Секьюритизация субстандартных ипотечных кредитов в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) и долговые обязательства с обеспечением (CDO) была основным фактором, способствующим кризису субстандартных ипотечных кредитов. Субстандартные MBS и CDO были привлекательны для инвесторов из-за более высоких процентных ставок, которые они предлагали по сравнению с активами, обеспеченными первичной ипотекой. Субстандартные заемщики с менее чем совершенным кредитом имели более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам из-за повышенного риска дефолта. Кроме того, было выдано много ссуд с ипотекой с регулируемой ставкой, что впоследствии добавило много топлива для ипотечного кризиса.
За это время кредиторы объединили субстандартные ипотеки в MBS и CDO. Эти финансовые продукты часто получали высокие оценки от кредитных агентств. Транши этих ценных бумаг были затем проданы ничего не подозревающим инвесторам, которые не знали о риске, связанном с ними. Транши более низкого качества предлагали более высокие процентные ставки, но поглощали первые убытки, связанные с невыплатой ипотеки до старших траншей.
Субстандартное кредитование вызвало резкое увеличение доступного ипотечного кредита. Многие кредиты были предоставлены заемщикам, которые ранее имели бы трудности с получением ипотеки из-за кредитных баллов ниже среднего. Частные кредиторы заработали много денег, объединив и продав ипотечные кредиты. Тем не менее, риск потери права выкупа увеличился с ослаблением кредитных стандартов. Кредиторы и покупатели ошибочно полагали, что цены на недвижимость были невосприимчивы к спаду. Частный бренд MBS предоставил много необходимого капитала для субстандартной ипотеки. Около 80% субстандартных кредитов было выдано под частным брендом MBS в 2006 году. В марте 2007 года стоимость субстандартных ипотечных кредитов была оценена в 1, 3 триллиона долларов США. Ипотека, выданная частными кредиторами, имела больший риск, поскольку они не были поддержаны правительством, как, например, у Фредди Мак и Фанни Мэй.
Рынок недвижимости быстро рос, и все больше покупателей предлагали цены на доступные дома. Рынки недвижимости во Флориде, Аризоне и Лас-Вегасе были очень горячими в это время. Вначале отстающие заемщики могут рефинансировать свои ипотечные кредиты на основе более высокой стоимости недвижимости или продавать дома с прибылью. Количество риска для субстандартных ипотечных кредитов не было проблемой в это время.
Только когда значения свойств начали снижаться, проблемы начали появляться. Ипотека с регулируемой процентной ставкой начала сбрасываться по более высоким ставкам, и просроченная задолженность по ипотечным кредитам существенно выросла. Дефолт по ипотечным кредитам привел к большему количеству проблем. К августу 2008 года около 9% всех ипотечных кредитов в США были дефолтными. MBS и CDO начали терять ценность с более высокими показателями дефолта. Фредди Мак и Фанни Мэй были арестованы правительством в 2008 году, когда они понесли большие потери. Потери права выкупа и повторные владения увеличились, и на рынке появилось больше объектов, поскольку банки пытались ликвидировать свои запасы. Это снижает стоимость недвижимости еще больше, что ведет к нисходящей спирали на рынке недвижимости. Некоторые заемщики пытались сделать короткие продажи своих подводных закладных, но часто им было трудно работать с кредиторами или не желать вести переговоры.
Советник Insight
Пол Маккарти, CFA
Kisco Capital, LLC, Нью-Йорк, Нью-Йорк
Я мог бы написать книгу на эту тему, потому что много лет работал в бизнесе, и у меня был большой недостаток в хедж-фонде, в котором я работал во время финансового кризиса.
Секьюритизация - это упаковка ссуд или договоров аренды, которая существует примерно с 1980-х годов. Секьюритизация действительно взлетела в 1990-х годах и взорвалась в 2000-х годах с точки зрения объема выпуска. При правильном использовании это очень эффективная форма финансирования страховщиков кредитов и лизингов (авто, ипотека, кредитные карты и т. Д.).
Секьюритизация владела субстандартными ипотечными кредитами, которые в конечном итоге стали неплатежеспособными и вызвали банковский кризис. Количество кредитов, выданных в период 2000-2006 гг., Было необычайно большим, потому что у нас был пузырь на рынке недвижимости в Соединенных Штатах. Банки, которые проводили эти секьюритизации в качестве инвестиций, потеряли десятки миллиардов долларов, что едва не привело к краху банковской системы США. Деньги спасения, предоставленные правительством США, сохранили банковскую систему, которая есть у нас сегодня.
