Когда процентные ставки растут, инвесторы бегут за прикрытием - и за любой хороший актив, который они могут найти. Альтернативные инвестиции, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут быть хорошим вариантом, по крайней мере, согласно историческим данным. Давайте посмотрим, как REIT выполнялись в периоды с высокими и низкими процентными ставками.
Быстрый REIT Резюме
REIT представляет собой публично торгуемую ценную бумагу, которая инвестирует в недвижимость через собственность или ипотеку и чья цена колеблется на крупных биржах, таких как акции. В результате, REIT предлагает высокий уровень ликвидности (редкое качество при работе с недвижимостью). Трасты часто специализируются на конкретных типах недвижимости, таких как жилые квартиры, коммерческие здания, склады или гостиничные объекты. REIT также доступны в региональных вариантах, концентрируясь на недвижимости в определенных странах / регионах, таких как США, Европа, Китай или Япония. (Подробнее см.: 5 типов REIT и как в них инвестировать .)
REIT предлагает много преимуществ, в том числе диверсификацию, вышеупомянутую ликвидность, небольшой объем инвестиций и налоговые льготы (в зависимости от местного законодательства). (См. Инвестирование в REIT для большего объяснения.)
REIT Возвращает Vs. Процентные ставки
Отчет REIT.com показывает исторически низкий уровень корреляции (как две ценные бумаги движутся относительно друг друга) между REIT и фондовым рынком. В том же отчете показаны похожие низкие уровни корреляции между REIT и доходностью облигаций.
(Ниже приведена урезанная таблица с выделенной корреляцией REIT-облигаций.)
Подобное историческое сравнение между доходностью популярного индекса REIT и 10-летних процентных ставок по облигациям указывает на обратную зависимость. Мы строим график годовой доходности популярного индекса FTSE NAREIT All REIT против процентных ставок за 10 лет.
Казначейские обязательства:
Как видно из приведенного выше графика, охватывающего 45 лет, повышение процентных ставок плохо отражается на доходности REIT и наоборот. В периоды высоких процентных ставок 1980-1985 годов доходность REIT была ниже, в то время как они выросли после 2008 года, когда процентные ставки достигли рекордно низкого уровня.
Однако существуют и другие факторы и другие подробные наблюдения, которые могут указывать на положительную отдачу от инвестиций в REIT даже в эпоху высоких процентных ставок. Детализируйте конкретные периоды времени, когда процентные ставки были высокими и появлялись интересные наблюдения:
С 1981 года процентные ставки имеют тенденцию к снижению; в промежуточные годы наблюдалось несколько спорадических всплесков, но в целом наблюдалось постоянное снижение (хотя по состоянию на октябрь 2018 года они снова начали повышаться) в отношении процентных ставок. С каждым пятилетним или 10-летним периодом более низкий диапазон процентных ставок считался «высоким».
- 1979-1984 годы: в этот период процентные ставки находились в диапазоне от 10% до 14%. Доходность от REIT также была в высоком диапазоне 9% - 32%. В1991-1997 гг. В этот период появился новый диапазон высоких процентных ставок, который варьировался от 6% до 8%. Доходность индекса REIT находилась в диапазоне 12% - 36%, за исключением 1% в 1994-2000-2001 гг.: Следующий высокий диапазон процентных ставок был в период 2000-2001 гг., Когда ставки колебались около 5, 5%. Доходность от REIT варьировалась от 16% до 26%.
Как изменились ставки REIT в промежуточные периоды с низкими процентами?
- 1973-1974: процентные ставки были сравнительно ниже, в диапазоне от 6, 9% до 7, 4% (по сравнению с высоким диапазоном от 10% до 14% в последующие годы). REIT показали плохие результаты с годовыми потерями в диапазоне от -42% до -27%. 1998-1999: процентные ставки находились в диапазоне от 4% до 5, 5%, а доходность REIT по-прежнему была отрицательной до -18% до -6%.2007-2012: Поскольку процентные ставки постепенно снижались с 4% до менее 2%, REIT приносили постоянные ежегодные убытки в диапазоне от -45% до -5%, за исключением одного положительного результата в 2009 году.
Эти наблюдения указывают на то, что REIT могут на самом деле не зависеть от сценариев процентных ставок. Доходы от инвестиций REIT могут фактически оставаться свободными от изменений процентных ставок.
REIT Преимущества для инвесторов
Существуют и другие преимущества REIT, которые делают их хорошим инвестиционным выбором даже в периоды высоких процентов:
- Возможность получения дохода: REIT считаются доходными ценными бумагами. Несмотря на то, что они могут подорожать, значительная часть прибыли REIT приходится на дивиденды. REIT избегают необходимости платить корпоративный налог, если они распределяют не менее 90% своего дохода между владельцами своих паев. Это налоговое сокращение приводит к регулярному распределению дохода от дивидендов акционерам REIT, и эффективная чистая доходность часто выше, чем доходность по облигациям (или акциям), даже в случае высоких процентных ставок. Глобальная диверсификация: REIT предлагает возможность выхода на мировые рынки. С 1990-х годов Великобритания, Сингапур, Япония, Австралия, Нидерланды, Южная Африка и многие другие страны включили списки REIT, что позволяет инвесторам осваивать рынки недвижимости иностранных государств. Например, если местный рынок недвижимости в США танкирует из-за влияния более высоких процентных ставок, американский инвестор, имеющий отношение к сингапурскому рынку недвижимости, может извлечь выгоду, если он удержит REIT в сингапурской недвижимости в своем портфеле. Воздействие в конкретных секторах: в случае повышения процентных ставок, не все подсектора в сфере недвижимости могут пострадать. Например, арендная плата за жилье может пострадать, но торговые центры в основных местах не могут. Тщательное изучение рынка недвижимости, влияния процентных ставок на конкретный подсектор и на конкретные REIT, основанные на его базовом имущественном владении, может сделать инвестиции REIT прибыльными независимо от влияния процентной ставки. (Подробнее см.: 3 отеля REIT, которые превзошли рыночные и жилые, здравоохранение и офис REIT .)
Суть
После изучения моделей корреляции и исторических данных выясняется, что доходы от REIT остаются независимыми от периодов процентных ставок. После тщательного изучения и правильного выбора секторов недвижимости и географических регионов инвесторы могут считать REIT хорошей альтернативой традиционным акциям и облигациям, которые очень чувствительны к процентным ставкам.
