Что такое отрицательное зацепление?
Отрицательное зацепление является обычной практикой в инвестировании в недвижимость. Это форма финансового рычага, которая описывает покупку приносящего доход актива, такого как арендуемое имущество, инвестором, когда актив не будет приносить достаточный доход, как стоимость актива. Например, доход от аренды недостаточен для покрытия платежей по кредиту, обслуживания, процентов или амортизации за актив в краткосрочной перспективе. В идеале, актив в конечном итоге будет производить достаточно денег, чтобы покрыть эти расходы. Причина, по которой покупатель использовал бы отрицательную передачу, заключается в том, что краткосрочные убытки могут быть выгодными для налоговой накладной владельца в определенных случаях.
Ключевые вынос
- Отрицательное зацепление - это форма финансового рычага, обычно рассматриваемая в контексте инвестирования в недвижимость. Отрицательно ориентированный актив - это такой, который не приносит достаточного дохода, чтобы покрыть его стоимость. Инвестор с отрицательным зацеплением ожидает получить налоговые льготы в краткосрочной перспективе. и в конечном итоге продать актив по более высокой цене, чтобы компенсировать первоначальные убытки. Отрицательное зацепление становится прибыльным предприятием только тогда, когда имущество в конечном итоге продается.
Понимание отрицательного зацепления
Отрицательно ориентированный актив - это актив, который не обеспечивает достаточного дохода для покрытия его стоимости. Это приводит к убыткам для владельца актива. Преимущество для покупателя или инвестора заключается в том, что в зависимости от страны проживания инвестора дефицит между полученным доходом и причитающимися процентами может быть вычтен из текущих налогов на прибыль. Страны, которые разрешают этот налоговый вычет, включают Австралию, Японию и Новую Зеландию. Другие страны, такие как Канада, Франция, Германия, Швеция и США, допускают вычет, но с ограничениями. Инвестирование таким образом может иметь смысл в тех случаях, когда во время продажи ожидается большой прирост капитала, что окупит периодические убытки.
Прибыль от отрицательного зацепления
Отрицательное зацепление становится прибыльным предприятием только тогда, когда имущество в конечном итоге продается. Во время продажи обязательным условием является то, что стоимость недвижимости должна расти, а не падать или оставаться стабильной. Если стоимость недвижимости падает или остается стабильной, владелец может быть не в состоянии продать актив по достаточно высокой цене, чтобы компенсировать убытки, пока актив приносил недостаточный доход для покрытия расходов. Многие инвесторы, которые спекулируют таким образом, намеренно будут искать отрицательные механизмы для налоговых вычетов в надежде, что они получат прибыль, когда недвижимость будет продана за прирост капитала.
Особые соображения для отрицательного зацепления
Инвесторы, рассматривающие этот тип соглашения, должны иметь финансовую стабильность, чтобы финансировать дефицит из своего кармана, пока имущество не будет продано и не будет достигнута полная прибыль. Также крайне важно, чтобы процентная ставка была зафиксирована с самого начала или, если процент заемщика рассчитывается по плавающему индексу, преобладающие ставки остаются низкими. Критика негативного механизма заключается в том, что он может исказить рынок жилья, сократив предложение жилья, особенно арендуемой недвижимости, возможно, поднять цены на аренду и стимулировать чрезмерные инвестиции в недвижимость.
