Что такое Ипотека с общей оценкой (SAM)?
Общая ипотека признательности (SAM) - это когда заемщик или покупатель жилья делится с заимодателем процентом от стоимости дома. В обмен на эту дополнительную компенсацию кредитор соглашается взимать процентную ставку, которая ниже преобладающей рыночной процентной ставки.
Понимание Общей Ипотеки Оценки
Общая ипотека признательности (SAM) отличается от обычной ипотеки при перепродаже имущества. При стандартной ипотеке заемщик выплачивает кредитору основную задолженность по кредиту плюс проценты за установленное количество лет. Когда заемщик продает дом, выручка от продажи используется для погашения ипотеки, если все еще есть задолженность перед банком.
В качестве примера, скажем, домовладелец профинансировал 300 000 долларов, а в конце ипотеки заемщик погасил кредит. Давайте предположим, что стоимость дома выросла с 300 000 до 360 000 долларов или 20%. Заемщик сохраняет 20% прибыли, а также выручку от продажи.
С SAM, заемщик соглашается отдать часть оцененной стоимости дома для кредитора, когда заемщик продает дом, а также погашение ипотеки. Уплаченная банку оценочная сумма называется условным процентом, поскольку вы предоставляете кредитору интерес к оцененной стоимости имущества. Условные проценты согласовываются заранее и причитаются кредитору при продаже имущества. Банк обычно предлагает более низкую процентную ставку по SAM.
Используя наш предыдущий пример, допустим, что заемщик заключил ипотечную закладную с банком, условное условие которого составляет 25%. Если вы помните, стоимость дома выросла с 300 000 до 360 000 долларов за прирост в 60 000 долларов. В соответствии с руководящими принципами SAM домовладелец будет выплачивать банку 25% или 15 000 долл. США от стоимости в 60 000 долл. США.
Ключевые вынос
- Общая ипотека признательности (SAM) - это когда заемщик или покупатель жилья делится с заимодателем процентом от стоимости дома в стоимости дома. В обмен на эту дополнительную компенсацию кредитор соглашается взимать процентную ставку, которая ниже преобладающей. рыночная процентная ставка. По ипотечным кредитам с совместным повышением может иметь место поэтапный отказ через определенное количество лет.
Вариации общих ипотечных кредитов
В ипотечные кредиты общего назначения могут быть встроены различные контингенты. SAM может включать пункт о поэтапном отказе, в соответствии с которым он может полностью прекратить или уменьшить процент, выплачиваемый кредитору с течением времени. Пункт поощряет владельца не продавать собственность и погасить ипотечный кредит. С некоторыми пунктами, условный интерес может полностью исчезнуть, в результате чего домовладелец ничего не должен во время продажи.
Другое изменение положения о поэтапном отказе может предусматривать, что заемщик выплачивает процент от повышения стоимости дома только в том случае, если дом продается в течение первых нескольких лет. Типичный поэтапный срок предусматривает, что 25% стоимости прироста выплачивается кредитору, если заемщик продает в течение пяти лет.
Идеальная ситуация для заемщика состояла бы в том, чтобы держать дом в течение пяти лет, и, если есть увеличение стоимости, продавать его после пятого года, так как заемщик сохранит все повышение цены. Тем не менее, могут быть риски для заемщика. Если заемщик не продает дом и удерживает его до тех пор, пока не закончится ипотека, ему, возможно, все же придется заплатить банку свою часть оценочной стоимости, если не оговорено о поэтапном отказе.
С другой стороны, SAM помогают кредиторам компенсировать потерянные проценты, если заемщик продает имущество до погашения ипотеки. Банки зарабатывают деньги на процентах, начисляемых на ипотечный кредит, и, если покупатель продает дом, банк теряет любые будущие выплаты процентов. Общая ипотека признательности помогает компенсировать потерю процентов по кредиту, если имущество продается.
Совместная оценка ипотеки на практике
Совместно используемые ипотечные кредиты иногда используются инвесторами в недвижимость и домашними ластами. Ласты - это те инвесторы, которые покупают и ремонтируют недвижимость в надежде получить прибыль. SAM для плавников, как правило, лучше всего работают на растущем рынке недвижимости. Тем не менее, этот тип ипотечного кредита часто имеет срок для погашения баланса. Недвижимость, не проданная в срок, обычно имеет рефинансирование оставшегося баланса по преобладающей рыночной ставке.
Другое использование для общей ипотеки признательности, когда ипотечный кредит превышает стоимость дома, или это под водой. Подводная ипотека может возникнуть, если рынок жилья снизился после покупки жилья. Банк может предложить модификацию ссуды, чтобы уменьшить ипотечную задолженность, чтобы соответствовать более низкой рыночной стоимости дома. Взамен банк мог бы попросить изменить кредит на общую оценочную ипотеку.
Однако с SAM могут возникнуть различные налоговые проблемы, в результате чего кредиторы могут не получить такой же налоговый режим для оцененной прибыли, как заемщики. В результате важно связаться с налоговым консультантом или бухгалтером, чтобы помочь разобраться, стоит ли стремиться к совместной ипотеке.
