Содержание
- Основные Аренда недвижимости
- Обратная сторона: торговля недвижимостью
- Инвестиционные группы по недвижимости
- Real Estate Limited Товарищества
- ЗПИФН
- Недвижимость Паевые инвестиционные фонды
- Зачем инвестировать в недвижимость?
- Диверсификация и защита
- Хеджирование инфляции
- Сила кредитного плеча
- Недостаток инвестирования в недвижимость
Когда вы думаете о покупке недвижимости, первое, что, вероятно, приходит на ум, это ваш дом. Но физическая собственность также может играть роль в портфеле, особенно в качестве хеджирования против фондового рынка. Однако, хотя недвижимость стала популярным средством инвестирования за последние 50 лет, покупка и владение кирпичом и раствором намного сложнее, чем инвестирование в акции и облигации. Мы рассмотрим основные варианты для индивидуальных инвесторов, перечисленные в приблизительном порядке их прямых инвестиций в недвижимость и причин для инвестирования.
Основные Аренда недвижимости
Это такая же старая инвестиция, как и практика владения землей. Человек купит недвижимость и сдаст ее в аренду арендатору. Владелец, арендодатель, несет ответственность за уплату ипотеки, налогов и содержание имущества.
В идеале арендодатель взимает достаточно арендной платы, чтобы покрыть все вышеупомянутые расходы. Арендодатель может также взимать больше, чтобы получать ежемесячную прибыль, но наиболее распространенная стратегия - проявить терпение и брать плату только за аренду, достаточную для покрытия расходов, пока ипотека не будет выплачена, и тогда большая часть арендной платы становится прибылью. Кроме того, собственность, возможно, также подорожала в течение ипотеки, оставляя арендодателю более ценный актив. По данным Бюро переписей США, стоимость недвижимости в этой стране постоянно росла с 1940 по 2006 год. Хотя в период обвала ипотечных кредитов с 2008 по 2010 год наблюдался спад, в настоящее время он восстановился и в целом растет.
Инвестор должен знать рынок, на котором он ищет недвижимость, или нанять специалиста для помощи. Для инвесторов, стремящихся получить доход от сдачи в аренду недвижимости, наиболее важными аспектами, которые следует учитывать, являются местоположение и рыночные ставки аренды. Что касается местоположения, многие успешные арендные платы расположены в непосредственной близости от основных школ. Например, если вы покупаете недвижимость возле государственного университета, студенты, вероятно, захотят сдавать ее в аренду год за годом. Есть также много других особенностей выгодной арендной собственности, и некоторые требуют времени, чтобы учиться.
Есть, конечно, пятна на лице того, что кажется идеальной инвестицией. Вы можете получить плохого арендатора, который нанесет ущерб имуществу или, что еще хуже, лишится арендатора вообще. Это оставляет вам отрицательный ежемесячный денежный поток, а это означает, что вам, возможно, придется карабкаться, чтобы покрыть свои ипотечные платежи. Существует также вопрос поиска правильной собственности. Вы хотите выбрать область, где уровень вакантных площадей низок, и выбрать место, которое люди захотят арендовать.
Как только вы нашли идеальную недвижимость в районе, где люди хотят арендовать, используйте ипотечный калькулятор, чтобы определить общую стоимость недвижимости с процентами. Также стоит изучить различные типы ипотечных кредитов, чтобы обеспечить выгодную процентную ставку для аренды.
Возможно, самая большая разница между арендованной собственностью и другими инвестициями - это количество времени и работы, которые вы должны посвятить уходу за ней. Если вы не хотите, вы можете нанять профессионального управляющего недвижимостью. Но его или ее зарплата становится расходом, который влияет на прибыльность ваших инвестиций. (Информацию по теме см. В разделе «4 способа оценить недвижимость, сдаваемую в аренду»)
Обратная сторона: торговля недвижимостью
Это дикая сторона инвестиций в недвижимость. Как трейдеры, находящиеся в отдаленных лигах от инвестора, покупающего и удерживающего, трейдеры, работающие с недвижимостью, - совершенно другая порода, чем владельцы, купившие и арендовавшие. Торговцы недвижимостью покупают недвижимость с намерением держать их в течение короткого периода, часто не более трех-четырех месяцев, после чего они надеются продать их с прибылью. Этот метод также называется переключением и основан на покупке недвижимости, которая либо недооценена, либо находится в очень жаркой зоне.
