Думал ли ты, что когда ты прекратишь аренду и начнешь владеть своим домом, ты, наконец, покончишь с депозитами? Подумай еще раз. Когда вы покупаете жилье с первоначальным взносом менее 20%, ваш кредитор может потребовать, чтобы вы внесли депозит на страхование домовладельцев, частную ипотечную страховку, любую необходимую дополнительную страховку (например, страховку от наводнения) и налоги на имущество.
Как это устроено
Конфискованный счет (также называемый условным депозитным счетом, в зависимости от того, где вы живете) - это просто счет, поддерживаемый ипотечной компанией для сбора страховых и налоговых платежей, которые необходимы вам для поддержания вашего дома, но технически не являются частью ипотеки. Кредитор делит ежегодную стоимость каждого вида страхования на ежемесячную сумму и добавляет ее к вашему ипотечному платежу.
Требуемые ипотечные кредиты
Так как заемщики, которые делают низкие первоначальные взносы, считаются более высоким риском (меньший первоначальный взнос равняется меньшей личной доле в собственности; кроме того, они также часто имеют меньший доход), кредиторы хотят получить определенный уровень уверенности в том, что государство не будет лишать права выкупа из-за неуплаты налога на имущество и того, что заемщики не будут без страховки домовладельцев в случае повреждения имущества. Счет конфискации гарантирует, что кредитором будет единственный человек, который станет владельцем дома в случае дефолта.
Дополнительные ипотечные кредиты
Даже если конфискованный счет не требуется, его можно выбрать при подписании кредита. Но разве это хорошая идея?
С другой стороны, это запирает деньги, которые могли бы быть лучше использованы в другом месте. Не все штаты требуют, чтобы кредиторы выплачивали проценты по средствам, находящимся на конфискованных счетах, и те, которые платят, могут не платить столько, сколько отдельные люди могли бы заработать, вкладывая деньги самостоятельно. Неудивительно, что некоторые потребители предпочитают откладывать деньги на сберегательный счет с высокими процентами или другие инвестиции.
Кроме того, если ипотечная компания не оплачивает счета - например, налоги на недвижимость и страхование домовладельцев - когда они должны быть выполнены, домовладелец все равно будет на крючке. Поэтому домовладельцы должны знать о сроках погашения этих платежей и тщательно контролировать свои конфискованные счета.
С другой стороны: хотя конфискованный счет предназначен для защиты кредитора, он также может быть полезным для заемщика. Выполняя постепенную оплату больших расходов на жилье в течение всего года, заемщики избегают шоковых наклеек оплаты больших счетов один или два раза в год и уверены, что деньги для оплаты этих счетов будут там, когда они им понадобятся.
Мониторинг вашего лицевого счета
Ваш ежемесячный ипотечный отчет, вероятно, покажет баланс в вашем конфискованном счете, что позволит вам легко следить за ним. Федеральные нормативные акты также помогают заемщикам в этой области, требуя, чтобы кредиторы ежегодно проверяли конфискованные счета заемщиков, чтобы обеспечить сбор правильной суммы денег. Если слишком мало будет собрано, кредитор начнет просить вас больше; если на счете накапливается слишком много денег, избыточные средства по закону должны быть возвращены заемщику.
Дополнительные соображения
Сумма наличных, о которой заемщики с фиксированной ставкой считают своей ежемесячной оплатой, все еще может быть изменена - это одна из самых больших проблем с конфискованными счетами. Так как страховка домовладельцев и налоги на имущество могут варьироваться, ежемесячные суммы платежей могут колебаться, влияя на ежемесячный денежный поток без особого предупреждения.
Необходимые конфискованные счета также уменьшают сумму, которую заемщики могут разместить в чрезвычайном фонде. Кредитор держит немного больше на вашем конфискованном счете, чтобы обеспечить дополнительную подушку, необходимую для продолжения страховых и налоговых платежей, если вы прекратите вносить ежемесячные ипотечные платежи. Эта подушка собирается при получении кредита. Таким образом, начальные затраты, связанные с конфискованными счетами, могут увеличить сумму, необходимую покупателям наличными, чтобы в первую очередь приобрести жилье.
Тем не менее, покупателям не нужно постоянно вести конфискованные счета. Как только достаточный капитал (часто 20%) в резиденции достигнут, кредиторы часто могут быть убеждены отказаться от конфискованного счета.
Суть
Для многих домовладельцев ипотечные кредиты являются неизбежным злом. Без них кредиторы могут не захотеть давать ипотечные кредиты заемщикам, которые могут позволить себе только низкие первоначальные взносы. Лучший способ справиться с конфискованными аккаунтами - это понять, как они работают, внимательно следить за ними - и избавиться от них, когда сможете.
