Содержание
- 1. Ипотека с регулируемой ставкой
- 2. Нет авансового платежа
- 3. Лжец Займы
- 4. Обратный Ипотека
- 5. Более длительная амортизация
- 6. Экзотические ипотечные продукты
- Суть
Во время Великой рецессии экономика США сильно пострадала из-за выкупа ипотеки. Заемщики по всей стране имели проблемы с выплатой ипотеки. В то время восемь из 10 заемщиков пытались рефинансировать свои ипотечные кредиты. Даже у домовладельцев высокого класса были проблемы с выкупом. Почему так много граждан имели проблемы с ипотекой? Вот шесть причин.
Ключевые вынос
- Ипотека с регулируемой ставкой предлагает низкую начальную ставку, что приводит к снижению платежей; однако процентная ставка сбрасывается через некоторое время. Внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту может повысить вероятность того, что дом заемщика окажется «под водой». Обратные ипотечные кредиты имеют высокие первоначальные затраты, изобилуют многочисленными комиссиями и приводят к потеря капитала в вашем доме. Более длительные сроки для ипотеки приводят к меньшему капиталу в доме и большему проценту выплачиваемых процентов, что затрудняет перемещение его владельца. Экзотические ипотечные продукты могут привести к тому, что покупатели приобретают отрицательный капитал.
1. Ипотека с регулируемой ставкой
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) может показаться мечтой домовладельца. Эти ипотеки начинают заемщиков с низкой процентной ставкой на первые два-пять лет. Они позволяют вам купить дом большего размера, чем вы обычно имеете право, и имеют более низкие и более доступные платежи. Однако через два-пять лет процентная ставка возвращается к рыночной, которая обычно выше. Это не проблема, если заемщики могут просто забрать капитал из своих домов и рефинансировать его по более низкой ставке после его сброса. Или, в качестве альтернативы, если бы покупатель не оставался в доме долго, он, возможно, уже был продан к тому времени, когда ставка изменилась бы. (Этот тип ипотеки может быть хорошим выбором для тех, чья работа требует частого переезда.)
Тем не менее, это не всегда получается таким образом. Когда цены на жилье падают, заемщики, как правило, обнаруживают, что они не могут рефинансировать свои существующие кредиты. Это оставляет многих заемщиков перед высокими ипотечными платежами, которые в два-три раза превышают их первоначальные платежи.
Ходить по магазинам с разными кредиторами, предлагать полную и правдивую информацию о вашем заявлении на ипотеку и решать проблемы с кредитом по мере их возникновения - это лучшие шаги, которые вы можете предпринять, чтобы получить справедливую и практическую ипотеку.
2. Нет авансового платежа
Одним из спусковых механизмов кризиса субстандартного кредитования было то, что многие компании предлагали заемщикам кредиты без первоначального взноса. Вот почему это стало проблемой.
Цель первоначального взноса двояка. Во-первых, это увеличивает капитал, который у вас есть в вашем доме, при этом уменьшая сумму денег, которую вы должны ему. Во-вторых, авансовый платеж гарантирует, что у вас есть некоторый скин в игре.
Заемщики, которые делают крупные авансовые платежи, с большей вероятностью будут пытаться сделать все возможное, чтобы осуществить свои ипотечные платежи, поскольку они не хотят терять свои инвестиции. С другой стороны, многие заемщики, которые практически ничего не кладут в свои дома и оказываются перевернутыми в ипотеке, просто уходят, потому что они должны больше денег, чем стоит дом. Чем больше заемщик должен, тем больше вероятность того, что он уйдет, заложив ипотеку.
3. Лжец Займы
Термин «ссуды лжецам» может показаться сомнительным, но такие кредиты были невероятно популярны во время бума на рынке недвижимости до распада субстандартного кредитования, который начался в 2007 году. Ипотечные кредиторы быстро раздавали их, а заемщики с готовностью принимали их. Лжец кредит требует мало или вообще никаких документов и проверки. Кредит основывается на заявленном доходе заемщика, заявленных активах и заявленных расходах.
Они названы так потому, что заемщики имеют тенденцию лгать, раздувая свой доход, чтобы они могли купить дом побольше. Некоторые люди, получившие кредит лжеца, даже не имели работы. Проблема начинается, как только покупатель попадает в дом.
Так как платежи по ипотеке должны быть оплачены с фактическим доходом, а не с заявленным доходом, заемщик не может постоянно производить ипотечные платежи. Они отстают по платежам и в конечном итоге сталкиваются с банкротством и потерей права выкупа.
4. Обратный Ипотека
Есть много недостатков для получения обратной ипотеки. Есть высокие первоначальные затраты. Взносы за первоначальный взнос, страхование ипотеки, страхование прав собственности, сборы за оценку, гонорары адвокатов и прочие сборы могут быстро поглотить капитал. Заемщик теряет полную собственность на дом.
Как только ипотека вступит в силу, весь капитал заемщика исчезнет из их дома; банк теперь владеет им. Их бенефициары имеют право на любой капитал, который может быть оставлен после того, как все денежные средства из имущества заемщика были использованы для погашения ипотеки, сборов и процентов. Их детям, возможно, придется попытаться составить соглашение с банком и сделать ипотечные платежи, если они хотят сохранить семейный дом.
5. Более длительная амортизация
Возможно, вы думали, что 30 лет были самым длительным периодом, который вы могли получить по ипотеке, но некоторые ипотечные компании сейчас предлагают кредиты на срок до 40 лет. Более того, 35- и 40-летняя ипотека постепенно растет в популярности. Почему? Они позволяют частным лицам купить больший дом за гораздо меньшие платежи.
40-летняя ипотека может иметь смысл для 20-летнего, который планирует оставаться в доме в течение следующих 20 лет, но это не имеет смысла для других людей. Процентная ставка по 40-летней ипотеке будет немного выше, чем 30-летняя. Это означает гораздо больший интерес в течение 40-летнего периода, потому что банки не собираются давать заемщикам 10 дополнительных лет для погашения ипотеки без внесения ее в бэк-энд.
Заемщики также будут иметь меньше справедливости в своих домах. Основная часть платежей за первые 10–20 лет будет в основном выплачиваться по процентам, что делает заемщику практически невозможным перемещение. Это также затрудняет выход на пенсию, если вы делаете выплаты в свои 70 лет.
6. Экзотические ипотечные продукты
Другие виды ипотеки, разработанные до Великой рецессии, также привели к потере права выкупа. Кредиторы придумали все виды экзотических продуктов, которые сделали мечту о домовладении реальностью. Некоторые домовладельцы просто не понимали, во что они ввязались. Два примера:
- Только процентные кредиты могут снизить выплаты с 20% до 30%. Эти кредиты позволяют заемщикам жить в доме в течение нескольких лет и производить только процентные платежи. Ссуды «имя-ваш-платеж» позволяют заемщикам точно определить, сколько они хотят платить по ипотеке каждый месяц.
Уловка для обоих продуктов заключается в том, что крупный платеж по основной сумме должен быть выплачен через определенный период времени. Все эти продукты известны как продукты с отрицательной амортизацией. Вместо наращивания капитала заемщики создают отрицательный капитал. Они увеличивают сумму, которую они должны каждый месяц, пока их долг не рухнет на них, как куча кирпичей. Экзотические ипотечные продукты привели к тому, что многие заемщики оказались под водой в своих кредитах.
Суть
Дорога к домовладению пронизана множеством ловушек. Избегание их - один из ключей к тому, чтобы избежать финансовых проблем. Возможно, стоит помнить, что если что-то кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, это, вероятно, так.