Чистая собственность ласты не будет вкладывать деньги в недвижимость для улучшения; инвестиции должны иметь внутреннюю ценность, чтобы получать прибыль без изменений, иначе они не будут учитывать это. Такое изменение - это краткосрочные денежные вложения.
Если флиппер собственности попадает в ситуацию, когда он или она не может разгрузить имущество, это может иметь разрушительные последствия, поскольку эти инвесторы, как правило, не имеют достаточно наличных денег для оплаты ипотеки на недвижимость в течение длительного срока. Это может привести к продолжительным убыткам для торговца недвижимостью, который не может разгрузить имущество на плохом рынке.
Второй класс свойства flipper также существует. Эти инвесторы зарабатывают деньги, покупая дешевые или недорогие объекты недвижимости и добавляя стоимость, обновляя их. Затем они продают недвижимость после ремонта по более высокой цене. Это может быть долгосрочная инвестиция, в зависимости от степени улучшения. Ограничительной особенностью этих инвестиций является то, что они требуют много времени и часто позволяют инвесторам приобретать только одно имущество за раз.
Инвестиционные группы по недвижимости
Инвестиционные группы в сфере недвижимости являются своего рода небольшими взаимными фондами для сдачи в аренду недвижимости. Если вы хотите владеть арендованной недвижимостью, но не хотите быть арендодателем, для вас может подойти группа инвестиций в недвижимость.
Компания купит или построит ряд зданий, часто квартир, а затем позволит инвесторам покупать их через компанию, таким образом, присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади, но компания, управляющая инвестиционной группой, коллективно управляет всеми единицами, заботясь об обслуживании, рекламируя свободные единицы и проводя собеседования с арендаторами. В обмен на это руководство компания берет процент от ежемесячной арендной платы.
Существует несколько версий инвестиционных групп, но в стандартной версии договор аренды заключен на имя инвестора, и все подразделения объединяют часть арендной платы для защиты от случайных вакансий, что означает, что вы получите достаточно для оплаты ипотеки даже если ваш блок пуст. Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая ее предлагает. Теоретически, это безопасный способ инвестировать в недвижимость, но группы уязвимы для тех же сборов, которые преследуют индустрию взаимных фондов. Еще раз, исследование является ключом.
Real Estate Limited Товарищества
Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) аналогично инвестиционной группе в сфере недвижимости: это организация, созданная для покупки и владения портфелем объектов недвижимости, а иногда и только одной недвижимости - только она существует в течение ограниченного числа лет. Генеральный партнер - опытный управляющий недвижимостью или девелоперская фирма. Затем привлекаются внешние инвесторы для финансирования проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве партнеров с ограниченной ответственностью. Они могут получать периодические распределения от дохода, получаемого от собственности RELP, но реальная отдача наступает, когда свойства проданы - мы надеемся, с значительной прибылью - и RELP распадается в будущем.
неликвидный
ЗПИФН
Недвижимость существует с тех пор, как наши пещерные предки начали изгонять незнакомцев из своего пространства, поэтому неудивительно, что Уолл-стрит нашла способ секьюритизировать ее, превратив недвижимость в публичный инструмент.
Инвестиционный траст в недвижимость (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст), которая использует деньги инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящих доход объектов. REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как и любые другие акции. Чтобы сохранить свой статус REIT, эта организация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов. Таким образом, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, тем самым поглощая доходы, которые она может распределить своим акционерам.
Подобно регулярным акциям, приносящим дивиденды, REIT подходят для инвесторов на фондовом рынке, которые хотят получать регулярный доход, хотя и предлагают возможность для повышения курса. REIT позволяют инвесторам приобретать нежилые объекты, такие как торговые центры (около четверти всех REIT специализируются на них), медицинские учреждения, ипотеки или офисные здания. По сравнению с вышеупомянутыми видами инвестиций в недвижимость, REIT также являются высоколиквидными.
Недвижимость Паевые инвестиционные фонды
Паевые инвестиционные фонды недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании, управляющие недвижимостью. Они предоставляют возможность получить разнообразное воздействие на недвижимость с относительно небольшим количеством капитала. В зависимости от их стратегии и целей диверсификации, они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем это может быть достигнуто при покупке отдельных акций REIT, наряду с возможностью меньших операционных издержек и комиссий.
