Одним из наиболее важных нововведений с Уолл-стрит было объединение ссуд, чтобы затем разделить их на отдельные инструменты, приносящие проценты. Эта концепция обеспечения и структурированного финансирования предшествует рынку обеспеченных ипотечных обязательств (CMO) и обеспеченных долговых обязательств (CDO). Лишь в начале 1980-х годов эта концепция была формализована путем переупаковки закладных для создания индустрии безопасности с ипотечным покрытием (MBS).
MBS обеспечены пулом закладных, где все проценты и основной капитал просто передаются инвесторам. CMO были созданы для того, чтобы дать инвесторам конкретные денежные потоки, а не просто передачу процентов и основной суммы. Инвестиционные банки First Boston и Salomon Brothers впервые выпустили CMO в 1983 году для Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac), которые взяли пул ипотечных кредитов, разделили их на транши с разными процентными ставками и сроками погашения и выпустили ценные бумаги на основе эти транши. Происходящие ипотеки служили залогом.
В отличие от ОКУ, CDO, появившиеся позже в 1980-х годах, охватывают гораздо более широкий спектр займов, чем ипотека. Несмотря на то, что между ними много общего, есть некоторые четкие различия в их структуре, типах ссуд, удерживаемых в совокупности, и типах инвесторов, которые ищут любой из них.
CMO - родился из потребности
Залоговые обязательства с залоговым обеспечением (CMO), тип залогового обеспечения (MBS), выпускаются третьей стороной, занимающейся ипотекой в жилищном секторе. Эмитент CMO собирает ипотечные кредиты и переупаковывает их в пул займов, который используется в качестве обеспечения для выпуска нового набора ценных бумаг. Затем эмитент перенаправляет платежи по кредиту из закладных и распределяет проценты и основную сумму среди инвесторов в пуле. Эмитент собирает комиссию или спред по пути. С помощью CMO эмитенты могут разделить предсказуемые источники дохода от ипотеки, используя транши, но, как и все продукты MBS, CMO по-прежнему подвержены некоторому риску досрочного погашения для инвесторов. Это риск того, что ипотека в пуле будет оплачена досрочно, рефинансирована и / или не исполнена. В отличие от MBS, инвестор может выбрать, какой риск реинвестирования он готов принять в CMO.
Ниже приведен пример упрощенной версии трех траншей с разными сроками погашения с использованием последовательной структуры выплат. Все транши A, B и C будут получать процентные платежи в течение срока их жизни, но основная выплата будет осуществляться последовательно до тех пор, пока каждая CMO не будет удалена. Например: Транш C не будет получать никаких основных выплат до тех пор, пока Транш B не будет удален, а Транш B не получит никаких основных выплат до тех пор, пока Транш A не будет удален.
В то время как сами ценные бумаги могут показаться сложными и легко потеряться во всех акронимах, процесс обеспечения кредитов довольно прост.
Эмитент CMO, как юридическое лицо, является законным владельцем пула закладных, которые приобретаются у банков и ипотечных компаний. До появления переупаковки ипотеки заемщик посещал свой местный банк, который давал взаймы деньги на покупку дома. Банк тогда держал закладную, используя дом в качестве залога, пока он не был погашен или дом был продан. Хотя некоторые банки по-прежнему держат закладные в своих книгах, большинство закладных распродается вскоре после закрытия третьим сторонам, которые их перепаковывают. Для первоначального кредитора это дает некоторое чувство облегчения, поскольку они больше не владеют ссудой или не должны обслуживать ссуду. Эти ипотеки затем становятся залогом и группируются вместе с кредитами аналогичного качества в транши (которые являются всего лишь кусочками пула кредитов). Создавая CMO из пула ипотечных кредитов, эмитенты могут спроектировать отдельные, отдельные проценты и основные потоки с разным сроком погашения, чтобы согласовать потребности инвестора с желаемыми денежными потоками и сроками погашения. Для юридических и налоговых целей CMO содержатся в инвестиционном канале в недвижимость (REMIC) как отдельное юридическое лицо. REMIC освобождается от федерального налога на доход, который они получают от основной ипотеки на корпоративном уровне, но доход, выплачиваемый инвесторам, считается налогооблагаемым.
CDO - некоторые хорошие некоторые плохие
Обязательство по обеспеченному долгу (CDO) возникло в конце 1980-х годов и имеет много общих характеристик CMO: ссуды объединяются, переупаковываются в новые ценные бумаги, инвесторы получают проценты и основную сумму в виде дохода, а пулы разбиваются на транши с различные степени риска и зрелости. CDO подпадает под категорию, известную как обеспеченная активами безопасность (ABS), и, как MBS, использует базовые кредиты в качестве актива или обеспечения. Разработка CDO заполнила пустоту и предоставила кредитным организациям реальный способ по существу переводить долги в инвестиции посредством секьюритизации, так же как ипотека секьюритизировалась в CMO. Подобно CMO, выпущенным REMIC, CDO используют организации специального назначения (SPE) для секьюритизации своих кредитов, обслуживания их и сопоставления инвесторов с инвестиционными ценными бумагами. Прелесть CDO в том, что он может содержать практически любой доход, приносящий долги, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие займы, авиационные займы и корпоративные долги. Как и CMO, разделение частей займа структурировано от старшего к младшему с некоторым надзором со стороны рейтинговых агентств, которые присваивают рейтинги рейтинга как облигации с единым выпуском, например, AAA, AA +, AA и т. Д.
