Является ли недвижимость хорошей инвестицией сейчас в 2018 году? Хотя он и не такой рискованный, как, скажем, в 2008 году, он сопряжен с существенным риском. Части страны с сильной экономикой перегрели рынки недвижимости, цены на которые несоизмеримы с доходами домохозяйств. В местах, где цены на недвижимость являются более разумными, как правило, более мягкая экономика и рынки труда, а также менее оптимистичные перспективы роста в ближайшие годы.
Недвижимость растет
Так как рынок недвижимости рухнул во время Великой рецессии, покупатели, которые выдержали поток негативных заголовков и купили на рынке низкие точки, были вознаграждены. Согласно последним статистическим данным Министерства жилищного строительства и городского развития США, с первого квартала 2009 года (надир) до первого квартала 2018 года средняя цена продажи жилья в стране выросла почти на 60%. В некоторых городах, тем не менее, разгон был особенно значительным, включая Сан-Франциско, Феникс, Майами и Лас-Вегас (оба из которых потерпели крах в период рецессии). По данным ATTOM Data Solutions, США, апрель 2018 года цены на жилье даже выше своих пиковых показателей до рецессии в 57 из 105 городских статистических районов, включая Хьюстон (рост на 79%), Даллас-Форт-Уэрт (78%) и Денвер (75%). Отчет о продажах домов.
Цены на жилье и доходы населения
Цены на недвижимость устойчивы только до тех пор, пока люди могут позволить себе покупать дома. Закон спроса и предложения гласит, что если покупатели прекращают покупать, цены падают в ответ. Простой способ определить, превышают ли цены на жилье уровень, который покупатели могут себе позволить, - это сравнить их с доходами домохозяйств. Эксперты по домашнему финансированию рекомендуют тратить на дом не более трехкратного годового дохода. В долгосрочной перспективе цены на жилье в США колебались вокруг этого соотношения.
Однако с 2011 по 2018 год цены на жилье непропорционально выросли по сравнению с доходами домохозяйств в большинстве городов с горячими рынками и быстро развивающейся экономикой. Например, в Сан-Франциско отношение цен на жилье к доходам домохозяйств на 45% выше, чем в долгосрочной перспективе. Другими словами, покупатели тратят свои бюджеты на покупку домов, которые стоят в четыре и пять раз больше, чем они зарабатывают каждый год. Аналогичная история наблюдается в Денвере, Майами и Сиэтле, во всех из которых цены на жилье стремительно растут, даже несмотря на то, что доходы растут лишь незначительно.
До того, как рынок недвижимости обрушился в период между 2007 и 2008 годами, средние цены на жилье превышали средние доходы в пять раз - один из факторов, приведших к обвалу ипотечных кредитов. По мере того, как цены снова приближаются к этому порогу (по состоянию на май 2018 года он составлял 4, 39), покупатели должны проявлять осторожность, чтобы не подскочить прямо на другом пике рынка.
Где находятся сделки
Некоторые города по-прежнему предлагают разумные цены на жилье в зависимости от того, сколько зарабатывают жители. Например, в Сент-Луисе соотношение цены и дохода колебалось в пределах долгосрочного ориентира по состоянию на конец 2017 года. К сожалению, город не продемонстрировал ни одного роста и повышения цен, наблюдаемых в других местах с 2011 года. Фактически цены немного снизились за это время. Чикаго - это еще один город с доступным жильем, но его цены также снизились с 2011 года, и уровень безработицы в городе по состоянию на август 2018 года находился в верхней трети среди 50 крупнейших столичных статистических районов США.
Суть
Загадка американского рынка жилья заключается в том, что города с самыми высокими показателями становятся перегретыми и недоступными, в то время как места с доступным жильем не имеют наибольших перспектив на будущее.
Бычий рынок недвижимости, которому уже седьмой год, снова делает жилье горячим. Однако, основываясь на совете Уоррена Баффета, инвестирование в то, что является горячим, не является способом финансового успеха. Последняя изящная игра на рынке недвижимости была в 2011 году, когда массы все еще топтали друг друга, чтобы добраться до выхода. Сейчас настало время, чтобы искать недооцененные инвестиционные возможности в других местах.
