Вы заинтересованы в покупке отладчика, но у вас нет денег, чтобы его переделать? Или, может быть, вы сэкономили деньги на реконструкцию, и вы нашли дом, который вы любите, но ваш кредитор не позволит вам купить его, потому что дом не считается пригодным для жилья без туалетов. На рынке всегда есть объекты недвижимости, которые не обслуживались бывшими владельцами, находящимися в затруднительном положении, плохо обращались с арендаторами или были преднамеренно уничтожены бывшими владельцами, которые были исключены. Разве не должно быть способа, чтобы кто-то вроде вас исправил эти соседские зрачки и вернул их к жизни?
Подарок от правительства
Есть способ купить верхний фиксатор, и он предоставлен вам федеральным правительством. Кредитный продукт Федерального управления жилищного строительства, кредит FHA 203 (k), был разработан для лиц, которые хотят восстановить или отремонтировать поврежденный дом, чтобы они могли жить в нем в качестве своего основного места жительства. Эти кредиты одобрены правительством, чтобы побудить кредиторов предлагать то, что в противном случае считалось бы рискованным кредитным продуктом. Из-за рисков и затрат, реабилитационные проекты обычно выполняются профессиональными инвесторами в недвижимость, которые могут покупать недвижимость за наличные и, следовательно, не нуждаются ни в каком банке для утверждения состояния недвижимости.
В этой статье будет описано, сколько денег вам нужно накопить, два различных типа 203 (k) займов, подходящих объектов недвижимости, отвечающих требованиям ремонтов и многое другое - вкратце, что вам нужно знать, чтобы увидеть, подходит ли этот тип займа вы. (Для справки, см.: Страхование ипотеки Федерального жилищного управления (FHA) .)
Сколько денег вам нужно
Кредит FHA 203 (k) позволяет включить в кредит деньги, необходимые для ремонта и связанных с этим расходов (материалы и рабочая сила). Если вы хотите купить дом, где была вырвана кухня, вы можете включить в ссуду стоимость новых шкафов, столешницы, полы, холодильник, плита, духовка, микроволновая печь, раковина, посудомоечная машина, вывоз мусора и стоимость. спроектировать, разрешить и установить все это. Кредит также может включать резерв на непредвиденные расходы в размере 10-20% на расходы, превышающие ваши сметы на ремонт. Вы также можете получить ипотечные платежи на сумму до шести месяцев, включенные для покрытия ипотеки, пока вы ремонтируете дом, чтобы вам не пришлось вносить двойной платеж за жилье.
Типы 203 (к) ипотеки
Существует два типа ипотечных кредитов FHA 203 (k): обычная и упрощенная (также называемая «модифицированной»). Обычный для свойств, которые нуждаются в структурном ремонте; Обтекаемый - для тех, кому нужен только неструктурный ремонт. Любой из них может быть использован для покупки или рефинансирования.
Для обычной ссуды на покупку 203 (k) максимальная сумма ипотеки основана на меньшей реальной стоимости имущества плюс затраты на реабилитацию или 110% от ожидаемой стоимости недвижимости после реабилитации. Это означает, что вы не захотите покупать дом с первоначальной стоимостью 150 000 долларов, если на ремонт потребуется 25 000 долларов, если у вас нет дополнительных 10 000 долларов наличными, потому что максимальная сумма, которую вы можете взять, составит 165 000 долларов (110% от 150 000 долларов). Упрощенный кредит позволяет покупателям жилья добавить максимум 35 000 долл. США к цене покупки, чтобы заплатить за улучшения. (Чтобы узнать больше, см.: Ипотека: сколько вы можете себе позволить? )
Конечно, в любом случае у вас есть доход для поддержки ипотеки - вы не можете просто взять кредит на определенную сумму, потому что дом гарантирует это.
Подходящие свойства
Кредиты FHA 203 (k) предназначены для владельцев, а не инвесторов. Следующие типы свойств являются приемлемыми:
- Жилые дома на одну семью на четыре семьиСуществующее строительство, которое было завершено в течение по крайней мере одного года сноса зданий до тех пор, пока останется часть существующего фундамента. Существующий дом, который будет перемещен в новый фондЖилая часть смешанного использования (коммерческая / жилая недвижимость)) propertyFHA-утвержденные квартиры
С таким широким спектром квалификационных объектов, почти каждый может найти подходящую недвижимость, которая будет претендовать на кредит 203 (k).