Ниже приведен пример структуры CDO. У каждого CDO есть баланс, как и у любой компании. Активы состоят из составляющих доход компонентов, таких как займы, облигации и т. Д. Каждая выпущенная слева облигация привязана к определенному пулу активов справа. Облигации затем оцениваются третьими сторонами на основании срока действия их требований к пулу и предполагаемого качества базовых активов. Теоретически, облигации с более низкими качественными рейтингами и преимущественным поведением будут требовать более высоких доходов от инвесторов.
CMO против CDO
Существует много сходств между CMO и CDO, так как последние были смоделированы после первого по замыслу. CMO могут быть выпущены частными лицами или поддержаны квазигосударственными кредитными агентствами (Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Государственная национальная ипотечная ассоциация, Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования и т. Д.), В то время как CDO являются частными марками.
Хотя CMO и CDO имеют схожие оболочки снаружи, они отличаются внутри. CMO немного легче понять, так как поток денежных средств, который он предоставляет, поступает из определенного пула ипотечных кредитов, в то время как денежные потоки CDO могут быть подкреплены автомобильными кредитами, кредитами по кредитным картам, коммерческими кредитами и даже некоторыми траншами от CMO. В то время как рынок CMO действительно пострадал от взрыва рынка недвижимости в 2007 году, рынок CDO пострадал сильнее. Лишь небольшая часть рынка CMO была сочтена субстандартной, тогда как CDO сделали субстандартные CMO своими основными активами. CDO, которые приобрели самые рискованные транши CMO с самым низким рейтингом, смешивая их с другими активами ABS, дорого пострадали, когда субстандартные транши пошли на юг. Маловероятно, что ошибки прошлого будут повторяться, так как SEC гораздо больше контролирует, чем раньше, но иногда история повторяется. Оба продукта играют одинаковую роль, объединяя кредиты и активы вместе, а затем сопоставляя инвесторов с денежными потоками, поэтому инвестор должен решить, какой риск он хочет принять.
CDO были относительно небольшим сегментом рынка АБС, в 2002 году было выпущено всего 340 миллионов долларов, а общий рынок CMO составил 4, 7 триллиона долларов. Рынок CDO вырос после 2002 года, когда выросла секьюритизация кредитов, обеспеченных активами, и эмитенты продвинули свои покупки более рискованных траншей CMO. По мере роста рынков недвижимости росли и рынки CDO / CMO, поскольку общий объем непогашенных CDO достиг в 2007 году 1, 3 триллиона долларов США. Этот феноменальный рост внезапно остановился, когда лопнул пузырь на рынке недвижимости, сократив рынок CDO примерно до 850 миллионов долларов США. 2013.
В то время как на бумаге выглядело неплохо покупать более рискованные транши CMO, которые не пользовались спросом, и объединять их в CDO, качество тех траншей, которые, как предполагалось, были субстандартными, оказалось намного более субстандартным, чем предполагалось на первый взгляд. Рейтинговые агентства и эмитенты CDO продолжают нести ответственность, выплачивая штрафы и возмещая убытки после обвала рынка жилья в 2007 году, который привел к убыткам в CDO на миллиарды. Многие стали бесполезными в одночасье, понижены с ААА до мусора. Те, кто вложил значительные средства в самые рискованные CDO, понесли огромные убытки, когда эти проблемы в конечном итоге потерпели неудачу. Несколько эмитентов CDO были обвинены и / или оштрафованы за их роль в упаковке рискованных активов, которые потерпели неудачу. В 2010 году один из самых крупных и наиболее известных случаев был против Goldman Sachs (NYSE: GS), который был официально обвинен и оштрафован за структурирование CDO и не информировал своих клиентов о потенциальных рисках должным образом. По оценкам Комиссии по ценным бумагам и биржам, инвесторы потеряли более 1 миллиарда долларов после того, как пыль осела в 2010 году.
CDO все еще существуют сегодня, но навсегда будут носить шрамы от хороших решений, которые пошли плохо.
Суть
Инвесторы во всем мире извлекли ценный урок с первых дней обеспечения. Потребовалось некоторое творческое мышление, чтобы найти способ взять большой пул займов и создать надежные инвестиции для инвесторов. Это высвободило капитал для кредиторов, создало много рабочих мест для эмитентов, создало ликвидность на не очень ликвидном рынке и помогло стимулировать домовладение. Тот же самый процесс, который питал домовладение, в конечном счете вызвал пузырь на рынке недвижимости и последующий крах. Процесс обеспечения обеспечил себя энергией, но в конечном итоге вызвал его собственный крах.
