Что такое метод повторных продаж?
Метод повторных продаж - это способ расчета изменений продажной цены одного и того же объекта недвижимости. в определенные сроки.
Аналитики рынка жилья используют этот относительно простой подход для оценки изменений цен на жилье за периоды от месяцев до лет. Различные индексы цен на жилье приняли метод повторных продаж, чтобы предоставить информацию о рынке недвижимости для покупателей жилья и продавцы, инвесторы в недвижимость и те, кто работает в сфере жилищного строительства и финансирования жилищного строительства.
Ключевые вынос
- Метод повторных продаж оценивает, как оценки домов меняются с течением времени, сосредотачиваясь на разных ценах продажи одного и того же объекта недвижимости. Различные индексы цен на жилье приняли метод повторных продаж, чтобы устранить проблему учета разницы цен в домах с Различные характеристики. Метод повторных продаж не лишен недостатков, ограничивая данные домами, которые были проданы более двух раз в течение периода выборки, и игнорируя тот факт, что одна и та же недвижимость может меняться со временем.
Понимание метода повторных продаж
Рынок жилья считается одним из ведущих экономических индикаторов США. Состояние рынка жилья и экономики в целом взаимосвязаны во многих отношениях. Когда цены на недвижимость растут, домовладельцы уверенно растут и часто ослабляют свои кошельки, что приводит к росту потребительских расходов. Застройщики также поддерживаются признаками повышенного спроса, увеличивая валовой внутренний продукт (ВВП), вкладывая больше средств в новые земли, материалы и рабочие места для строительства новых домов.
Индексам цен на жилье поручается важная и сложная работа по оценке тенденций в сфере недвижимости. Большинство из них стремятся достичь этого, отслеживая оценки в конкретном регионе в течение определенного периода времени. К сожалению, некоторые из расчетов, которые используют эти индексы, могут привести к неточной картине динамики цен на жилье.
Ошибочные расчеты включают в себя выбор случайных образцов домов для отслеживания. Эти объекты не могут быть выставлены на продажу или их структуры и типы могут сильно отличаться. Индекс, который отслеживал срединную цену на жилье в определенной области, например медианный индекс Национальной ассоциации риэлторов (NAR) или медианный индекс бюро переписи населения, не определял бы изменения в структуре домов по сравнению с внешними рыночными факторами, которые могут влиять на цену.
Метод повторных продаж вышел на сцену, чтобы преодолеть эти структурные проблемы. Он был создан для отслеживания изменения цены недвижимости между текущей продажей и любой предыдущей продажей, помогая гарантировать, что подобное сравнивается с похожим.
Преимущества и недостатки метода повторных продаж
Методы повторных продаж рассчитывают изменения цен на жилье на основе продаж одной и той же недвижимости, что позволяет избежать проблемы, связанной с попыткой учесть разницу в ценах на дома с различными характеристиками. Методы повторных продаж также предлагают более точную альтернативу регрессионному анализу или расчету средней цены продажи по географическому региону.
Концепция метода повторных продаж была впервые введена Мартином Бейли, Ричардом Мутом и Хью Нурсом в 1963 году, а затем модифицирована Карлом Кейсом и Робертом Шиллером в конце 1980-х годов.
Однако метод повторных продаж отнюдь не безупречен. Один из его основных недостатков заключается в том, что он не учитывает дома, которые были проданы только один раз в течение отчетного периода времени.
Другое состоит в том, что недвижимость, проданная в два разных периода в течение периода выборки, не обязательно может быть идентичной. Тот же дом, возможно, значительно ухудшился в состоянии или претерпел большие ремонтные работы, что повлияло на его сопоставимость.
Примеры метода повторных продаж
Пожалуй, наиболее известным индексом жилья, основанным на методе повторных продаж, является национальный индекс цен на жилье S & P CoreLogic Case-Shiller. Индекс Case-Shiller измеряет изменения в стоимости рынка жилья в США путем отслеживания покупной цены и стоимости перепродажи домов на одну семью, которые прошли как минимум две сделки на расстоянии вытянутой руки.
Индекс не учитывает новостройки, квартиры и кооперативы, а также исключает сделки не на расстоянии вытянутой руки, такие как продажа домов между членами семьи по ценам ниже рыночных.
Другие индексы, которые используют метод повторных продаж, включают ежемесячный Индекс цен на жилье (HPI) Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA), который основан на данных Fannie Mae и Freddie Mac о ценах продажи домов для одной семьи и оценке рефинансирования, а также First American Индекс цен на жилье LoanPerformance от CoreLogic, который охватывает более широкий географический район, чем индексы Case-Shiller или FHFA. Основной индекс цен на жилье в Канаде, Национальный композитный индекс цен на жилье, также принимает метод повторных продаж.
Такие индексы обычно сообщают об изменениях цен на жилье по сравнению с предыдущим месяцем, кварталом и годом. Повышение цен на жилье свидетельствует о росте спроса, а снижение цен означает снижение спроса.
