Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость - это собственность, состоящая из земли и зданий на ней, а также природных ресурсов земли, включая необрабатываемые растительный и животный мир, выращиваемые сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые дополнительные месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость

Понимание недвижимости

Недвижимость - это материальный актив и вид недвижимости. Примеры недвижимости включают землю, здания и другие улучшения, а также права пользования и пользования этой землей и все ее улучшения. Арендаторы и арендаторы могут иметь права на заселение земли или зданий, которые считаются частью их имущества, но сами эти права, строго говоря, не считаются недвижимостью.

Недвижимость не одно и то же, и ее не следует путать с личной собственностью. Личная собственность включает нематериальные активы, такие как инвестиции, а также материальные активы, такие как мебель и оборудование, например, посудомоечная машина. Кроме того, даже арендаторы могут требовать части дома в качестве личной собственности, если вы купили и установили собственность с разрешения арендодателя.

Ключевые вынос

• Недвижимость - это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли и всего, что на ней находится, включая здания, флору и фауну и природные ресурсы. Недвижимость имеет три основные категории: жилую, коммерческую и промышленную. Инвестиции в жилую недвижимость менее дороги и более осуществимы для физических лиц, в то время как коммерческая недвижимость является более ценной и более стабильной. В качестве инвестиции недвижимость предлагает доход и прирост капитала. Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую - покупая землю или недвижимость - или косвенно путем покупки акций публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости (REIT) или ипотечных ценных бумаг (MBS).

Типы недвижимости

Хотя средства массовой информации часто ссылаются на «рынок недвижимости», примеры использования недвижимости можно сгруппировать в три широкие категории в зависимости от их использования.

• Жилая недвижимость включает в себя незастроенную землю, дома, кондоминиумы и таунхаусы. Структуры могут быть односемейными или многоквартирными домами и могут быть занятыми владельцем или арендуемыми объектами. Коммерческая недвижимость включает нежилые объекты, такие как офисные здания, склады и торговые здания. Эти здания могут быть отдельно стоящими или в торговых центрах. Промышленная недвижимость включает в себя фабрики, бизнес-парки, шахты и фермы. Эти свойства обычно больше по размеру, и их местоположение может включать доступ к транспортным узлам, таким как железнодорожные линии и порты.

Преимущества жилой недвижимости и домовладения

Домовладение, также известное как владение владельцами, является наиболее распространенным видом инвестиций в недвижимость в Соединенных Штатах. По данным Национального многоквартирного жилищного совета (NMHC), примерно две трети жителей имеют свой дом. Часто эти владельцы финансировали покупку, взяв ипотечный кредит, в котором имущество выступает в качестве обеспечения долга.

В выпуске ежегодного анализа стоимости жилья в 2019 году сайт Zillow по недвижимости оценил общую стоимость всех домов в США в 2018 году в 33, 3 триллиона долларов, что на 71% выше, чем валовой внутренний продукт (ВВП) страны в 19, 4 триллиона долларов в то время.

Люди, которые покупают ипотечные кредиты, чтобы помочь им реализовать мечту о собственности, сталкиваются с различными вариантами. Ипотека может взимать проценты с фиксированной или переменной ставкой. Ипотеки с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие процентные ставки, чем ипотеки с переменной ставкой, что может сделать их более дорогими в краткосрочной перспективе. Ссуды с фиксированной ставкой стоят больше в краткосрочной перспективе, потому что они защищены от будущего повышения процентных ставок.

Банки публикуют графики погашения, которые показывают, сколько ежемесячных платежей заемщика идет на выплату процентов по сравнению с тем, сколько идет на погашение основной суммы кредита. Кредиты на воздушном шаре - это ипотека, которая не полностью амортизируется - сокращается до нуля - с течением времени. Вместо этого заемщик выплачивает проценты за определенный период, например, пять лет, а затем должен выплатить оставшуюся часть кредита в виде промежуточного платежа в конце срока.

Кроме того, ипотека может идти с большими затратами, которые включают в себя комиссионные сборы и налоги Эти дополнительные расходы часто включаются в кредит. После того, как потенциальные домовладельцы подтвердят свое право на получение кредита и обеспечат ипотеку в банке или другом кредиторе, они должны выполнить дополнительные действия, чтобы убедиться, что недвижимость на законных основаниях продается и находится в хорошем состоянии.

Преимущества коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость используется для торговли и включает в себя все, от торговых центров и отдельно стоящих ресторанов до офисных зданий и небоскребов. Его часто отличают от промышленной недвижимости, которая является практическим пространством, используемым при изготовлении продукции.

Покупка или аренда недвижимости в коммерческих целях сильно отличается от покупки дома или даже покупки жилой недвижимости. Коммерческая аренда, как правило, дольше, чем аренда жилья. Доходы от коммерческой недвижимости основаны на их доходности на квадратный фут, в отличие от строений, предназначенных для частных домов.

Более того, кредиторы могут потребовать больший первоначальный взнос по ипотеке за коммерческую недвижимость, чем то, что требуется для проживания.

