Кооперативы против Кондо: Обзор
Квартиры и кооперативы имеют сходство, но также имеют уникальные характеристики, которые предлагают различные варианты для жителей. Во многих отношениях рынок недвижимости Нью-Йорка не похож ни на один другой в Соединенных Штатах. Одно из самых больших отличий заключается в том, что квартиры на продажу в Нью-Йорке представляют собой квартиры или кооперативы. В большинстве мест квартиры - правило, но не в Большом яблоке. Хотя в Нью-Йорке количество кооперативов превышает количество квартир (примерно на 75%, по большинству оценок), в любой момент на активном рынке появляется больше квартир.
Начнем с краткого изучения различий между кооперативом и квартирой. Когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира, а также доля общих площадей принадлежат вам. Когда вы покупаете кооператив, вы фактически не покупаете свою квартиру; вместо этого вы покупаете акции корпорации, которая является вашим зданием. Размер вашей доли зависит от размера вашей квартиры; покупка акций позволяет занять блок в кооперативном здании. В конце для квартиры, вам дадут дело; при закрытии кооператива вы получите частную аренду.
По большей части, как в квартирах, так и в кооперативах работают швейцар и швейцар; некоторые добавят консьержа, который сделает все, что не делают другие. Удобства могут быть скромными (может быть, просто кладовая в подвале) или всеобъемлющими, такими как благоустроенная терраса, бильярдная, комната с пианино, комната для скрининга, детская игровая комната и тренажерный зал.
Ключевые вынос
- Когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира, а также доля общих площадей принадлежат вам. Когда вы покупаете курятник, вы фактически не покупаете свою квартиру; вместо этого вы покупаете акции в корпорации, которая является вашим зданием. Цены на квартиры выше, чем у кооперативов, но кооперативы требуют большего авансового платежа, более высоких ежемесячных платежей и длительного процесса утверждения. Квартиры позволяют сдавать внаем квартиру, а кооперативы - нет, что дает покупателям более стабильное и менее преходящее сообщество.
квартирные
В новых кварталах, которые когда-то считались выбросами, но теперь считаются модными, вы найдете кондоминиумы. По словам Гэри Малина, президента Citi Habitats, брокера по недвижимости в Нью-Йорке: «Если вы живете в стеклянном доме в небе, это больше ваш стиль, вы, вероятно, будете смотреть на много квартир. Здания кондо не стали обычным делом в Нью-Йорке до 1970-х годов, поэтому они часто более современны, чем кооперативы. «Поскольку доступная земля для новых кондоминиумов ограничена на Манхэттене, - говорит он, - новейшие кондоминиумы, вероятно, будут найдены в ближайшие и отдаленные районы на дальнем востоке и западе. В Квинсе и Бруклине мы видели много новых квартир, строящихся в бывших промышленных районах вдоль набережной в Лонг-Айленд-Сити и Уильямсбурге, а также в центре Бруклина. »
Первоначальный взнос и цена
Стоимость может часто определять процесс принятия решения о покупке недвижимости, и квартиры предлагают привлекательные авансовые платежи, при этом обычно требуется только 10% от покупной цены. Тем не менее, квартиры, как правило, имеют более высокие цены, чем кооперативы.
Закрытие расходов
Стоимость закрытия в квартире выше, чем в кооперативе. За подробностями мы попросили нью-йоркского юриста по недвижимости Адама Стоуна сравнить их. Вот что он придумал: для кондоминиума стоимостью 1 миллион долларов США с ипотекой в 800 тысяч долларов расходы на закрытие сделки будут следующими: страхование прав собственности для покупателя - 4500 долларов США; титульное страхование для кредитора, 1000 долларов США; поиск по названию, 700 долларов США, плата за регистрацию, 700 долларов США, налог на особняк штата Нью-Йорк, 10 000 долларов США, налог на регистрацию ипотеки штата Нью-Йорк, 15 380 долларов США. Общая сумма: 32 270 долларов США (без учета платы за кредит, которая зависит от кредитора).
И для всех, кто интересуется, что такое налог на особняк, Стоун объясняет: «В штате Нью-Йорк налог на передачу составляет 0, 4% от продажной цены, которая взимается с продавца любой жилой недвижимости. Он также имеет 1% трансфертный налог покупателя, также называемый «налогом на особняк», потому что он применяется только к жилой недвижимости стоимостью от 1 млн. Долларов США или более ».
Ежемесячные платежи
Владельцы кондоминиумов имеют ежемесячный счет, называемый «общие сборы», которые используются для содержания здания: общие площади, ландшафтный дизайн, оплата труда персонала и часто некоторые коммунальные услуги.
Владельцы кондоминиумов выписывают два чека каждый месяц (один для содержания здания и один для налогов на недвижимость), но часто общая сумма владельца квартиры ниже, чем счет на содержание владельца кооператива.
Доска
Кондо-доски, как правило, менее требовательны, чем кооперативные. Кооперативы имеют более длительный процесс утверждения, включая собеседование. Совет директоров решает, может ли потенциальный покупатель приобрести кооператив.
По словам Уорнера М. Льюиса По словам Льюиса, команда Harkov Lewis из Halstead Property «С квартирой здание может запросить пакет у покупателя», но интервью не проводится, и здание имеет право только на первый отказ (т.е. должны одобрить это, или квартира должна купить это самостоятельно), что означает, что, когда у вас есть подписанный контракт, если с покупателем (или финансированием) что-то не случится, сделка так же хороша, как и завершена ».
