Покупка и владение недвижимостью редко бывает простым или простым. Когда рассматриваемая собственность находится в отдаленном месте, проблемы умножаются. Тем не менее, инвестиции в недвижимость за пределами штата могут показаться привлекательными, если вы живете в районе, где недвижимость стоит дорого. Это также может показаться привлекательным, если у вас уже есть собственность, где вы живете, и вы хотите диверсифицировать свои активы. Или вы можете просто хотеть иметь дом для отдыха. Но прежде чем сделать предложение, внимательно рассмотрите эти вопросы.
Инвестирование в недвижимость за пределами штата
Причины купить
Одним из факторов, который заставляет людей задуматься о покупке недвижимости вдали от дома, является то, что недвижимость может быть более доступной в другом штате. Возможно, вы живете в таком районе, как Сан-Франциско или Нью-Йорк, где стоимость недвижимости очень высока. Если вы просто не можете позволить себе купить место, где вы живете, или если для этого потребуется вложить большую часть ваших денег в недвижимость (чего вы не хотите делать), вы можете обратиться к другим городам, где основополагающие принципы рынка звук, но стоимость имущества значительно ниже.
Людям, которые живут в депрессивных районах, но не хотят переезжать на работу или по личным причинам, лучше арендовать жилье в своем родном городе и инвестировать в недвижимость, где экономика сильнее. Например, если вы жили в Лас-Вегасе, городе с самым высоким процентом потери права выкупа во время обвала субстандартного кредитования 2008 года, вы, возможно, хотели бы купить недвижимость на рынке, где средние цены продажи оставались относительно стабильными, например, в Шарлотте, Северная Каролина.
Возможно, главная причина, по которой люди решают инвестировать в недвижимость за пределами штата, заключается в том, что окупаемость инвестиций (ROI) может быть лучше, чем дома. Покупные цены, ставки признательности, ипотечные расходы (если таковые имеются), налоги, жилищные правила, условия рынка аренды и многое другое - все это факторы, которые могут быть более благоприятными в другом штате и будут способствовать потенциальной рентабельности объекта недвижимости.
Проблемы для рассмотрения
Когда вы инвестируете за пределами штата, вы должны преодолеть свое незнание рынка недвижимости за пределами штата и его местных экономических условий, как на уровне города, так и на уровне района. У вас не будет того же самого близкого, повседневного знания отдаленного рынка, который у вас есть рынка, на котором вы живете. У вас нет глубокого понимания лучших районов или худших. Вам придется полагаться на слова из уст в уста, исследования, интуицию и мнения профессионалов, которых вы нанимаете.
Понимание всех законов и правил, касающихся собственности и налогов на недвижимость в месте, где вы не живете, является еще одной серьезной проблемой. Даже если вы прочитаете каждую строку местных кодексов и постановлений, то, что написано на бумаге и что происходит в действительности, не всегда совпадают. Крайне важно поговорить с владельцами собственности в этом районе, чтобы получить истинное понимание местных статуй.
Вам понадобятся хорошие контакты в этом районе, чтобы ваш инвестиционный план был успешным, но при работе с отдаленным городом вы, возможно, начинаете с нуля в поиске таких качественных специалистов, как агенты по недвижимости, управляющие недвижимостью и умельцы - люди, которые будут ключ к вашему успеху или неудаче.
Покупка за пределами государства
Секрет успеха многих инвесторов за пределами штата - найти и нанять отличную компанию по управлению недвижимостью. Они понадобятся вам, чтобы помочь вам заполнить вакансии, собрать арендную плату, сделать ремонт и справиться с чрезвычайными ситуациями. Если вы проживаете в этом районе, вы можете управлять имуществом самостоятельно, но если вы живете далеко, профессиональное управление недвижимостью - это дополнительные расходы, которые вы просто обязаны нести для защиты своих инвестиций. Как говорит Расти Меадор, опытный строитель и управляющий недвижимостью, «независимо от того, насколько выгодна сделка с недвижимостью, которую вы найдете, она настолько же хороша, насколько хорошо ее управляют».
Имейте в виду, что даже если в вашей платежной ведомости есть управляющая компания, вам все равно придется время от времени посещать вашу собственность, чтобы убедиться, что то, что говорят вам менеджеры и арендаторы, соответствует действительности. Это дополнительные затраты времени и денег, которые необходимо учитывать.
Кроме того, при покупке арендуемой недвижимости, особенно арендуемой недвижимости за пределами штата, вы, вероятно, столкнетесь с более высокими страховыми ставками домовладельцев, более высокими процентными ставками по ипотечным кредитам и более высокими требованиями к первоначальному взносу, поскольку кредиторы будут считать вас более рискованным заемщиком, чем владельцем-жильцом., Вы также усложните свою налоговую ситуацию, владея арендуемой недвижимостью и зарабатывая доход более чем в одном штате. Возможно, вам придется нанять специалиста по подоходному налогу, чтобы держать вас в хороших отношениях с налоговыми органами.
