Содержание
- Отбор к рефинансированию
- Варианты рефинансирования
- 1. Запрос на изменение кредита
- 2. Откройте новый HELOC
- 3. Получить новый кредит на домашний капитал
- 4. Рефинансирование новой первой ипотеки
- Суть
Когда вы берете кредитную линию домашнего капитала (HELOC), у вас сначала есть период розыгрыша, который обычно длится 10 лет. В течение этого времени вы можете одалживать деньги по мере необходимости и делать низкие процентные платежи по тому, что вы одолжили. Многие домовладельцы делают именно это.
Однако после окончания периода розыгрыша вы больше не можете брать ссуды по своей линии, и вы должны начать производить полностью амортизированные выплаты процентов и основной суммы. Этот второй этап называется периодом погашения, который обычно составляет 20 лет. Это означает, что ваши ежемесячные платежи могут быть значительно выше, чем они были в течение периода розыгрыша, и многие домовладельцы сталкиваются с платежным шоком.
Одним из способов решения проблемы платежного шока является рефинансирование вашего HELOC, и есть несколько способов сделать это. В этой статье объясняется, как пройти отбор, какие у вас варианты, а также плюсы и минусы каждого из них.
Квалификация для рефинансирования вашего HELOC
Рефинансирование HELOC похоже на получение или рефинансирование первой ипотеки. Вы должны будете претендовать на основе ваших доходов, расходов, долгов и активов, что означает предоставление документов, таких как платежные квитанции, формы W-2, налоговые декларации, ипотечные выписки, удостоверение личности с фотографией, подтверждение страхования и любые другие документы, которые страховщик сочтет необходимо.
Чтобы получить самые низкие процентные ставки, вам нужно иметь «очень хороший» или «исключительный» балл FICO: где-то в диапазоне от 740 до 850. Вы можете претендовать на балл до 620, но вы будете платить более чем в два раза больше, чем процент с кем-то с отличным баллом, и вам может быть труднее найти кредитора, который будет работать с вами.
Вы также должны иметь достаточный капитал в своем доме после получения нового займа, чтобы соответствовать рекомендациям кредитора по комбинированному отношению займа к стоимости - процент, который рассчитывается путем деления общей суммы займа на стоимость имущества. Некоторые кредиторы позволяют домовладельцам с отличным кредитом занимать до 100% стоимости их дома, но обычно можно брать только 80–90%. Вот пример того, как это определяется:
- Стоимость имущества: 300 000 долл. США. Баланс первой ипотеки: 190 000 долл. США. Баланс HELOC: 50 000 долл. США. Общая сумма займа: 240 000 долл. США. Сумма кредита: 80%. Собственный капитал: 20%.
В этом случае, если вы хотите только рефинансировать свой существующий баланс HELOC и не хотите занимать больше, вы сможете найти кредитора, который будет работать с вами, особенно если у вас хороший кредит. Кроме того, чем больше у вас эквити, тем ниже будет ваша процентная ставка.
Варианты рефинансирования вашего HELOC
Существует четыре способа рефинансирования вашей кредитной линии. Вот ваши варианты, а также плюсы и минусы каждого:
1. Запрос на изменение кредита
Как это работает: Свяжитесь с вашим кредитором и объясните, что у вас возникнут проблемы с оплатой после окончания периода розыгрыша. Спросите, может ли кредитор работать с вами, чтобы изменить условия кредита таким образом, чтобы сделать ежемесячные платежи доступными, чтобы вы не допустили дефолт. Банк Америки, например, имеет программу помощи по обеспечению справедливости в оплате жилья, которая предоставляет квалифицированным домовладельцам более длительный срок, более низкую процентную ставку или и то, и другое, если они столкнулись с финансовыми трудностями, такими как потеря дохода или развод.
Плюсы: модификация кредита может быть вашим единственным вариантом, если вы находитесь под водой.
Минусы: Кредиторы не обязаны изменять ваш кредит, поэтому этот вариант может быть вам недоступен. Если это так, вам придется показать, что вы можете погасить измененный кредит. Две программы помощи для малоимущих домовладельцев, программа «Доступное жилье во второй половине» и «Короткое рефинансирование» FHA, прекратили прием новых кандидатов в конце 2016 года.
2. Откройте новый HELOC
Как это работает: Вы запускаете банку, начиная с нового периода розыгрыша и нового периода выплаты процентов.