правила
В квартирах, как правило, меньше правил, в том числе ограничения на использование иностранных средств для покупки. Квартиры позволяют международным инвесторам покупать и сдавать в аренду свои площади; обычно с некоторыми оговорками, но ни с какими обременительными. Квартиры также позволяют сдавать квартиру в аренду или сдавать в аренду другой стороне. Тем не менее, некоторые ассоциации кондо могут навязывать больше правил, чем другие. В результате важно, чтобы потенциальные покупатели проводили свои исследования, чтобы определить, что разрешено, а что нет.
Предпочтение покупателя
По словам Гари Малина, президента Citi Habitats: «Если вы предпочитаете идти в такт своему барабанщику и цените гибкость, то квартира может стать для вас мудрым выбором. Однако следует понимать, что эта свобода имеет свою цену. Квартиры почти всегда дороже, чем эквивалентные кооперативы. Кроме того, если вам регулярно приходится сталкиваться с новыми лицами в лифте, загляните в другое место. Арендаторы могут быть распространены в зданиях кондо. Владельцы часто пользуются преимуществами более либеральной политики квартиры ».
Кооперативы
Вообще говоря, более старые, установленные жилые районы имеют преобладание кооперативов. Как объясняет Гэри Малин: «Если вам нравятся исторические объекты, вы, вероятно, окажетесь в кооперативе, так как почти все довоенные здания организованы таким образом. Кроме того, поскольку кооперативные здания имеют тенденцию быть старше, чем жилые комплексы, они часто расположены в более центральных местах. Например, почти все жилые здания, расположенные вдоль Парк-авеню на Верхнем Ист-Сайде (выгодное расположение по любым показателям), представляют собой кооперативы ».
Аванс и цена
Как и в случае с квартирой, решение может сводиться к тому, сколько вы можете потратить и сэкономить на первоначальном взносе. Хотя можно отложить всего 10% от покупной цены квартиры, кооператив может потребовать намного более высокий первоначальный взнос в районе от 20% до 50% от покупной цены. Хорошей новостью является то, что покупная цена кооператива, как правило, меньше, чем квартиры. Хотя цены могут варьироваться в зависимости от района проживания.
Закрытие расходов
По словам нью-йоркского юриста по недвижимости Адама Стоуна, затраты на закрытие кооператива ниже. В приведенном выше примере кондоминиума, стоимость которого превысила 32 000 долларов, кооператив имеет налог на недвижимость в размере 10000 долларов. Существенная разница связана с тем, что квартира является недвижимой собственностью, а акции кооператива являются личной собственностью. «Для некоторых это может быть просто семантикой, но не при расчете затрат на закрытие».
Ежемесячные платежи
Владельцы кооперативов выписывают один чек в месяц под названием «плата за обслуживание». Как и в случае с кондоминиумами, ежемесячная плата идет на базовое обслуживание имущества и персонала, необходимых для поддержания работоспособности здания. Комиссионные сборы, как правило, выше, чем комиссионные за кондо, так как плата часто включает, по крайней мере, часть залога за здание. Хотя ежемесячная плата может варьироваться в зависимости от размера здания.
Тем не менее, важно отметить, что обслуживание и общие расходы не установлены в камне. Любые крупные расходы - новая крыша, новое лобби, больше сотрудников - могут вызвать оценку: что-то, о чем решают члены правления, и что-то, что редко можно изменить.
Доска
Как указывалось ранее, большинство кооперативных советов имеют строгий и часто длительный процесс подачи заявок, который может потребовать от покупателя передать финансовую информацию, пройти проверку занятости и, возможно, личную проверку данных.
Уорнер М. Льюис из команды Харькова Льюиса в Halstead Property резюмирует: «В кооперативе вы не только должны иметь деньги, чтобы купить квартиру (или финансирование для этого), вы также должны быть одобрены советом после подачи заявки, которая обычно очень подробная и отнимает много времени. Затем, практически без причины, покупатель может быть отклонен после собеседования или даже раньше, просто из-за чего-то в его пакете. У меня были сделки, и я видел сделки, в которых нет ни рифмы, ни причины для отклонения ».
правила
Кооперативные доски, как правило, имеют больше правил, чем квартиры, и могут предписывать, когда вы можете практиковать свой тромбон, можете ли вы поставить праздничные украшения на вашу дверь, и может ли ваш питомец переехать с вами. Большинство правил предназначены для содействия гармонии, спокойствию и вежливости совместной жизни.
Но правила, которые обескураживают некоторых отечественных покупателей и почти всех международных покупателей, являются кооперативными ограничениями на субаренду - для кооперативов редко разрешают акционерам сдавать свои квартиры в аренду на любой длительный период времени, если вообще. Еще одно правило кооперативов, делающее невозможными покупки иностранцами, заключается в том, что они вряд ли примут кого-либо, чьи средства находятся за пределами США.
По словам Льюиса, «кооперативы - это создание стабильной, долгосрочной группы жителей. Кондо, кажется, не так обеспокоены этим ".
Предпочтение покупателя
По словам Гэри Малина, «Кооперативы - это разумный выбор для тех, кто ценит стабильность и хочет укорениться в здании. Просто спросите себя:« В нем надолго? » Кооперативы гораздо менее скоротечны, чем кондоминиумы, поэтому они являются отличным местом для жизни, если вы хотите узнать своих соседей. Просто будьте готовы к тому, что вас будут анализировать, тыкать и подталкивать, но понимайте, что этот процесс - то, что держит совместные стабильные и удивительно надежные инвестиции ».
