Находитесь ли вы на рынке покупателя или на рынке продавца, как только вы найдете дом, похожий на дом, вы захотите купить его как можно скорее. Однако не все так просто. Многие финансовые вопросы будут определять, сможете ли вы приобрести дом, а также условия вашей ипотеки. Знание этой информации заранее поможет вам принять правильные решения и сделает процесс одобрения ипотеки гладким и быстрым.
1. Иметь достаточный авансовый платеж
Ваша мечта о домовладении может быстро рухнуть, если вы не сможете предоставить достаточную сумму денег для первоначального взноса.
«Кредиторы ужесточили требования с момента экономического кризиса 2008 года», - говорит Карен Дженкинс, сертифицированный ипотечный банкир, президент и главный исполнительный директор KRJ Consulting в Колумбии, Южная Каролина. «В результате, потенциальные заемщики, желающие приобрести дом, должны иметь некоторую« шкуру в игре », чтобы претендовать на дом», - говорит Дженкинс, что большинство программ кредитования требуют минимального первоначального взноса в размере 3, 5%.
Возможно, вы знали людей, которые покупали дома в прошлом без первоначального взноса, или вы даже были одним из таких людей. Сегодня это гораздо менее вероятный сценарий, поскольку банки пытаются ограничить риск дефолта заемщиков. «У заемщика с таким скином в игре меньше шансов на дефолт, когда ситуация становится тяжелой», - говорит Стейси Алкорн, владелец и главный специалист по счастью в LAER Realty Partners из Бостона. Например, когда стоимость недвижимости падает, заемщик, который вложил свои сбережения в эту собственность, с большей вероятностью будет держаться и пережить шторм, ожидая, что стоимость недвижимости снова возрастет, говорит Алкорн. С другой стороны, «заемщик, который отложил ноль денег, скорее всего просто уйдет из дома и позволит банку выкупить его».
2. Найдите доступную процентную ставку
В течение срока действия ипотеки вы, скорее всего, заплатите десятки тысяч долларов в виде процентов. Таким образом, поиск ипотеки с низкой процентной ставкой может сэкономить тысячи долларов в долгосрочной перспективе. Отличным инструментом для исследования и сравнения процентных ставок является ипотечный калькулятор, который даст вам представление о ваших потенциальных расходах еще до того, как вы встретитесь с ипотечным брокером.
3. Иметь минимально приемлемый кредитный рейтинг
Ваша оценка FICO будет отражаться, если вы максимально используете свои кредитные карты и поздно оплачиваете свои счета, что может стать еще одним финансовым камнем преткновения для потенциальных домовладельцев, нуждающихся в ипотеке. «Результаты FICO сообщают банку о вашей способности оплачивать счета ежемесячно и о том, сколько у вас общего долга. Если вы получаете максимальную прибыль по всем своим кредитным картам, ваш счет FICO будет низким, и это снизит ваши шансы на получение финансирования, потому что банки не хотят кредитовать кого-то, кто живет по кредитным картам », - говорит Алкорн.
Что считается приемлемым результатом FICO? Эми Тирс, региональный вице-президент Wintrust Mortgage в Нидхэме, штат Массачусетс, отмечает, что, хотя FHA предлагает финансировать заемщиков с кредитным рейтингом до 500, большинство кредиторов добавили свои собственные требования. Поэтому будет непросто найти кредитора, который будет работать с заемщиком с кредитным рейтингом ниже 640.
Тем не менее, максимальные кредитные карты не единственная ваша задача. «Если вы постоянно опаздываете с другими счетами на 30, 60 или 90 дней, ваши кредитные рейтинги снова будут низкими, и банки не захотят одалживать деньги тому, кому придется постоянно просить их деньги», - говорит Алкорн. добавив, что «взыскания, банкротство или взыскание по вашему кредиту говорят банку, что у вас нет проблем с невыполнением своих долговых обязательств и, проще говоря, они не хотят быть следующими».
4. Соотношение долга к доходу меньше или равно 43%
Домовладельцы, которые чрезмерно растягивают себя, могут в конечном итоге есть лапшу рамэн каждый день в доме, который они могут в конечном итоге потерять. Важно быть реалистичным в том, что вы можете себе позволить.
