Кредит к

Содержание

Что такое кредит для оценки?
Формула и расчет отношения кредита к стоимости (LTV)
LTV и кредитный андеррайтинг
Факторы, влияющие на коэффициент LTV
Коэффициент LTV и процентные ставки
Типы ссуд и коэффициент LTV
Ранжирование коэффициента LTV
LTV против комбинированного LTV (CLTV)
Ограничения LTV

Каково соотношение кредита к стоимости (LTV)?

Соотношение кредита к стоимости (LTV) - это оценка кредитного риска, которую финансовые учреждения и другие кредиторы проверяют перед одобрением ипотеки. Как правило, оценки с высокими коэффициентами LTV представляют собой более высокий риск, и, следовательно, если ипотека будет одобрена, кредит будет стоить заемщику больше.

Кроме того, кредит с высоким коэффициентом LTV может потребовать от заемщика покупки ипотечной страховки, чтобы компенсировать риск для кредитора.

Ключевые вынос

LTV часто используется в ипотечном кредитовании для определения суммы, необходимой для внесения первоначального взноса, и для того, предоставит ли кредитор кредит заемщику. Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотеки и собственного капитала самую низкую процентную ставку, когда кредит предоставляется Соотношение стоимости на уровне или ниже 80%. HomeReady и Freddie Mac's Home от Fannie Mae Возможные ипотечные программы для заемщиков с низким доходом допускают коэффициент LTV 97% (первоначальный взнос 3%), но требуют ипотечного страхования до тех пор, пока соотношение не упадет до 80%.

Формула и расчет отношения кредита к стоимости (LTV)

Покупатели жилья могут легко рассчитать коэффициент LTV для своего дома.

$\begin{matrix} L T В р T я о знак равно \frac{M}{п В} \\ где: \\ M знак равно Сумма ипотеки \\ п В знак равно Оценка стоимости имущества \end{matrix} \ begin {align} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \ & \ textbf {где:} \ & MA = \ text {Ипотечная сумма} \ & APV = \ text {Оцененная стоимость имущества} \ {конец выровнен}$ LTVratio = APVMA, где: MA = Ипотечная суммаAPV = Оценка стоимости имущества

Процесс включает в себя деление общей суммы ипотечного кредита на общую стоимость покупки дома. Например, дом с покупной ценой 200 000 долларов США и общей ипотечной ссудой на 180 000 долларов США дает коэффициент LTV 90%. Обычные ипотечные кредиторы часто предоставляют более выгодные условия кредитования заемщикам, у которых коэффициент LTV не превышает 80%.

Коэффициент LTV рассчитывается путем деления суммы заимствования на оценочную стоимость имущества, выраженную в процентах. Например, если вы покупаете дом по цене 100 000 долларов США по оценочной стоимости и вносите авансовый платеж в размере 10 000 долларов США, вы заимствуете 90 000 долларов США, в результате чего коэффициент LTV составляет 90% (т. Е. 90 000/100 000).

LTV и кредитный андеррайтинг

Коэффициент LTV является критическим компонентом ипотечного кредитования, будь то с целью покупки дома, рефинансирования текущей ипотеки в новый кредит или заимствования под накопленный капитал в собственности.

Кредиторы оценивают коэффициент LTV, чтобы определить уровень подверженности риску, который они берут на себя при страховании ипотеки. Когда заемщики запрашивают ссуду на сумму, которая равна оценочной стоимости или приближается к ней и, следовательно, к более высокому коэффициенту LTV, кредиторы понимают, что существует большая вероятность того, что ссуда перейдет в состояние дефолта, потому что в собственности практически не создается собственный капитал. В случае потери права выкупа, кредитор может столкнуться с трудностями при продаже дома за достаточное количество, чтобы покрыть непогашенный остаток по закладной и получить прибыль от сделки.

Факторы, влияющие на коэффициент LTV

Основными факторами, влияющими на коэффициенты LTV, являются авансовый платеж, цена продажи (контракта) и оценочная стоимость. Чтобы достичь самого низкого (и лучшего) коэффициента LTV, увеличьте авансовый платеж и попытайтесь снизить продажную цену. Используя приведенный выше пример, предположим, что вы покупаете дом, который оценивается в 100 000 долларов, но владелец готов продать за 90 000 долларов. Если вы внесете тот же первоначальный взнос в размере 10 000 долларов США, ваш кредит составит всего 80 000 долларов США, в результате чего коэффициент LTV составит 80% (т.е. 80 000/100 000). Если вы увеличите свой авансовый платеж до 15 000 долларов США, ипотечный кредит в настоящее время составляет 75 000 долларов США, в результате чего коэффициент LTV составит 75% (т. Е. 75 000/100 000).

Все это важно, поскольку чем ниже коэффициент LTV, чем выше вероятность одобрения кредита, тем ниже вероятность получения процентной ставки и тем меньше вероятность того, что вам потребуется приобрести частную ипотечную страховку (PMI).

Коэффициент LTV и процентные ставки

Хотя коэффициент LTV является не единственным определяющим фактором в обеспечении ипотеки, займа под залог жилья или кредитной линии, он играет существенную роль в том, сколько заимствования стоят домовладельцу. На самом деле, высокий коэффициент LTV может помешать вам получить право на кредит или рефинансирование в первую очередь.

Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотеки и собственного капитала самую низкую процентную ставку, когда коэффициент LTV составляет 80% или ниже. Более высокий коэффициент LTV не исключает возможность одобрения заемщиками ипотеки, хотя общая стоимость кредита увеличивается с увеличением коэффициента LTV. Например, может быть одобрен заемщик с коэффициентом LTV 95%, но процентная ставка может быть на целую процентную точку выше, чем для заемщика с коэффициентом LTV 75%.

