Что такое вариант аренды?
Вариант аренды - это соглашение, которое дает арендатору возможность приобрести арендованную недвижимость во время или в конце срока аренды. Это также препятствует тому, чтобы владелец предлагал собственность для продажи кому-либо еще. Когда срок истекает, арендатор должен либо воспользоваться возможностью, либо отказаться от нее. Вариант аренды также известен как аренда с возможностью покупки.
Как работает опция аренды
Вариант аренды дает потенциальному покупателю большую гибкость, чем стандартное соглашение о покупке, которое требует, чтобы арендатор купил дом после окончания аренды. Цена дома согласовывается с покупателем (арендатором) и владельцем заранее. Цена обычно соответствует текущей рыночной стоимости дома, что позволяет арендатору покупать дом в будущем по сегодняшней цене. В этом случае с арендатора обычно взимается авансовый платеж от владельца, который может составлять 1% от продажной цены дома. Плата идет на первоначальный взнос, если арендатор решает купить дом в конце срока аренды.
Вариант аренды особенно полезен для тех, кто, возможно, наращивает свой кредит или недостаточно накопил для первоначального взноса. Однако есть несколько особенностей вариантов аренды, которые необходимо учитывать.
Арендные платежи
Владелец взимает премию в дополнение к стандартной ежемесячной арендной плате за опцион на покупку по сегодняшней цене, когда аренда заканчивается. Премия может быть процентом, добавленным к текущей рыночной арендной плате, таким как 10% от стандартной ежемесячной арендной платы за дом такого размера. Дополнительная сумма или премия, которая часто называется арендным кредитом, становится частью авансового платежа за дом, если арендатор использует опцион на покупку дома. Тем не менее, арендатор лишается дополнительных денег, выплаченных сверх стандартной арендной платы, если дом не приобретен в конце срока аренды.
Некоторые владельцы могут принять единовременную оплату наличными, часто называемую «ценным вознаграждением», которая аналогична премии, уплачиваемой за опцион на финансовых рынках. Это не залог при покупке недвижимости, то есть он не подлежит возврату. Сумма колеблется от 100 до 5% от ожидаемой цены покупки.
Банковское финансирование с возможностью лизинга
Хорошей новостью для арендаторов является то, что, как правило, банки позволяют совокупным средствам премии, превышающей арендные платежи, переходить на первоначальный взнос за покупку дома. Однако, если арендная плата составляла рыночную ставку, банк может не разрешить применять какие-либо средства к цене покупки. Важно, чтобы покупатели согласовывали с несколькими банками свою политику в отношении финансирования ипотеки дома с возможностью аренды.
Срок аренды опциона
Сроком действия опциона может быть любой период, на который согласны владелец и арендатор имущества, но обычно он составляет от одного до трех лет. В договоре опциона на аренду также указана цена покупки имущества в начале срока аренды или порядок определения этой цены в конце опциона.
Ключевые вынос
- Опция аренды - это соглашение, которое дает арендатору возможность приобрести арендованную недвижимость во время или в конце периода аренды. Опция аренды также не позволяет владельцу предлагать недвижимость для продажи кому-либо еще. Арендатор обычно платит некоторый процент выше стандартной месячной арендной суммы, которая идет на первоначальный взнос за покупку дома.
Причины использования опции аренды
Есть несколько причин, по которым арендатор и владелец могут заключить договор аренды. Важно учитывать, перевешивают ли преимущества какие-либо недостатки для заключения соглашения.
Почему арендаторы заключают договор аренды
У потенциального покупателя может быть много причин использовать вариант аренды, а не покупать недвижимость сразу с самого начала. Основным соображением является нехватка денег или кредита для совершения покупки. Аренда может позволить потенциальному покупателю сэкономить деньги на покупку и в то же время построить свой кредит, делая регулярные своевременные платежи.
Арендатор имеет возможность купить недвижимость в будущем по сегодняшним ценам. Если у арендатора нет денег, сэкономленных сегодня, чтобы купить дом, но он обеспокоен, что стоимость дома увеличится в ближайшие несколько лет, вариант аренды - хороший выбор. Кроме того, если арендатор любит дом, школьный округ или район, вариант аренды снимает дом с рынка - позволяя арендатору накопить достаточно средств, чтобы купить его после окончания аренды.
Даже если у потенциального покупателя есть средства для покупки недвижимости, он или она могут не захотеть совершать это сразу. Например, если потенциальный покупатель из другого города, он или она может захотеть жить в новом городе до совершения покупки. Или же он или она может продать свою старую собственность, прежде чем сможет купить новую.
Наконец, собственность может не подходить для определенных ссуд, включая ссуду VA, из-за необходимого ремонта или модернизации. Сдавая в аренду в первый раз, потенциальный покупатель может сделать эти улучшения, чтобы получить право на кредит позже.
Почему владельцы заключают договор аренды
Владелец недвижимости может заключить договор аренды, поскольку у него возникли проблемы с продажей дома. Опция может сделать недвижимость более привлекательной для разных типов потенциальных покупателей.
Кроме того, если домовладелец задумывается о продаже дома через несколько лет, вариант аренды позволяет владельцу получать премию, превышающую текущую рыночную стоимость аренды. В худшем случае арендатор не покупает дом; владелец размещает его на рынке для продажи и удерживает дополнительные средства, выплачиваемые сверх стандартной ежемесячной арендной платы.
Также могут быть проблемы с налогами, связанные с продажей недвижимости сразу, а не с продажей позже. Опцион, хотя и не является гарантией последующей продажи, повышает вероятность того, что у владельца есть покупатель, готовый пойти в конце опциона.
Арендатор лишается дополнительных денег, выплачиваемых сверх стандартной ежемесячной арендной платы, если в конце срока аренды опцион на покупку дома не используется.
Особые соображения с вариантами аренды
Страховка арендатора, как правило, требуется для личных вещей арендатора. Страховка Арендатора защищает от любой потери стоимости имущества и предметов домашнего обихода. Кроме того, важно, чтобы владелец также имел страховку домовладельца на случай, если что-то произойдет в течение срока аренды, что может отрицательно повлиять на стоимость имущества, например, пожар или повреждение водой.
Оценка непредвиденных обстоятельств должна быть включена в соглашение об аренде. Другими словами, когда аренда заканчивается, стоимость дома может снизиться. Оценка предоставляет обновленную стоимость имущества до того, как покупка и продажа пройдут.
Важно рассчитать точную сумму денег, которая должна быть выплачена владельцу в конце срока аренды. Помните, что владелец снимает дом с рынка и отказывается от какой-либо выгоды от рыночной стоимости дома, заключая договор аренды. Владелец захочет получить адекватную компенсацию за невозможность продать дом другому лицу, которое было готово купить его.
Для тех, кто рассматривает вариант аренды или вариант аренды для покупки, в идеале у них должен быть адвокат, который знаком с операциями по варианту аренды, чтобы просмотреть мелкий шрифт, чтобы убедиться, что по окончании срока аренды не будет никаких сюрпризов.