Плюсы: это выигрывает у вас время, чтобы улучшить ваше финансовое положение, если вы изо всех сил пытаетесь свести концы с концами и не хотите дефолт по существующему кредиту.
Минусы: вам придется когда-нибудь погасить свой кредит. Чем дольше вы откладываете погашение этого долга, тем больше процентов вы будете должны платить, и тем выше будут ваши полностью амортизированные выплаты основного долга и процентов каждый месяц. Кроме того, ввод нового периода розыгрыша позволяет легко продолжать заимствование. Если вы рефинансируете, потому что беспокоитесь о погашении существующего HELOC, последнее, что вы хотите сделать, это добавить свой долг.
Как вы уже видели, трудно узнать, какова будет ваша общая стоимость заимствований или ваши ежемесячные платежи с HELOC, потому что вы занимаетесь немного здесь и там, и процентная ставка может колебаться. Кроме того, когда начинается новый период погашения вашего HELOC, процентные ставки могут быть выше, чем сегодня, что делает эти ежемесячные платежи еще больше.
(Для получения дополнительной информации см. «Что делать, если вы не можете погасить кредит на собственный капитал».)
3. Получить новый кредит на домашний капитал
Как это работает: Вы превращаете баланс HELOC с переменной ставкой в кредит с фиксированной ставкой. Вы можете погасить баланс до 20 или 30 лет.
Плюсы: Вы заканчиваете цикл непрерывного заимствования, беря единовременную сумму для погашения своего HELOC, и вы получаете фиксированную процентную ставку со стабильными ежемесячными платежами. Убедитесь, что вы знаете свои долгосрочные затраты по займам и включите их в долгосрочный финансовый план вашей семьи.
Минусы: Некоторые кредиторы перестали предлагать кредиты под залог жилья, поэтому поиск вокруг займет больше усилий, чем поиск HELOC. Тем не менее, они доступны, особенно если вы готовы выйти за рамки крупнейших банков - что вам следует делать в любом случае, потому что крупные финансовые учреждения не обязательно имеют лучшие ставки или самое компетентное обслуживание клиентов. Кроме того, имейте в виду, что чем дольше срок кредита, тем меньше будут ваши ежемесячные платежи, но тем больше процентов вы будете платить.
4. Рефинансирование в новую первую ипотеку
Как это работает: вместо того, чтобы просто рефинансировать свой HELOC, вы рефинансируете и свой HELOC, и свою первую ипотеку в одну ссуду: новую первую ипотеку.
Плюсы: Вы можете получить самые низкие процентные ставки. Ставки первой ипотеки, как правило, ниже ставок по ипотечным кредитам, поскольку если вы не выполняете свои платежи за жилье, у вашего кредитора, получающего первую ипотеку, выплачиваются доходы от продажи вашего исключенного дома. На рынке, где ставки по HELOCs и ипотечным кредитам для дома составляют 5, 90% и 5, 57% соответственно, ставки по 30-летним и 15-летним фиксированным ипотечным кредитам могут быть 4, 73% и 4, 16% соответственно. Предполагая, что вы будете рефинансировать с помощью первой ипотеки с фиксированной ставкой, вы также получите стабильность равных ежемесячных платежей и узнаете свои общие расходы по займам заранее, так же, как вы это сделали бы с вариантом ипотечного кредита, рассмотренным выше.
Минусы: получение первой ипотеки может означать оплату значительно более высоких затрат на закрытие, чем вы, путем рефинансирования в новый HELOC или ипотечный кредит.
Суть
Возможно, вам удастся получить более доступные ежемесячные платежи по вашему HELOC посредством изменения ссуды, рефинансирования в новый HELOC, рефинансирования в виде кредита на приобретение жилья или рефинансирования с помощью новой первой ипотеки. Изучите свои варианты с несколькими кредиторами, чтобы увидеть, какая возможность предлагает наилучшее сочетание краткосрочной доступности и минимально возможных долгосрочных расходов и затрат на закрытие.
. Кредитная линия, рефинансирование против домашнего акционерного кредита, выбор домашнего акционерного кредита или кредитной линии, является ли ваша кредитная линия домашнего капитала (HELOC) налоговым вычетом ?, плохой кредит? Вы все еще можете получить кредит на домашний капитал, ипотечный кредит и Home Equity Loan: чем они отличаются, что делать, если вы не можете погасить Home Equity Loan)