Кроме того, если коэффициент LTV превышает 80%, вам, вероятно, придется приобрести частную ипотечную страховку (PMI), которая может ежегодно увеличивать сумму от 0, 5% до 1% от всей суммы кредита. Например, PMI в размере 1% по кредиту в размере 100 000 долларов добавит 1000 долларов к сумме, выплачиваемой в год, или 83, 33 доллара в месяц. Платежи PMI продолжаются до тех пор, пока коэффициент LTV не станет равным 80% или ниже. Коэффициент LTV будет уменьшаться по мере погашения кредита и стоимости вашего дома с течением времени.

Требование 80% (или ниже) коэффициента LTV, чтобы избежать PMI, не является законом, но это практика почти всех кредиторов. Исключения иногда делаются для заемщиков с высоким доходом, низким уровнем долга или другими факторами, такими как большой инвестиционный портфель.

Максимальное отношение кредита к стоимости является наибольшим допустимым отношением размера кредита к стоимости имущества в долларах. Чем выше отношение кредита к стоимости, тем больше финансируемой части покупной цены. Поскольку дом выступает в качестве обеспечения кредита, отношение кредита к стоимости является мерой риска, используемого кредиторами. Считается, что разные кредитные программы имеют разные факторы риска и, следовательно, имеют разные максимальные коэффициенты LTV.

Типы ссуд и коэффициент LTV

У определенных типов ссуд есть специальные правила, когда дело доходит до коэффициента LTV.

Кредиты FHA

Для кредитов FHA, которые допускают начальный коэффициент LTV до 96, 5%, требуется страховая премия по ипотечному кредиту (MIP), которая длится до тех пор, пока у вас есть этот кредит, независимо от того, насколько низким в конечном итоге будет коэффициент LTV. Большинство людей рефинансируют обычный кредит, как только коэффициент LTV достигает 80%, чтобы устранить MIP.

Кредиты VA и USDA

Кредиты VA и USDA - доступные нынешним и бывшим военным или, соответственно, в сельской местности - не требуют частного ипотечного страхования, даже если коэффициент LTV может достигать 100%. Однако кредиты VA и USDA требуют есть дополнительные сборы.

Фанни Мэй и Фредди Мак

HomeReady от Fannie Mae и Home of Freddie Mac Возможные ипотечные программы для заемщиков с низким доходом допускают коэффициент LTV 97% (первоначальный взнос 3%), но требуют ипотечного страхования до тех пор, пока коэффициент не упадет до 80%.

Для займов FHA, VA и USDA существуют упрощенные варианты рефинансирования, которые отменяют требования к оценке (то есть коэффициент LTV дома не влияет на кредит). Для тех, у кого коэффициент LTV превышает 100% - также известный как «под водой» или «вверх ногами» - опция рефинансирования Fannie Mae High Loan-to-Value и расширенное рефинансирование Freddie Mac, предназначенные для замены программы рефинансирования HARP, которая истек 31 декабря 2018 года, доступны.

Ранжирование коэффициента LTV

Коэффициент LTV 80% или ниже считается хорошим для большинства сценариев ипотечного кредитования. Коэффициент LTV в 80% обеспечивает наилучшие шансы на одобрение, лучшую процентную ставку и наибольшую вероятность того, что вам не потребуется приобретать ипотечную страховку. Однако, как отмечалось выше, кредиты VA и USDA допускают более высокий коэффициент LTV (до 100%) и по-прежнему избегают дорогостоящего частного ипотечного страхования, хотя применяются и другие сборы.

Для большинства вариантов рефинансирования, если вы не подаете заявку на рефинансирование с выплатой наличными, коэффициент LTV не имеет значения, поэтому не существует такой вещи, как «хорошо» или «плохо». Если вы подаете заявку на рефинансирование с выплатой наличными, коэффициент LTV 90% или менее считается хорошим.

LTV против комбинированного LTV (CLTV)

В то время как коэффициент LTV учитывает влияние одного ипотечного кредита при покупке недвижимости, комбинированный коэффициент кредита к стоимости (CLTV) представляет собой отношение всех обеспеченные кредиты на имущество до стоимости имущества. Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска дефолта потенциального покупателя жилья, когда используется более одного кредита, например, если у них будет две или более ипотеки, либо ипотека плюс кредит под залог жилья или кредитная линия (HELOC). В целом, кредиторы готовы кредитовать на уровне CLTV 80% и выше заемщикам с высокими кредитными рейтингами.

Коэффициент LTV учитывает только первичный ипотечный баланс. Следовательно, в вышеприведенном примере коэффициент LTV составляет 50%, что является результатом деления баланса первичной ипотеки в 100 000 долларов США на стоимость дома в 200 000 долларов США. Первичные кредиторы, как правило, более щедры к требованиям CLTV.

Рассматривая приведенный выше пример, в случае потери права выкупа основной владелец ипотеки получает свои деньги полностью до того, как второй владелец ипотеки получит что-либо. Если стоимость имущества уменьшается до 125 000 долл. США до дефолта заемщика, основной держатель залогового удержания получает всю задолженность (100 000 долл. США), тогда как второй держатель залогового удержания получает только оставшиеся 25 000 долл. США, несмотря на задолженность в размере 50 000 долл. США. Основной держатель залогового права несет меньший риск в случае снижения стоимости имущества и, следовательно, может позволить себе кредитовать при более высоком CLTV.

Ограничения LTV

Основным недостатком LTV является то, что он включает только первичную ипотеку, которую должен домовладелец, и не включает в себя другие обязательства, такие как вторая ипотека или ипотечный кредит. Таким образом, CLTV является более всеобъемлющей мерой способности заемщика погасить ипотечный кредит.

Оглавление: