Используя свой ira для покупки недвижимости

Содержание

• Право ИРА на собственность
• Что есть, а что нет?
• Делать покупки в ИРА
• Владение собственностью в ИРА
• Продажа недвижимости в ИРА
• Плюсы и минусы собственности в ИРА
• Суть

Когда дело доходит до IRA, финансовые активы - акции, облигации и взаимные фонды или биржевые фонды (ETF) - являются обычными подозреваемыми инвесторами. Тем не менее, на определенных условиях возможно владение недвижимостью в вашем Roth IRA. Вы можете купить дома для одной семьи или многоквартирные дома, многоквартирные дома, коммерческие объекты, такие как магазины розничной торговли, гостиницы или офисные комплексы, необработанные земли и участки, и даже плавки для лодок.

Однако это не так просто, как покупка нескольких сотен акций. Если вы хотите погрузиться в покупку недвижимости через свою собственную IRA, вам нужно знать правила - и их много.

Ключевые вынос

• Вы можете владеть недвижимостью в своей IRA, но для этого вам понадобится самостоятельная IRA. Любая приобретаемая вами недвижимость должна быть исключительно для инвестиционных целей: вы и члены семьи не можете ее использовать. Покупка недвижимости в пределах IRA обычно требует оплаты наличными, и все расходы на владение должны быть оплачены IRA. Удержание недвижимости в вашем IRA может быть сложным, с налоговыми проблемами и бюрократизмом. Но, с другой стороны, недвижимость может обеспечить вам хорошую (или большую) норму прибыли и диверсифицировать ваш портфель.

Право ИРА для покупки инвестиционной собственности

Прежде всего, ваша IRA должна быть самостоятельной. Термин «самонаправленный» означает, что альтернативные инвестиции принимаются или предлагаются хранителем IRA, финансовым учреждением или компанией, ответственной за ведение учета и требования к отчетности IRS. Самонаправленная IRA независима от любой брокерской, банковской или инвестиционной компании, которая будет принимать решения за вас (большинство брокерских счетов в любом случае не допускают владения недвижимостью).

Для покупки и владения недвижимостью через IRA вам все равно понадобится хранитель, лицо, специализирующееся на самостоятельных счетах, которые будут управлять транзакциями, соответствующими документами и финансовой отчетностью. Все проходит через хранителя, чтобы вы не нарушали строгие правила, касающиеся этих типов сделок с недвижимостью.

Как и следовало ожидать, хранитель будет взимать плату за услугу. Тем не менее, он не посоветует вам, как лучше структурировать свои активы. Работа этого хранителя заключается в управлении бэк-офисом.

Прежде чем мы рассмотрим остальные правила, поймите этот основной факт: вы и ваша IRA - две разные сущности. Ваша ИРА владеет собственностью, а вы нет. Фактически, название собственности будет гласить «Хранитель трастовой компании XYZ (FBO) IRA».

Что есть, а что нет?

Ваша недвижимость должна быть исключительно инвестицией. Вы не можете использовать его как дом для отдыха, место, где живут ваши дети, как второй дом или офис для вашего бизнеса. Эти правила распространяются на вас и на людей, которых IRS считает «дисквалифицированными». Так кого же считают дисквалифицированным лицом?

• Ваши супругиВаши родители, бабушки и дедушки и прабабушки и прадедыВаши дети и их супруги, внуки и правнукиУслуги по оказанию услуг вашей организации IRAAny, которой принадлежит более 50% имущества

Вы также не можете приобрести недвижимость у одного из этих дисквалифицированных людей - это называется сделкой, заключающей собственные сделки, а также IRA не может приобрести собственность, которой вы уже владеете. Подробнее о запрещенных транзакциях вы можете узнать в разделе 4.72.11.2.1 Руководства по внутренним доходам.

Делать покупку

Ваш баланс IRA должен быть довольно высоким, потому что получить ипотеку для покупки недвижимости внутри IRA непросто. Вам, вероятно, придется платить наличными, что не только отнимает укус со счета, но и влияет на вашу норму прибыли в будущем.

Инвесторы в недвижимость часто откладывают небольшую сумму и пользуются все еще относительно низкими процентными ставками, чтобы усилить покупку, полагая, что они могут заработать на собственности больше денег, чем заплатят в процентах. Если вы не можете профинансировать покупку недвижимости, вы потеряете этот потенциал для значительного возврата инвестиций (ROI).

Некоторые банки рассматривают кредиты для такого рода транзакций, но это представляет другую проблему: любой доход от собственности может тогда рассматриваться как несвязанный налогооблагаемый доход для бизнеса (UBTI). Вы можете узнать больше о UBTI из Раздела 511 404 Налогового кодекса IRS (IRC).

Владение собственностью

Поскольку ваша IRA не платит налоги, вы не можете воспользоваться вычетами, которые связаны с владением недвижимостью. Поскольку вы заплатили наличными, вычитать проценты по ипотечным кредитам не нужно. Также вы не получаете льготы по налогу на имущество или амортизации. Если ваша собственность приносит доход от аренды, каждая ее часть возвращается обратно в вашу IRA. Поскольку вы не владеете собственностью, вы не можете получить доход. (Конечно, вы получите деньги в конце концов, когда будете снимать деньги со счета при выходе на пенсию.)

С другой стороны, ни одна из затрат на содержание или другие связанные с этим расходы на владение недвижимостью не выходит из вашего кармана. ИРА платит за все. Однако это не лишено недостатков. Каждый доллар, который выходит из вашей IRA, является долларом, который больше не получает пару десятилетий, чтобы оценить в стоимости без налога.

Один огромный риск: расходы на техническое обслуживание, которые истощают наличные деньги вашего IRA и приводят к дорогостоящим штрафам, если вы «перерасходуете» средства на счет, чтобы покрыть их.

А что произойдет, если недвижимость понесет ряд крупных расходов, которые настолько низко отразятся на вашем балансе, что на счете недостаточно денег, чтобы заплатить за него? Помните, что вы не можете платить за что-либо, касающееся этой собственности, из своего собственного кармана, и взносы IRA ограничены: вы можете внести депозит в размере от 6000 до 7000 долларов США, если вам 50 лет и старше, в 2020 году.

Если это не покрывает ремонт, и вам нужно внести больше денег, вы попадаете на крючок для штрафов, связанных с внесением слишком большого вклада. Это значительный риск, поскольку собственность может часто требовать дорогостоящего содержания, а доход, который вы получаете от аренды, может не покрывать то, что вам нужно потратить в год с высоким уровнем обслуживания.

Продажа недвижимости в ИРА

Чтобы продать свою собственность, определите цену продажи так же, как и в случае с любым другим холдингом недвижимости. Как только обе стороны договорились о цене и условиях, попросите, чтобы ваш хранитель продал собственность от имени вашей IRA. Все деньги будут возвращаться в вашу IRA с отсрочкой или без налога, в зависимости от состава вашей IRA.

Одно заключительное соображение: ликвидность. Насколько легко вам выйти из инвестиций? С акциями это относительно просто. Иногда вы можете вернуть свои деньги за считанные секунды. В отличие от недвижимости, как известно, неликвидные инвестиции. Погружение может занять много времени, и вы можете потерять деньги по пути. Как узнали восемь миллионов человек во время Великой рецессии 2008 года, вы можете оказаться с активом, который стоит меньше, чем сумма, которую вы должны ему.

Плюсы и минусы собственности в ИРА

Мы упомянули так много неприятностей и недостатков, что вам может быть интересно на этом этапе, есть ли смысл вкладывать имущество в IRA. Исторически сложилось так, что недвижимость была хорошей долгосрочной инвестицией, так как стоимость недвижимости со временем растет, а долгосрочная оценка идет рука об руку с горизонтом долгосрочных инвестиций пенсионного счета. В краткосрочной перспективе любой доход, который приносит имущество, защищается от налогов в рамках IRA. Наконец, в качестве твердого актива недвижимость помогает диверсифицировать портфель, в который иначе инвестируются акции и другие ценные бумаги - не самая плохая идея в мире.

Pros

• Недвижимость помогает диверсифицировать портфель, часто двигаясь вразрез с финансовыми рынками.

• Недвижимость исторически ценилась с течением времени, идеально подходит для долгосрочного инвестиционного горизонта ИРА.

• Недвижимость может обеспечить стабильный доход от арендной платы, и любой доход от аренды растет без обложения налогом в рамках IRA.

• Вы можете покупать, продавать, переворачивать и накапливать свойства.

Cons

• Вам необходимо настроить IRA с самостоятельным управлением и хранителем.

• Вы не можете требовать вычетов по налогам на имущество, процентам по ипотечным кредитам, амортизации и другим имущественным расходам.

• Все расходы, ремонт и техническое обслуживание должны быть оплачены за счет средств IRA, и вы должны платить другим, чтобы они выполняли их и управляли имуществом.

• Вы и ваши родственники не можете жить или вести бизнес вне дома.

Суть

Использование IRA для покупки инвестиционной недвижимости не для слабонервных и не для тех, кто не знаком с различными типами индивидуальных пенсионных счетов. Инвестиции в недвижимость любого типа довольно рискованны или, в лучшем случае, требуют высоких эксплуатационных расходов; для IRA, тем не менее, недвижимость является особенно рискованным выбором. Мало того, что свойства могут падать, а не расти; год значительных затрат на техническое обслуживание также может повлечь за собой штрафы, если ваш доход и лимит взносов IRA не покрывают ремонт, который вы не можете позволить себе игнорировать.

Если у вас нет времени и опыта для управления недвижимостью, вам, вероятно, лучше использовать более распространенные стратегии для вашей IRA. Или рассмотрите секьюритизированные варианты недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или паевые инвестиционные фонды и ETF, которые инвестируют в недвижимость. Это косвенная форма владения недвижимостью, но это более простое, более ликвидное предложение, и оно также может проводиться в обычных IRA.