Содержание
- 1. Ипотечный инициатор
- 2. Агрегатор
- 3. Дилеры по ценным бумагам
- 4. Инвесторы
- Суть
Вы можете рассматривать вашу ипотеку как кредит, который помог вам купить ваш дом. Но инвесторы видят ипотеку как поток будущих денежных потоков. Эти денежные потоки покупаются, продаются, снимаются, траншируются и секьюритизируются на вторичном ипотечном рынке. Поскольку большинство ипотечных кредитов продаются, вторичный ипотечный рынок очень большой и очень ликвидный.
От момента возникновения до момента, когда ежемесячный платеж заемщика заканчивается с инвестором как часть обеспеченной ипотекой ценной бумаги (MBS), обеспеченной активами ценной бумаги (ABS), обеспеченного ипотечного обязательства (CMO) или обеспеченного долгового обязательства (CDO), есть несколько различных учреждений, которые вырабатывают определенный процент от первоначальных сборов и / или ежемесячных денежных потоков.
мы покажем вам, как работает вторичный ипотечный рынок, и познакомим вас с его основными участниками.
На этом рынке присутствуют четыре основных участника: инициатор ипотеки, агрегатор, дилер ценных бумаг и инвестор.
1. Ипотечный инициатор
Создатель ипотеки является первой компанией, вовлеченной в вторичный ипотечный рынок. Инициаторами ипотеки являются розничные банки, ипотечные банкиры и ипотечные брокеры. В то время как банки используют свои традиционные источники финансирования для закрытия кредитов, ипотечные банкиры обычно используют так называемую складскую линию кредита для финансирования кредитов. Большинство банков и почти все ипотечные банкиры быстро продают вновь выданные ипотеки на вторичном рынке.
Следует отметить, что банки и ипотечные банкиры используют свои собственные средства для закрытия ипотеки, а ипотечные брокеры - нет. Скорее, ипотечные брокеры действуют как независимые агенты для банков или ипотечных банкиров, объединяя их с клиентами (заемщиками).
Однако, в зависимости от его размера и сложности, инициатор ипотеки может объединить ипотеку за определенный период времени перед продажей всего пакета; он также может продавать отдельные кредиты по мере их выдачи. Существует риск, связанный с инициатором, когда он держит закладную после того, как процентная ставка была процитирована и зафиксирована заемщиком. Если ипотека одновременно не продается на вторичном рынке в то время, когда заемщик блокирует процентную ставку, процентные ставки могут измениться, что изменит стоимость ипотеки на вторичном рынке и, в конечном счете, прибыль, которую оригинатор получает от ипотеки.
Создатели, которые собирают ипотечные кредиты перед продажей, часто хеджируют свои ипотечные трубопроводы от изменения процентных ставок. Существует особый тип транзакции, называемой сделкой с максимальными усилиями, предназначенной для продажи единственной ипотеки, которая устраняет необходимость для хеджатора хеджировать закладную. Меньшие авторы имеют тенденцию использовать лучшие усилия сделок.
Как правило, инициаторы ипотеки зарабатывают деньги за счет комиссий, взимаемых за выдачу ипотеки, и разницы между процентной ставкой, предоставляемой заемщику, и премией, которую вторичный рынок будет платить за эту процентную ставку.
2. Агрегатор
Агрегаторы - следующая компания в ряду участников вторичного ипотечного рынка. Агрегаторы являются крупными инициаторами ипотеки, связанными с фирмами Уолл-стрит и спонсируемыми правительством предприятиями (GSE), такими как Fannie Mae и Freddie Mac. Агрегаторы покупают новые выданные ипотеки у мелких заемщиков и вместе со своими собственными источниками образуют пулы закладных, которые либо секьюритизируются в ценные бумаги с ипотечным покрытием под частной маркой (работая с фирмами Уолл-стрит), либо образуют ипотечные ценные бумаги агентства (путем работы через GSEs).
Подобно инициаторам, агрегаторы должны хеджировать закладные в своих трубопроводах с момента, когда они совершают покупку ипотеки, через процесс секьюритизации и до продажи MBS дилеру по ценным бумагам. Хеджирование ипотечного трубопровода является сложной задачей из-за последствий и распространения рисков. Агрегаторы получают прибыль от разницы в цене, которую они платят за ипотечные кредиты, и цене, за которую они могут продать MBS, обеспеченную этими ипотечными кредитами, в зависимости от их эффективности хеджирования.
3. Дилеры по ценным бумагам
После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам. Большинство брокерских фирм Уолл-стрит имеют торговые столы MBS. Дилеры на этих столах делают все виды творческих вещей с MBS и закладывают целые кредиты; конечная цель - продать их как ценные бумаги инвесторам. Дилеры часто используют MBS для структурирования CMO, ABS и CDO. Эти сделки могут быть структурированы таким образом, чтобы иметь различные и несколько определенные характеристики досрочного погашения и повышенные кредитные рейтинги по сравнению с базовыми MBS или целыми кредитами. Дилеры распределяют цену, по которой они покупают и продают MBS, и надеются получить арбитражную прибыль, структурируя конкретные пакеты CMO, ABS и CDO.
4. Инвесторы
Инвесторы являются конечными пользователями ипотеки. Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании, банки, GSE и хедж-фонды являются крупными инвесторами в ипотеку. MBS, CMO, ABS и CDO предлагают инвесторам широкий спектр потенциальной доходности, основанной на различном кредитном качестве и процентных рисках.
Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании и банки обычно инвестируют в ипотечные продукты с высоким рейтингом. Определенные транши различных структурированных ипотечных сделок запрашиваются этими инвесторами для их профилей предоплаты и процентного риска. Хедж-фонды, как правило, являются крупными инвесторами в ипотечные продукты с низкими кредитными рейтингами и структурированные ипотечные продукты, которые имеют более высокий процентный риск.
Из всех ипотечных инвесторов у GSE самые большие портфели. Тип ипотечного продукта, в который они могут инвестировать, в основном регулируется Управлением федерального надзора за жилищными предприятиями.
Суть
Немногие заемщики понимают, в какой степени их ипотека нарезана, нарезана кубиками и продана. Через несколько недель, может быть, месяц, с момента выдачи ипотеки, она может стать частью CMO, ABS или CDO. Конечным пользователем ипотеки может быть хедж-фонд, который делает ставки с направленной процентной ставкой или использует позиции с использованием заемных средств для использования небольших нарушений в реляционных ценах, или это может быть центральный банк иностранного государства, которому нравится кредитный рейтинг агентства MBS.
С другой стороны, это может быть страховая компания, базирующаяся в Брюсселе, привлеченная продолжительностью и выпуклостью определенного транша в сделке с ABS, CMO или CDO. Вторичный рынок ипотечного кредитования огромен, ликвиден и сложен, и несколько учреждений стремятся съесть кусочек ипотечного пирога.
