Что такое земельный фонд?
Земельный фонд - это юридическое лицо, которое по собственному усмотрению владеет или распоряжается частью имущества. Как и другие виды доверия, условия каждого земельного фонда уникальны.
Ключевые вынос
- Земельные трасты - это организации, которые вступают в законную собственность, управляют или частично контролируют собственность по распоряжению землевладельца. Трест-холдинговые компании, также известные как земельные трасты Иллинойса, защищают анонимность землевладельца и не допускают владения недвижимостью. поручено управление неосвоенными землями для сохранения природных ресурсов, исторических мест и общественных зон отдыха для будущих поколений. Собственники, использующие сервитуты для сохранения прав для передачи прав на развитие в фонд охраны земель, могут получить налоговые вычеты за свои благотворительные пожертвования. случаи мошенничества, некоторые пожертвования на природоохранные мероприятия и принимающие их земельные фонды стали объектом пристального внимания.
Как работает Land Trust
Начните с понимания двух типов земельного траста.
- Право собственности на траст позволяет собственнику анонимно сохранять все права на собственность и руководить действиями земельного треста. Эти трасты также обычно называют «трастами Иллинойса», потому что они были впервые популяризированы в Чикаго в 1800-х годах. В то время владельцам недвижимости не разрешалось голосовать по городским проектам в тех же местах, где они владели землей. Чтобы обойти этот закон, состоятельные бизнесмены и политики будут использовать земельные фонды для анонимной покупки земли, тем самым защищая свои права голоса.
Не во всех 50 штатах существует правовая структура для земельного траста с правом собственности. Тем не менее, большинство штатов подчиняются законам о земельном трасте штата Иллинойс, если у них их нет, а это означает, что любой человек может сформировать земельный траст в стиле «Иллинойса» в любом штате при надлежащем правовом руководстве. С другой стороны, фонд охраны земель требует, чтобы владелец собственности отказался от некоторых прав на землепользование и застройку. Целью треста по сохранению земель является защита дикой природы, исторических или культурных объектов и природных ресурсов от коммерческой разработки или других видов деятельности, которые могут привести к нарушению или загрязнению.
Титул-холдинг Land Trusts (или Иллинойс Лэнд Трастс)
В земельном фонде, владеющем правом собственности, землевладелец подписывает документ под названием «Трастовый договор», который передает право собственности на имущество. При создании траста землевладелец (являющийся одновременно и лицом, предоставляющим траст, и бенефициаром) может указать, как управлять землей, кто ее контролирует и как распределяется любой доход, который она приносит. Это означает, что, хотя траст является правообладателем на бумаге, землевладелец сохраняет полный контроль над собственностью.
Тресты, владеющие титулами, используются владельцами недвижимости как способ сохранить анонимность и не допускать ценные активы. Они также могут предоставить ряд других преимуществ планирования недвижимости и защитить активы от судебных решений или залогового удержания. Это может быть особенно полезно для очень богатых, знаменитостей и крупных компаний, которые хотят держать планы развития в секрете.
Показательный пример: знаменитый курорт Walt Disney World Resort в Орландо, штат Флорида, был изначально куплен в 1965 году с использованием земельного траста, обладающего титулом. Первоначальные владельцы болот Флориды, на которых построен курорт, не знали, что за покупкой стоит Disney, уже известное на тот момент имя. Если бы они знали личность покупателя, они, вероятно, увеличили бы свою запрашиваемую цену.
Сохранение земли Трасты
В тресте по сохранению земли, траст не обязательно приобретает право собственности на землю, если собственность не передана в дар полностью. Вместо этого землевладелец может заключить юридически обязывающее соглашение, называемое сервитутом по сохранению, тем самым «передав» свои права на развитие трасту. Доверие поручено обеспечить соблюдение сервитута и, в некоторых случаях, управление имуществом.
Меры по сохранению могут быть адаптированы таким образом, чтобы землевладелец оставлял за собой права собственности и пользования - например, право продолжать заниматься сельским хозяйством или разводить скот - при этом гарантируя, что земля останется неразвитой на неопределенный срок. Сервитуты сохранения "следуют за землей", что означает, что условия сервитута остаются в силе, даже если земля продана или передана наследникам.
56 миллионов
Общее количество акров незастроенных земель, управляемых более чем 1 300 частными трастовыми фондами по всей территории США.
Особые соображения
Существует еще одно важное различие между доверительными и управляющими земельными фондами: пожертвование последнему может принести вам большие налоговые льготы.
Если землевладелец передает свои права на разработку трасту на охрану природы, он может получить налоговый вычет, равный разнице между стоимостью земли в обременении (с установленным сервитутом) и ее стоимостью, если бы она была разработана для ее ». самое высокое и лучшее использование. " В некоторых случаях этот вычет может стоить миллионы долларов.
Как правило, землевладельцы - это либо фермеры, либо владельцы ранчо, которые владели собственностью в течение нескольких поколений, либо очень богатые люди, семьи или предприятия, которые могут позволить себе покупать участки напрямую. Однако недавно была разработана новая инвестиционная ниша, предназначенная для того, чтобы открыть налоговые льготы на сохранение для большей части населения.
Инвестирование в природоохранные сервитуты…
Используя многостороннее партнерство (или «синдикат»), эти инвестиционные компании позволяют нескольким аккредитованным инвесторам объединять свои деньги для покупки земли для консервации. После передачи прав на развитие собственности земельному тресту посредством сервитута, члены партнерства разделили налоговый вычет пропорционально. Отчасти благодаря этим природоохранным партнерствам, согласно оценкам, сохранение земель увеличилось на 175% в период с 2005 по 2015 годы.
… И спор по поводу сохранения инвестирования сервитута
Конечно, всякий раз, когда есть потенциал для прибыли, кто-то будет злоупотреблять системой. Были некоторые громкие случаи, когда люди брали очень большие отчисления за пожертвования сервитутов на полях для гольфа, жилищных разработках и других объектах, которые на самом деле не имеют большой экологической или культурной ценности.
В ответ произошла агрессивная обратная реакция против синдицированных инвестиций, в частности, и земельных трестов, которые принимают свои дарственные пожертвования. Тем не менее, этот особый фокус не может нарисовать полную картину проблем в игре. Независимо от того, были ли они пожертвованы фермерами, миллиардерами или синдицированными инвесторами, очевидно, что законы о пожертвованиях в целях сохранения сохранности требуют более тщательного изучения, чтобы свести к минимуму риск злоупотреблений без устранения стимула для сохранения.
