Как они работают
С обратной ипотекой кредитор производит выплаты домовладельцу, основываясь на процентах от стоимости дома. Когда домовладелец умирает или покидает дом, может произойти одно из трех: (1) домовладелец или его наследники могут продать дом, чтобы погасить кредит »(2) домовладелец или наследники могут рефинансировать существующий кредит сохранить дом; или (3) кредитор может быть уполномочен продать дом для погашения остатка по кредиту.
Хотя существует несколько типов обратных ипотечных кредитов, в том числе предлагаемых частными кредиторами, они обычно имеют следующие особенности:
- Пожилым домовладельцам предлагается большая сумма кредита, чем молодым домовладельцам. Более дорогие дома могут претендовать на более крупные займы. Обратная ипотека должна быть основной задолженностью по отношению к дому. Другие кредиторы должны быть погашены или согласны подчинить свои ссуды первичному держателю ипотеки. В стоимость кредита могут быть включены финансовые сборы. Кредитор может потребовать погашения в случае, если домовладелец не в состоянии сохранить имущество, не в состоянии сохранить застрахованное имущество не платит налоги на имущество, объявляет банкротство, отказывается от имущества или совершает мошенничество. Кредитор может также потребовать погашения, если дом осужден или если домовладелец добавляет нового владельца к праву собственности, передает в субаренду весь или часть имущества, изменяет классификацию зонирования имущества или берет дополнительные кредиты под залог недвижимости.
Кредиты HECM
Обратные ипотеки существовали с 1960-х годов, но наиболее распространенной обратной ипотекой является ипотечный конверсионный ипотечный кредит (HECM). Эти ипотеки были впервые предложены в 1989 году и предоставлены Департаментом жилищного строительства и городского развития США (HUD).
HECM являются единственными обратными закладными, выданными федеральным правительством, что ограничивает расходы заемщиков и гарантирует, что кредиторы будут выполнять свои обязательства. Основным недостатком HECM является то, что максимальная сумма кредита ограничена.
Не-HECM кредиты
Обратные ипотеки без HECM можно получить в различных кредитных учреждениях. Основным преимуществом этих обратных ипотечных кредитов является то, что они предлагают кредиты на суммы, превышающие лимит HEMC. Одним из недостатков кредитов, не относящихся к HECM, является то, что они не имеют федерального страхования и могут быть значительно дороже, чем кредиты HECM.
Общая годовая стоимость кредита
Хотя процентная ставка по ипотечному кредиту HECM устанавливается правительством, а стоимость предоставления кредита HECM ограничена 2% от стоимости дома, общая стоимость кредита по-прежнему может варьироваться в зависимости от кредитора. Кроме того, при поиске кредитора заемщики должны учитывать сторонние расходы на закрытие, ипотечное страхование и плату за обслуживание.
Чтобы помочь заемщикам в сравнении затрат на ипотеку, федеральный закон «Правда в кредитовании» требует, чтобы поставщики закладных представляли заемщикам раскрытие информации о стоимости в виде общей годовой стоимости кредита (TALC). Используйте это число при сравнении кредитов от разных поставщиков; просто имейте в виду, что фактическая стоимость обратной ипотеки будет в значительной степени зависеть от выбранных вариантов дохода
Варианты дохода
Обратные ипотечные кредиты HECM предоставляют самые разнообразные возможности получения дохода, включая единовременные выплаты, кредитные линии, ежемесячные денежные авансы или любую их комбинацию.
Кредитная линия, пожалуй, самая интересная особенность кредита HECM, потому что сумма денег, доступных заемщику, со временем увеличивается на сумму процентов. Не-HECM кредиты предлагают меньше вариантов дохода. (Для других вариантов финансирования дома, прочитайте Home-Equity Loans: Что вам нужно знать .)
Процентные ставки
Процентная ставка по обратным ипотечным кредитам HECM привязана к одногодичному уровню казначейства США. Заемщики имеют возможность выбрать процентную ставку, которая может меняться каждый год, или ставку, которая может меняться каждый месяц. Годовая регулируемая ставка изменяется на ту же величину, что и любое увеличение или уменьшение годовой ставки безопасности Казначейства США. Эта годовая регулируемая ставка ограничена 2% в год или 5% в течение срока действия кредита. Ежемесячная ипотека с регулируемой ставкой (ARM) начинается с более низкой процентной ставки, чем ARM, и корректируется каждый месяц. Он может двигаться вверх или вниз на 10% в течение срока действия кредита. (Чтобы узнать больше об ARM, см. ARMed и Dangerous .)
