15-летняя ипотека - это кредит на покупку дома, при котором процентная ставка и ежемесячный платеж фиксируются на протяжении всего срока кредита. Некоторые заемщики выбирают 15-летнюю ипотеку вместо более обычной 30-летней ипотеки, поскольку это может сэкономить им значительную сумму денег в долгосрочной перспективе.
Плюсы и минусы 15-летней ипотеки
Есть несколько типов ипотечных продуктов, доступных на рынке сегодня. 15-летняя ипотека имеет некоторые преимущества и недостатки по сравнению с 30-летней. Тем не менее, оба продукта имеют общие черты, такие как процентная ставка может зависеть от кредитной истории заемщика и кредитного рейтинга.
Кредитный рейтинг представляет собой числовое представление того, насколько вероятно, что заемщик вернет задолженность. Своевременные платежи, продолжительность кредитной истории и количество открытых кредитных счетов - все это факторы, влияющие на кредитный рейтинг. Конечно, как 15-летний, так и 30-летний кредит также требуют достаточного ежемесячного дохода для покрытия возможной ипотечной выплаты, а также других долгов.
Плюсы 15-летней ипотеки
Ниже приведены преимущества 15-летней ипотеки по сравнению с 30-летней. Оба имеют фиксированные ставки и фиксированные платежи в течение срока
Меньше общего интереса
15-летняя ипотека в долгосрочной перспективе обходится дешевле, поскольку общая сумма выплат процентов составляет менее 30-летней ипотеки. Стоимость ипотеки рассчитывается на основе годовой процентной ставки, и, поскольку вы одалживаете деньги наполовину, общая сумма выплаченных процентов, вероятно, составит половину суммы, которую вы заплатили бы за 30 лет.
Например, ипотечная сумма в размере 250 000 долл. США на 30 лет по ставке 4% будет стоить 429 674 долл. США в виде основной суммы и процентных платежей к концу срока. Общая сумма процентов составит 179 674 долл. США за заем на 30 лет.
Та же сумма кредита и процентная ставка на 15 лет к концу срока обойдутся в 332 860 долларов. Общая сумма процентов составит 82 860 долл. США за заем на 15 лет. При 4% вы заплатите только около 46% от общей суммы процентов за 15 лет, чем за 30 лет. Чем выше процентная ставка, тем больше разрыв между двумя ипотеками.
Более низкая процентная ставка
Поскольку краткосрочные кредиты менее рискованны и дешевле для банков, чем долгосрочные, ипотека на 15 лет обычно имеет более низкую процентную ставку. Ставка может быть где-то между четверть пункта до целого пункта меньше, чем 30-летняя ипотека.
Fannie Mae
Если ваша ипотека куплена одной из спонсируемых правительством компаний, таких как Fannie Mae, вы, скорее всего, в итоге будете платить меньше за 15-летний кредит. Fannie Mae и другие поддерживаемые государством предприятия взимают так называемую корректировку цен на уровне займа, которая часто применяется только к 30-летним ипотечным кредитам или даже выше.
Эти сборы обычно применяются к заемщикам с более низким кредитным рейтингом, которые вносят меньшие первоначальные взносы. Федеральное управление жилищного строительства взимает более низкие страховые взносы по ипотечным кредитам с 15-летних заемщиков. Кредиторы требуют частной ипотечной страховки или PMI, когда вы вносите первоначальный взнос, который составляет менее 20% от стоимости дома. PMI защищает кредитора на случай, если вы не сможете произвести платеж. PMI взимается как ежемесячная плата, добавляемая к ипотечному платежу, но она временная, то есть она перестает существовать, когда вы выплачиваете 20% от вашей ипотеки.
Важно отметить, что, хотя большинство заемщиков будут иметь более низкие авансовые платежи по спонсируемым государством продуктам, они, вероятно, будут оплачивать эти расходы как часть более высокой процентной ставки.