Рассматривая все эти факторы, вы можете обнаружить, что быть владельцем дома или покупать инвестиционную недвижимость на дому гораздо проще и дешевле.
Прежде чем купить за пределами штата
Если вы все еще собираетесь покупать за пределами штата, обязательно прислушайтесь к этим дополнительным предупреждениям.
Не покупайте зрение невидимым; собственность может быть не такой, как вы думаете. Информация о недвижимости в Интернете может быть устаревшей, и местный агент по недвижимости или владелец недвижимости, который не заботится о ваших интересах, может лгать вам, чтобы закрыть продажу. Если вы невольно становитесь владельцем неприятной собственности, которая нарушает законы о здоровье и / или безопасности, вы можете оказаться на крючке для многочисленных нарушений кода, которые будут трудоемкими и дорогостоящими для устранения. Если имущество оставалось вакантным достаточно долго, у него могут возникнуть проблемы с техническим обслуживанием, которые приводят к такому повреждению, что город считает это угрозой безопасности и разрушает его. Вы могли бы даже оказаться на крюке для счета за снос.
Некоторые инвесторы в недвижимость считают, что причиной их падения являются клопы, термиты, тараканы, мыши и другие вредители. Без личного посещения объекта и профессиональной проверки этих проблем вы можете стать владельцем недвижимости, которая не пригодна для жилья. Скотт Пэкстон из Агентства по защите проката сообщает, что жалобы на клопов становятся все более распространенными, и от этой проблемы можно избавиться очень дорого.
Поиск качественных арендаторов особенно важен для заочных арендодателей. Вы не будете там, чтобы пристально следить за поведением ваших арендаторов или обращением с имуществом, а также не будете оказывать давление на них, чтобы они платили, если арендная плата просрочена. Помимо найма первоклассной компании по управлению имуществом, вам нужны арендаторы, которые не причинят вам или вашей управляющей компании никаких проблем.
Кроме того, личный визит в это место позволяет вам лучше познакомиться с профессионалами, которые помогут вам в процессе покупки жилья, такими как ваш адвокат, агент по недвижимости и кредитор. Во время посещения найдите время, чтобы встретиться с различными кредиторами и изучить различные типы ипотечных кредитов и процентные ставки, доступные на местном уровне. Также полезно предварительно получить одобрение на ипотеку, так как это сократит время, которое потребуется, чтобы закрыть сделку, как только вы наконец нашли дом своей мечты за пределами штата.
Наконец, если вы никогда не владели собственностью, покупка вашей первой собственности за пределами штата является слишком рискованной. Независимо от того, сколько книг вы прочитали о владении недвижимостью, ничто не заменит реальный опыт. Без какого-либо опыта владения недвижимостью и из первых рук о знании, которое приходит из жизни в собственности изо дня в день, вы можете пропустить важные вопросы обслуживания.
Альтернативы за пределами штата
Вы также можете взглянуть на покупку недвижимости там, где вы живете, даже если вы не хотите в ней жить. Возможно, вы снимали квартиру в Сан-Франциско, потому что вас не интересует проживание в единственном месте, которое вы можете себе позволить, - в квартире площадью 250 квадратных футов. Но вы бы хотели иметь эту квартиру в аренду? Вероятно, будет проще купить и иметь место рядом с вашим домом. Это может быть дороже или менее выгодно, но вы можете найти дополнительные расходы или более низкую рентабельность инвестиций, что стоит меньше хлопот.
Как заставить это работать
Покупайте в районе, где есть сходства с районом, в котором вы живете, например, климат, демография или возраст имущества, чтобы вы имели представление о том, с чем имеете дело. Если вы всю жизнь проживали в пригороде Калифорнии в 1960-х годах, не покупайте 120-летнюю недвижимость в Бостоне.
Не покупайте недвижимость с высоким риском. По словам Райана Л. Хинричера, одного из основателей инвестиционной компании по продаже жилья Investor Nation, покупайте в районе, преимущественно занимаемом владельцами, для привлечения арендаторов с более низким экономическим риском. Высококачественная недвижимость, как правило, «требует меньшего количества обслуживания и содержания. Эти объекты также сдаются в аренду быстрее, так как обычно имеют современную планировку и достаточное количество спален и ванных комнат», - отмечает он.
Наконец, как уже упоминалось ранее, очень важно создать отличную сеть профессионалов, которые будут помогать вам и время от времени посещать вашу собственность самостоятельно.
Суть
Инвестирование в недвижимость за пределами штата является рискованным предложением и серьезным обязательством. Прежде чем сделать это, убедитесь, что вы действительно понимаете, во что вы ввязываетесь, и что вы готовы решать все связанные с этим проблемы.