«Банки используют соотношение долга к доходу, чтобы определить, может ли заемщик позволить себе купить дом», - говорит Алкорн. «Например, скажем, заемщик зарабатывает 5000 долларов в месяц. Банк не хочет, чтобы ваш общий долг, включая новые ипотечные платежи, а также ваши автомобильные платежи, платежи по кредитным картам и другие ежемесячные обязательства, превышал определенный процент от этого дохода ». В январе 2014 года Бюро финансовой защиты потребителей ввело правила заявляя, что отношение долга к доходам не может превышать 43%.
Тем не менее, Alcorn предупреждает, что только то, что банк считает, что вы можете позволить себе определенный ипотечный платеж, не означает, что вы на самом деле можете. «Например, банк не знает, что у вас большая семья, или расходы по уходу за ребенком, или пожилые родители, о которых вы заботитесь. Важно иметь откровенный разговор о ваших ежемесячных платежах с вашей ипотечной командой, чтобы вы не вмешались ».
Дженкинс соглашается, добавляя, что «есть дополнительные расходы, связанные с владением домом, которые вы не можете понести при аренде. Обязательно рассчитайте все ежемесячные расходы и долги, и пусть ваш бюджет примет окончательное решение относительно того, что вы можете себе позволить заплатить».
5. Иметь возможность оплачивать заключительные расходы
Есть много сборов, связанных с ипотекой дома, и вы можете получить грубое финансовое пробуждение, если вы не знаете заранее, что ожидать.
Хотя стоимость закрытия варьируется от кредитора к кредитору и от штата к штату, «заемщики платят за оценку, кредитный отчет, гонорар адвоката / заключительного агента, регистрационные сборы и сборы за обработку / андеррайтинг», - говорит Алкорн, добавляя, что затраты на закрытие обычно составляют 1%. от суммы кредита.
Тем не менее, Дженкинс говорит, что сборы могут составлять до 3%. «Кредиторы теперь обязаны предоставить вам всестороннюю« добросовестную оценку »комиссий, которые вы понесете по конкретному кредиту. Правила также являются более строгими в отношении оценок кредитора, и существует очень мало места для изменения указанных комиссий за заключительным столом ». Она советует покупателям жилья ознакомиться с оценкой добросовестности и задавать вопросы, если вы не уверены, что представляет собой конкретный сбор.,
6. Иметь необходимую финансовую документацию
Недостаточная документация может задержать или даже остановить процесс одобрения кредита, поэтому вам необходимо выяснить, что вы должны принести на стол.
«Ваш кредитор должен иметь полный и полный контрольный список необходимой документации для поддержки вашей заявки на кредит в зависимости от вашей занятости и ситуации с доходами», - говорит Тирс. «Если вы начинаете с предварительного одобрения, убедитесь, что кредитор запрашивает всю документацию для процесса, так как предварительное утверждение без тщательного анализа документации бесполезно. Что-то может быть упущено, что может привести к тому, что ваш кредит будет отклонен позже, если процесс предварительного одобрения не очень хорошо задокументирован ».
Что такое предварительное одобрение? Согласно Дженкинсу, это «предварительное одобрение, основанное на том, что заемщик« указал »в заявлении (доход, задолженность, активы, занятость и т. Д.). Фактический процесс утверждения проверяет доход, активы и долг с использованием различных методов, таких как оплата окурки, налоговые декларации, банковские выписки, W2s и проверки занятости ».
Тирс добавляет, что «на конкурентных рынках продавцы и риэлторы даже не будут рассматривать предложение, не зная, что покупатель предварительно одобрен». Дополнительные документы могут быть запрошены позднее или в течение всего процесса. «Процесс подписания является исчерпывающим, и некоторые документы могут вызывать вопросы или проблемы, которые требуют дополнительной документации. Просто сделайте глубокий вдох и дайте кредитору все, о чем они просят, как можно быстрее, чтобы получить ваше одобрение ».
Суть
Прежде чем вы сможете подумать о покупке дома своей мечты, вы должны быть уверены, что ваши финансы в порядке и что вы подготовились мудро и тщательно, прежде чем даже начнется процесс одобрения ипотеки.
