Стремление инвесторов к защитным позициям на неопределенном рынке привело к росту акций на рынке недвижимости, причем некоторые из них в этом году набирают более 50%, что примерно в три раза превышает темпы S & P 500. Теперь эти акции, вероятно, будут расти еще выше, поскольку торговые конфликты и другие встречные ветра гремят на рынке. Среди них наибольшую выгоду получают American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA).) и Prologis Inc. (PLD), как указано в недавнем отчете Barron.
Более безопасные ставки превосходят
Повышенный спрос на акции компаний в более безопасных отраслях, с меньшим влиянием на зарубежные рынки, привел к росту цен на инвестиционные фонды недвижимости или акций компаний, которые владеют офисными башнями, отелями, торговыми центрами и другой коммерческой недвижимостью.
Стив Шигекава, управляющий фондом недвижимости Neuberger Berman, специализируется на акциях высококачественных компаний с «низким уровнем долга», разнообразными портфелями недвижимости и опытными управленческими командами, которые управляют своими компаниями через несколько экономических циклов », - считает Барронс. Эта инвестиционная стратегия привела к тому, что за последние три года фонд недвижимости Neuberger Berman составил 12, 0% годовых, опередив 90% своих конкурентов в категории недвижимости Morningstar. За прошедшее десятилетие его более старый институциональный класс акций победил 79% своих сверстников.
Вместо того, чтобы инвестировать в традиционные компании по недвижимости, такие как жилье, торговые центры и региональные торговые центры, в которых фонд Шигекавы имеет менее 7%, он удвоил долю в центрах обработки данных, в которых у фонда 12%. экспозиция.
«Мы в меньшей степени подвержены влиянию более циклических секторов недвижимости, таких как жилье и розничная торговля, учитывая влияние электронной торговли на розничные продажи», - сказал менеджер фонда. Фонд Shigekawa использует нисходящий подход к отбору акций, рассматривая макроэкономические показатели, чтобы помочь направлять инвестиции в около 40 компаний. Например, период с более низкими процентными ставками помог увеличить доли акций в сфере недвижимости, которые часто страдают в периоды повышения процентных ставок из-за суммы долга, который они берут на себя.
Дата-центр компании
Одной из причин роста этих компаний является растущий спрос на центры обработки данных для поддержки облачных вычислений. «Когда вы думаете о спросе на облачные вычисления, для этого потребуется больше центров обработки данных», - сказал менеджер фонда. Эта тенденция особенно подстегнет компании, занимающиеся недвижимостью в центрах обработки данных, такие как Redwood City, Калифорния, - компания Equinix, чьи акции взлетели более чем на 62% с начала года (с начала года).
Ведущая фирма в области центров обработки данных перечисляет объекты недвижимости в 24 странах по всему миру и говорит, что на нее практически не повлияла повторная эскалация торговой напряженности в Вашингтоне.
«В то время как мировая торговля физическими товарами выравнивается, с точки зрения нашей глобальной цифровой экономики верно обратное», - сказал генеральный директор Equinix Чарльз Мейерс.
Между тем, как дата-центры, так и башни REIT должны выиграть от перехода на сотовые сети следующего поколения, называемые 5G, которые, как ожидается, будут в 10 раз быстрее, чем нынешние телефоны 4G. REITs мобильных телефонов, также известные как «инфраструктурные REIT», составили 17% от фонда недвижимости Neuberger Berman.
REITs как стабильный «фактор снижения риска»
Скотт Крейг, управляющий портфелем фонда недвижимости Eaton Vance, рассматривает REIT как эффективный способ застраховаться от волатильности рынка, говорится в другом отчете Barron. По мере сохранения встречного ветра REIT могут продолжать расти, поскольку они приобретают популярность в качестве «смягчителя рисков» с постоянным доходом и заблокированными денежными потоками.
В то время как REIT с операциями за рубежом и доходами в нескольких валютах могут быть более подвержены колебаниям валютных курсов, они, как правило, имеют больший масштаб и поддерживают сильные профили роста и балансы, согласно Wall Street Journal.
Что дальше?
Двигаясь вперед, инвесторы, скорее всего, предпочтут компании, которые обслуживают глобальную цифровую экономику, а не циклические имена, которые более уязвимы к экономическим спадам, тарифам и сбоям в конкретной отрасли, такие как розничные продавцы и отели.
Другие сегменты рынка, которые могут испытывать турбулентность, включают те, которые могут столкнуться с более высокими затратами, такими как строительство, а также с более слабыми настроениями потребителей и нехваткой рабочей силы, согласно Sandler O'Neill + Partners LP, цитируемой Журналом.
