Хотя инвестиции в арендуемую недвижимость имеют финансовые выгоды, существуют также риски - арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль арендодателя. Вам нужно будет взвесить налоги, стоимость недвижимости, расходы на ипотеку и обслуживание, а также ваше желание стать арендодателем при принятии решения о том, является ли владение арендной платой разумным финансовым шагом.
Подумайте о налоговых преимуществах
Вы можете вычесть проценты, налоги, страховку и другие расходы из дохода собственности и, как правило, вычесть убытки из своего другого дохода. Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов. По состоянию на 26 января 2019 года вычет является в основном пособием на износ в течение 27, 5 лет. Вы можете продать арендуемое имущество и перевести вырученные средства в другое арендуемое имущество без уплаты налогов на прирост капитала. (Информацию по теме см. В разделе «Налоговые льготы для владельцев второго дома»)
Не забывайте, что вы будете хозяином
Ваша арендуемая недвижимость - это бизнес, который требует времени и энергии. Вы должны будете быть в курсе законов об аренде и по закону обязаны содержать безопасную и пригодную для жилья недвижимость для ваших арендаторов. Помните, что арендатор, платящий лучший доллар, имеет право ожидать немедленного ответа на любую проблему, большую или маленькую. Арендаторы, которые знают, что они платят немного по рынку, будут иметь тенденцию быть менее требовательными. Это помогает, если вы можете сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с просроченными арендаторами.
Если перспектива управления собственной арендной платой устрашает, попросите своего брокера по недвижимости направить управляющего недвижимостью или смотрителя или выполнить онлайн-поиск. Просто имейте в виду, что найм управляющего недвижимостью повлияет на вашу прибыль.
Сделайте свою домашнюю работу по недвижимости
Потратьте столько же времени, если не больше, на исследование арендуемой недвижимости, как и на покупку жилья для проживания. Вы должны знать особенности рынка, законы о зонировании и тенденции как аренды, так и продажи жилья в том месте, которое вы рассматриваете. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что арендаторы этого района ожидают от аренды. Покупка права выкупа может быть вариантом, так как банк, обращающий взыскание, как правило, хочет вернуть ипотечный баланс и продаст имущество по цене ниже рыночной.
Вы хотите, чтобы ваша недвижимость была привлекательной для арендаторов. Ищите собственность с береговой линией или близко к университетскому городку или местной школьной зоне. Старые дома в стабильном или оживленном доме также могут быть хорошими вариантами. Если вы покупаете инвестиционную арендуемую недвижимость на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если в одном и том же районе будет построено более новое и привлекательное жилье для гольфа, ваша собственность может через несколько лет выглядеть устаревшей, что приведет к снижению цены.
Не пренебрегайте номерами
Используйте приложения для смартфонов или онлайн-ипотечные калькуляторы для анализа ваших ежемесячных расходов на жилье. Калькулятор должен позволять вам вводить цену покупки, первоначальный взнос, налоги, страховку и процентную ставку по ипотечному кредиту. Ставки по ипотеке на аренду имущества, как правило, выше, чем ставки для основного дома.
Также фактор в обслуживании и ремонте. Хорошее эмпирическое правило составляет около 1% от покупной цены в год, поэтому стоимость имущества в 300 000 долларов будет составлять примерно 3000 долларов в год. Однако вы можете увеличить процент до 1, 5% или 2%, если свойство старше. Другой способ рассчитать ремонт и техническое обслуживание - придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратных футов», которое предполагает, что домовладельцы имеют бюджет в 1 доллар за квадратный фут в год. Например, если ваш арендованный дом площадью 1800 квадратных футов, вы рассчитываете на 1800 долларов в год на ремонт и обслуживание.
Советы потенциальному арендодателю
Пример из реального мира
Вот пример предполагаемого дохода: скажем, вы арендуете дом на 300 000 долларов за 2000 долларов в месяц. Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долл. США, а 30-летняя фиксированная процентная ставка по остатку в размере 240 000 долл. США составляет 4%. Налоги, страховка и бюджет на техническое обслуживание увеличат ежемесячную стоимость до 1764 долларов, что даст номинальную прибыль в размере 2838 долларов в год, или 4, 73% от первоначального взноса в год. Неплохо. Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем большинство голубых фишек платят дивиденды, хотя, возможно, не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но когда вы рассчитываете типичную амортизацию в 3, 64%, номинальная прибыль в размере 2 838 долл. США становится убытком в размере 6 252 долл. США, который вы можете применить к прочему доходу. Однако, в зависимости от вашей налоговой шкалы, это может составить несколько сотен долларов налоговой экономии при положительном денежном потоке плюс вероятность того, что дом будет дорожать в цене.
Суть
Инвестирование в недвижимость с целью получения дохода не для всех, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, терпимо относитесь к рискам, присущим им, и с молотком удобны, финансовые выгоды могут быть значительными. (Информацию по теме см. В разделе «Как позволить себе второй дом»).