Инвестирование в недвижимость

Можно напрямую инвестировать в недвижимость, покупая реальную недвижимость или земельные участки; или косвенно, путем покупки акций публичных инвестиционных фондов недвижимости (REIT) или ипотечных ценных бумаг (MBS). Прямые инвестиции в недвижимость приводят к прибыли - или убыткам - через два пути, которые не изменились за столетия: доход от аренды или аренды, а также оценка стоимости недвижимости

В отличие от других инвестиций, на недвижимость резко влияет ее окружение и непосредственный географический район. Отсюда и известное изречение о недвижимости "местоположение, местоположение, местоположение". За исключением серьезного национального спада или депрессии, стоимость жилой недвижимости, в частности, зависит в первую очередь от местных факторов. К таким факторам относятся уровень занятости в регионе, местная экономика, уровень преступности, транспортные средства, качество школ, коммунальные услуги и налоги на имущество.

Pros

• Предлагает стабильный доход

• Предлагает прирост капитала

• Диверсифицирует портфель

• Можно купить с кредитным плечом

Cons

• Обычно неликвиден

• Под влиянием локальных факторов

• Требуются большие начальные капитальные затраты

• Может потребоваться активное управление, экспертиза

Существуют ключевые различия в инвестициях в жилую и коммерческую недвижимость. С одной стороны, жилая недвижимость, как правило, дешевле и меньше, чем коммерческая, и поэтому она более доступна мелкому инвестору.

С другой стороны, коммерческая недвижимость часто является более ценной на квадратный фут, а срок ее аренды более длительный, что теоретически обеспечивает более предсказуемый поток доходов. С большим доходом приходит большая ответственность. Коммерческая арендная недвижимость регулируется в большей степени, чем жилая, и эти правила могут отличаться не только от страны к стране и от штата к штату, но также по округам и городам. Даже в пределах городов правила зонирования создают слой нежелательной сложности для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Существует также повышенный риск оборота арендаторов в коммерческих договорах аренды. Если бизнес-модель арендатора плохая, его продукт непривлекателен или они плохие менеджеры, они могут объявить о банкротстве. Провал бизнеса может резко помешать дорогой недвижимости приносить доход.

Более того, так же, как собственность может ценить, она также может обесцениваться. Известно, что когда-то горячие торговые точки распадаются на гнилые торговые центры и мертвые торговые центры.

Признательность

Оценка достигается с помощью различных средств, но увеличение стоимости имущества не реализуется, пока владелец не продаст ему имущество. Еще один способ получить прибыль - рефинансировать ипотеку. Сырая и неосвоенная земля, как и территория прямо за пределами города, предлагает самый большой потенциал для строительства, улучшения и получения прибыли. Признательность также может прийти от открытия ценных материалов или природных ресурсов на земельном участке, таких как добыча нефти. Кроме того, рост рыночной стоимости территории вокруг вашей земли.

По мере того как соседство растет и развивается, стоимость недвижимости стремительно растет. Унификация городских кварталов в некоторых американских городах за последние несколько десятилетий часто приводила к резкому росту цен на недвижимость. Дефицит также может играть роль в стоимости недвижимости. Если лот является последним по своим размерам или виду в престижном районе - или там, где такие участки редко становятся доступными, - он выигрывает в товарности.

доход

Доход от недвижимости приходит во многих формах. Самым крупным генератором является арендная плата за землю, уже превращенную в жилую или коммерческую недвижимость. Однако компании также будут выплачивать роялти за открытия природных ресурсов на необработанных землях. Кроме того, они могут заплатить, чтобы построить на нем конструкции, такие как вышки сотовой связи или трубопроводы.

Доход также может быть получен от косвенных инвестиций в недвижимость. В REIT, владелец нескольких объектов недвижимости продает акции инвесторам и передает доход от аренды в форме распределения. Точно так же в MBS проценты и основные платежи из пула закладных собираются и передаются инвесторам.

И REIT, и инвестиционные продукты MBS торгуются как акции, а их основной ценностью выступает недвижимость. Таким образом, они могут предлагать прирост капитала, если акции приобретают рыночную стоимость.

Реальные примеры инвестиций в недвижимость

Ипотечные ценные бумаги получили много негативных отзывов о роли, которую они сыграли в кризисе ипотеки, вызвавшем глобальный финансовый кризис в 2007 году. Однако они все еще существуют и торгуются. Наиболее доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты - через биржевые фонды (ETF). Как и все инвестиции, эти продукты несут определенную степень риска. Тем не менее, они также могут предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на MBS инвестиционного уровня, а не на субстандартном выпуске, который фигурировал в кризисе.

По состоянию на апрель 2019 года наиболее эффективными транспортными средствами этого типа являются:

• Фонд Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), который отслеживает Bloomberg Barclays, скорректированный с учетом ипотечного кредитного индекса ценных бумаг США, состоит из MBS, поддерживаемых федеральным агентством, с минимальными пулами в 250 миллионов долларов и минимальным сроком погашения один год. По цене около $ 53 за акцию, дивидендная доходность составляет 2, 58%. iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), которая занимается как ипотечными ценными бумагами с фиксированной, так и регулируемой ставкой, а также отслеживает индекс MBS Bloomberg Barclays US. Его активы включают облигации, выпущенные или гарантированные спонсируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA. Торгуясь около 108 долларов за акцию, она предлагает доходность 2, 48%. SPDR Bloomberg Barclays Capital Ипотечный облигации ETF (MBG), который также использует индекс MBS США Barclays в качестве ориентира, но использует более агрессивный подход для повышения доходности. Цена 26 долларов за акцию, она предлагает доходность 3, 15%.