Как и REIT, эти средства довольно ликвидны. Другим существенным преимуществом для розничных инвесторов является предоставленная фондом аналитическая и исследовательская информация о приобретенных активах и взглядах руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семейные паевые инвестиционные фонды, тактически перевешивая определенные типы недвижимости или регионы, чтобы максимизировать доходность.
Зачем инвестировать в недвижимость?
Недвижимость может улучшить профиль риска и доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентные доходы с поправкой на риск. Даже учитывая кризис субстандартного ипотечного кредитования, коммерческая недвижимость частного рынка вернулась в среднем на 8, 4% за 10-летний период с 2000 по 2010 год, основываясь на данных Национального совета по инвестициям в недвижимость (NCREIF). И обычно рынок недвижимости характеризуется низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.
Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией доходности к казначейским облигациям США и является особенно привлекательным в условиях низких ставок казначейства.
Диверсификация и защита
Еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость является ее диверсификационный потенциал. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях отрицательную корреляцию с другими основными классами активов - это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Фактически, в 14 из 15 предыдущих медвежьих рынков, начиная с 1956 года, цены на жилую недвижимость выросли, согласно данным Роберта Шиллера из Йельского университета, одного из создателей индекса цен на жилье Case-Shiller. Конечно, есть исключения: недвижимость обвалилась вместе с акциями во время Великой рецессии (хотя это было аномалией, утверждает Шиллер, отражая роль субстандартных ипотечных кредитов в начале кризиса).
Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить ее волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: более косвенные, торгуемые на бирже, транспортные средства, такие как REIT, очевидно, будут отражать общую производительность фондового рынка (и некоторые аналитики считают, что эти два станут еще более коррелированными, теперь, когда REIT акции представлены на S & P 500). Интересно, однако, что это также изменилось в последнее время. В 2015 году, согласно исследованию Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT), корреляция между котирующимися на рынке REIT и широким фондовым рынком достигла 12-летнего минимума. Рынок не обязательно будет распространяться, чтобы повлиять на рынок REIT ", - заключила статья на сайте ассоциации Reit.com.
Поскольку это поддерживается кирпичом и минометом, недвижимость также несет меньше конфликта принципала и агента или степень, в которой интерес инвестора зависит от честности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций несут некоторую защиту: например, REIT требуют, чтобы в качестве дивидендов выплачивался минимальный процент прибыли.
Хеджирование инфляции
Способность недвижимости сдерживать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом ВВП и спросом на недвижимость. По мере развития экономики спрос на недвижимость растет, а это, в свою очередь, приводит к увеличению стоимости капитала. Таким образом, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, обходя часть инфляционного давления на арендаторов и включая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.
Сила кредитного плеча
За исключением REIT, инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: левередж. Если вы хотите купить акцию, вы должны заплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку - если только вы не покупаете с маржой. И даже в этом случае процент, который вы можете одолжить, по-прежнему намного меньше, чем с недвижимостью, благодаря этому волшебному методу финансирования, ипотеке.
Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотеку, которая требует всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать все имущество и принадлежащий ему капитал, заплатив лишь часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на количество владения, которое вы фактически имеете в собственности, но вы контролируете ее в момент подписания документов.
Это то, что воодушевляет флипперов и владельцев недвижимости. Они могут взять вторую ипотеку в своих домах и внести платежи по двум или трем другим объектам недвижимости. Независимо от того, сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по закладной, или они ждут возможности продать с целью получения прибыли, они контролируют эти активы, несмотря на то, что они заплатили только за небольшую часть общей стоимости.
Недостаток инвестирования в недвижимость: неликвидность
Основным недостатком инвестирования в недвижимость является неликвидность или относительная сложность преобразования актива в денежные средства, а наличные в актив. В отличие от сделки с акциями или облигациями, которая может быть завершена в считанные секунды, сделка с недвижимостью может занять несколько месяцев. Даже с помощью брокера поиск подходящего партнера может занять несколько недель работы. REIT и взаимные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и рыночные цены, но имеют цену более высокой волатильности и более низких диверсификационных выгод, поскольку они имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость. (Информацию по теме см. В разделе «Сколько денег нужно инвестировать в недвижимость?»)