Принудительная экономия
Поскольку ежемесячный платеж выше для 15-летней ипотеки, финансовые планировщики склонны считать его типом вынужденных сбережений. Другими словами, вместо того, чтобы брать ежемесячные сбережения из 30-летнего периода и вкладывать средства в счет денежного рынка или фондового рынка, вы бы инвестировали его в свой дом, который в долгосрочной перспективе также, вероятно, оценит в цене.
Минусы 15-летней ипотеки
Несмотря на проценты, сэкономленные с 15-летней ипотекой, есть несколько соображений и недостатков, о которых заемщики должны подумать, прежде чем принимать решение о сроке их кредита.
Более высокие ежемесячные платежи
У 15-летней ипотеки ежемесячный платеж выше, чем у 30-летнего, поскольку кредит должен быть погашен в половине случаев. Например, 15-летний кредит на 250 000 долларов США под 4% годовых ежемесячно выплачивает 1849 долларов США против 1 194 долларов США за 30-летний период. Другими словами, 15-летний ежемесячный платеж на 55% выше, чем 30-летний, для той же суммы по той же ставке.
Меньше Доступность
Более высокая оплата может ограничить покупателя более скромным домом, чем он мог бы купить с 30-летним кредитом. Используя наш пример выше, скажем, ипотечный кредитор будет утверждать только максимум 1500 долларов в месяц. Заемщик должен будет купить более дешевый дом - ипотека на 200 000 долларов под 4% в течение 15 лет приводит к выплате 1 479 долларов. Заемщик может также принять решение о внесении более крупного авансового платежа (50 000 долл. США), в результате чего общая сумма ипотечного кредита составит от 250 000 до 200 000 долл. США, что также приведет к тому, что сумма платежа будет ниже максимальной суммы в 1500 долл. США в месяц.
С другой стороны, 30-летний заем (на 250 000 долларов США) приведет к ежемесячной выплате в размере 1 194 долларов США, что намного меньше максимального значения в 1 500 долларов США. Кроме того, 30-летний кредит позволяет заемщику купить больший дом или взять большую ипотеку. Например, 30-летняя ипотека для дома стоимостью 300 000 долларов будет стоить 1432 доллара в месяц. Кредит сроком на 30 лет приносит максимальный платеж в размере 1500 долларов США и позволяет заемщику брать более крупный кредит - предположительно, для получения большего дома или лучшего местоположения.
Меньше денег уходит на сбережения
Более высокая оплата требует более высоких резервов наличности - до годового дохода в ликвидных сбережениях. Кроме того, более высокий ежемесячный платеж означает, что заемщик может отказаться от возможности накопить сбережения или сэкономить на таких целях, как обучение в колледже для ребенка или выход на пенсию. Кроме того, сберегательные и пенсионные счета колледжа отсрочены по налогам, а пенсионные счета 401 тыс. Имеют взнос работодателя. Кроме того, опытный и дисциплинированный инвестор потеряет возможность инвестировать разницу между 15-летними и 30-летними выплатами в высокодоходные ценные бумаги.
Pros
-
15-летняя ипотека стоит меньше в процентах по сравнению с 30-летним
-
15-летний обычно имеет более выгодную процентную ставку
-
15-летний - вынужденная экономия, так как выплаченные дополнительные деньги инвестируются в дом, а не тратятся
Cons
-
15-летние кредиты имеют более высокие ежемесячные платежи
-
Меньшая доступность при 15-летней ипотеке
-
Меньше денег идет на сбережения или пенсию
-
Финансовые трудности могут возникнуть, если заемщик не может заплатить более высокую сумму кредита за 15 лет
Суть
15-летняя ипотека, безусловно, может сэкономить вам много денег в долгосрочной перспективе. Тем не менее, важно проконсультироваться с специалистом по финансовому планированию, чтобы обсудить, что вы можете сделать для ежемесячных платежей. Хотя 15-летний кредит может погасить ипотеку раньше, в случае потери работы или изменения дохода более высокий ежемесячный платеж по сравнению с 30-летним кредитом может привести к финансовым затруднениям.