Условия финансирования и допустимые расходы на реабилитацию и ремонт
Независимо от того, какую работу вы считаете нужной для дома, у кредитора и FHA есть свои требования, которым вы также должны соответствовать. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) "требует, чтобы объекты, финансируемые в рамках этой программы, соответствовали определенным базовым стандартам энергоэффективности и конструкции", чтобы "соответствовать Минимальным стандартам собственности HUD (24 CFR 200.926d и / или HUD Handbook 4905.1) и всем местные нормы и правила."
Стандарты энергоэффективности включают герметизацию, изоляцию и вентиляцию, а также использование систем отопления и кондиционирования воздуха нужного размера для дома. В доме также должны быть установлены детекторы дыма рядом с каждой спальной зоной.
Вы можете быть удивлены разнообразием ремонта дома и улучшения, которые могут быть профинансированы с помощью займа 203 (к). Они включают, но не ограничиваются следующим:
- добавление окраски помещений и ремонт дренажа в ванной комнате, переоборудование кухни, включая оборудование для отделки чердака или подвалов структурных изменений и ремонта, добавление или уменьшение количества единиц в жилище (например, от одного дома до дуплекса) системы (ОВКВ) сантехника кровляплощадкаЭнергетика сохранение доступа для инвалидов
FHA не позволяет финансировать «предметы роскоши», такие как теннисные корты, бассейны, гидромассажные ванны и ямы для барбекю, ссудой в размере 203 (к), но некоторые предметы, которые вы можете считать роскошными, такие как гидромассажные ванны, являются на самом деле разрешено. Поговорите со своим кредитором о конкретных улучшениях, которые вы хотите сделать, чтобы увидеть, что вы можете финансировать.
Завершение реабилитации
Как только вы совершите покупку и дом станет вашим, вы сможете приступить к ремонту и реконструкции. FHA требует, чтобы все ремонтные работы были завершены в течение шести месяцев, хотя кредиторам может потребоваться более короткий срок.
Вы начнете производить ипотечные платежи сразу же, как и в любом доме. В конце концов, он принадлежит вам - не имеет значения, если вы еще не живете в нем. Однако, как упоминалось ранее, вы можете финансировать свои первые несколько платежей по ипотечным кредитам.
Реабилитационные и ремонтные деньги помещаются на целевой депозитный счет и высвобождаются по завершении работ и проверяются для обеспечения одобрения HUD. HUD также должен одобрить готовый продукт после завершения всех работ.
Проблемы, которых следует избегать
Многие кредиторы не делают ссуды FHA 203 (k), потому что они не знают, как или не хотят делать дополнительные документы. Вам следует избегать работы с кредитором, который не имеет опыта с кредитами FHA 203 (k) - процесс достаточно сложный, как есть. Не доставляйте себе головной боли, работая с кем-то, кто не знает, что делает.
Кроме того, убедитесь, что вы не слишком много инвестируете в дом - не тратьте так много на ремонт и улучшение, что вы не сможете окупить свои расходы, если продадите дом однажды. Посмотрите на среднюю цену продажи готовых к заселению домов в вашем районе и постарайтесь поставить свой дом в этот диапазон. Вы не хотите иметь дом за 300 000 долларов в районе домов за 200 000 долларов, потому что большинство людей, которые могут позволить себе дом за 300 000 долларов, захотят жить в более хорошем районе, где все дома сравнительно оценены.
Недостатки
Кредиты FHA 203 (k) имеют более длительный период закрытия, чем другие виды кредитов. Обычно они закрываются от 60 до 90 дней, по сравнению с 30–45 днями, которые являются обычными для других займов, включая обычные займы FHA. Если вы спешите переехать, кредит 203 (k) не для вас. Вы также можете рассчитывать на более высокую процентную ставку из-за повышенного риска, связанного с кредитами на улучшение жилищных условий. (Для больше, проверьте Ипотечные очки - в чем смысл? )
Эти кредиты также больше работают для кредитора и требуют специальных знаний по кредитам, поэтому может быть сложнее найти кредитора, который будет работать с вами. Процесс подачи заявки и обновления - это много работы для домовладельца, и в нем много волокиты. Некоторые заемщики сообщили о задержках в получении средств на реабилитацию, что добавляет дополнительный стресс процессу.
Суть
Хотя может потребоваться больше усилий, чтобы найти кредитора, который ссудит FHA 203 (k) и завершить процессы подачи заявок и обновления, дополнительные усилия могут окупиться. Этот кредитный продукт может позволить вам купить идеальный дом, который просто нуждается в ремонте, чтобы снова быть пригодным для жизни. Это также может позволить вам совершить скачок от сдачи в аренду к владению недвижимостью, поскольку в вашем ценовом диапазоне может существовать фиксатор, когда нет готовых для переезда домов, которые вы можете себе позволить. (Подробнее см. Готовы ли вы купить дом? )
