Что такое опция оплаты ARM?
Опция ARM - это ежемесячно регулируемая ипотека с регулируемой ставкой (ARM), которая позволяет заемщику выбирать между несколькими вариантами ежемесячных платежей, включая следующие:
- Полностью амортизируемый платеж сроком на 30 или 40 лет. Абсолютный амортизационный платеж сроком на 15 лет. Платеж только для процентов. Минимальный платеж или платеж на любую сумму, превышающую минимальный.
Опция минимального платежа рассчитывается на основе начальной временной процентной ставки. Пока действует эта временная начальная процентная ставка, это единственный доступный вариант оплаты. Это полностью амортизационный платеж. После истечения временной начальной процентной ставки минимальная сумма платежа остается вариантом ежемесячного платежа; однако всякий раз, когда производится платеж, который меньше запланированного платежа только для процентов, создается отложенный процент.
Понимание варианта оплаты ARM
Варианты оплаты ARM имеют большой риск платежного шока. Ежемесячные платежи могут увеличиваться по нескольким причинам, включая внеплановые изменения, когда достигается отрицательный предел амортизации. В этом расчете важна полностью проиндексированная процентная ставка. Уровень отрицательной амортизации является функцией процентного платежа (на основе полностью проиндексированной процентной ставки) и минимального платежа. Если полностью проиндексированный процент значительно увеличивается, норма отрицательной амортизации увеличивается при выполнении минимального платежа, увеличивая вероятность того, что отрицательный предел амортизации будет достигнут и ипотека будет восстановлена.
Предостережения об оплате Варианты ARM
Чтобы избежать существенного увеличения суммы задолженности по ипотечному кредиту, заемщик должен тщательно выбрать структуру погашения, которую он / она хочет принять, с опцией оплаты ARM. Будучи популярным в преддверии ипотечного кризиса, ARM-варианты оплаты позже вызвали критику. Характер этого вида ипотеки позволял заемщикам производить меньшие платежи, которые, как они полагали, они могли бы удовлетворить, но общая задолженность по ипотеке продолжала расти, а не уменьшать баланс.
После того, как разразился ипотечный кризис, выяснилось, что некоторые кредиторы предлагали варианты оплаты ARM заемщикам, которые в противном случае не имели права покупать дома, для которых они использовали это финансирование. Хотя эти ипотечные кредиты могли покрывать цены продажи домов - то, как долг мог увеличиваться, если заемщик не выплачивал проценты, а также уменьшал основной баланс, означало, что неизбежно - заемщики, которые не могли позволить себе долг, обанкротятся.
У ARM с возможностью оплаты есть преимущества, особенно для спекулянтов по недвижимости, желающих сделать краткосрочные инвестиции в недвижимость, особенно если они намерены отремонтировать и вернуть недвижимость на рынок в короткие сроки.
