома падает ниже ссудного баланса.
Первичные кредиторы, как правило, более щедры к требованиям CLTV. Рассматривая приведенный выше пример, в случае потери права выкупа основной владелец ипотеки получает свои деньги полностью до того, как второй владелец ипотеки получит что-либо. Если стоимость имущества уменьшается до 125 000 долл. США до дефолта заемщика, основной держатель залогового удержания получает всю задолженность (100 000 долл. США), тогда как второй держатель залогового удержания получает только оставшиеся 25 000 долл. США, несмотря на задолженность в размере 50 000 долл. США. Основной держатель залогового права несет меньший риск в случае снижения стоимости имущества и, следовательно, может позволить себе кредитовать при более высоком CLTV.
Пример отношения CLTV
Например, предположим, что человек покупает дом за 200 000 долларов. Для обеспечения собственности она внесла предоплату в размере 50 000 долларов и получила две ипотеки на 100 000 долларов (основной) и 50 000 долларов (дополнительный). Таким образом, ее совокупное отношение кредита к стоимости (CLTV) составляет 75%: ((100 000 долларов США + 50 000 долларов США / 200 000 долларов США).