Как обратная ипотека может помочь: исследование в реальном мире
Почти половина пожилых людей в возрасте 70 лет и старше, у которых есть кредитная карта, не погашают свой баланс в полном объеме каждый месяц, но обратная ипотека может помочь в решении этой проблемы. В документе «Как добыча собственного капитала и обратные ипотечные кредиты влияют на результаты кредитования пожилых домохозяйств», рабочий документ, финансируемый Администрацией социального обеспечения США и опубликованный в сентябре 2016 года Мичиганским исследовательским центром пенсионного обеспечения Мичиганского университета, исследователи Стефани Моултон, Дональд Хаурин, Сэмюэль Додини и Максимилиан Д. Шмайзер обнаружили, что задолженность по револьверным кредитным картам падает, когда пожилые люди берут обратную ипотеку.
Выкупа и просроченные платежи по долгу также становятся менее распространенными, по крайней мере, в течение трех лет после получения обратной ипотеки. Старшие, которые испытали кредитный шок за два года до получения обратной ипотеки, выиграли больше всего. (Исследователи определили кредитный шок как падение кредитного рейтинга на 25 и более баллов.) Эти пожилые люди, возможно, не имели права на кредит другого типа для собственного капитала из-за своего кредита; квалификация для обратной ипотеки не зависит от кредитного рейтинга старшего.
Исследование показало, что обратные ипотечные заемщики сократили свою задолженность по кредитным картам в большей степени, чем заемщики, которые взяли другие виды ипотечных кредитов (закрытые ипотечные кредиты, кредитные линии собственного капитала и рефинансирование с выдачей наличных). Предварительные суммы и увеличенный ежемесячный денежный поток, обеспечиваемый обратной ипотекой, помогли пожилым людям погасить задолженность по кредитной карте.
Согласно исследованию, пожилые люди, которые первоначально сняли 10 000 долларов США с помощью обратной ипотеки, сократили задолженность по кредитным картам на 2 364 доллара в первый год после заимствования этой суммы. Дополнительные заимствования привели к минимальным дополнительным выплатам по долгам: за каждые дополнительные 10000 долларов, снятые авансом, пожилые люди выплачивали еще 166 долларов, а за каждые дополнительные 100 долларов в ежемесячном денежном потоке, полученном в результате обратной ипотеки, пожилые люди выплачивали дополнительно 45 долларов в долг в течение всего года .
Стоит отметить, что это исследование охватывает заемщиков, которые взяли обратную ипотеку в период с 2008 по 2011 год, что является уникальным периодом в финансовой истории. Аналогичное исследование, проведенное в период экономического процветания, может иметь разные результаты.
Пожилые люди, рассматривающие обратную ипотеку в качестве решения проблемы задолженности по кредитной карте, должны оценить, стоит ли сумма собственного капитала, которую они потеряют из-за платы за обратную ипотеку, и процентов, стоит ли это с точки зрения суммы процентов по кредитной карте, которую они сэкономят. Это сложный расчет, который лучше всего выполнять бухгалтер или специалист по финансовому планированию. Консультант по обратной ипотеке может быть недостаточно осведомлен, чтобы ответить на этот вопрос
Суть
Получение кредита под ваш дом - это важное решение, которое повлияет на ваши текущие финансы и имущество, которое вы оставляете своим наследникам. Существуют значительные расходы, включая предоставление кредита, обслуживание и проценты. Вы также должны помнить, что при обратной ипотеке ваш долг увеличивается с течением времени из-за процентов по кредиту. Если вы передумаете о кредите или по причине необходимости покинуть недвижимость, вырученные от продажи имущества будут использованы для погашения обратной ипотеки. В зависимости от размера ссуды и стоимости имущества, после погашения ссуды может быть мало или не осталось денег.
Прежде чем брать обратную ипотеку, вы должны тщательно изучить эту тему, сравнить расходы различных кредиторов и прочитать все раскрываемые документы. В то время как инвестирование доходов от обратной ипотеки, как правило, не рекомендуется из-за необходимости возмещения затрат по кредиту плюс проценты, доход от обратной ипотеки может дать возможность переориентировать другие элементы вашего инвестиционного портфеля. Прежде чем приступить к ипотеке, подумайте о движении денежных средств, которое обеспечит обратная ипотека, и проанализируйте последствия, которые этот новый источник дохода будет иметь для вашей общей инвестиционной стратегии.
Для получения более подробной информации см. Обратные ипотечные ловушки .
