Цены на элитную недвижимость горячие и продолжают расти. Согласно последнему отчету Christie's International Real Estate, самая высокая продажа элитной недвижимости в Нью-Йорке составила 91 541 000 миллионов долларов.
«Многие состоятельные люди покупают дома в качестве жесткого актива», - говорит Джей Белсон, генеральный директор Jay Belson Luxury Real Estate, компании, предоставляющей полный спектр услуг для инвестирования в элитную недвижимость, базирующейся в Беверли-Хиллз, Калифорния. Из растущего числа самых богатых людей в мире потенциальный рынок элитной недвижимости больше, чем когда-либо. Если вы хотите принять участие в акции и можете позволить себе крутой ценник, вот несколько вариантов для этого.
Определение «Элитная недвижимость»
Перед тем, как инвестировать, важно понять, какие особенности характеризуют элитную недвижимость, потому что только высокая цена не поместит недвижимость в эту категорию. «Он должен быть уникальным и эксклюзивным, в хорошем смысле и в желаемой форме. Люди, которые богаты, будут платить больше за то, что считается превосходным », - говорит Рэнди Чар, старший вице-президент по операциям в One Queensridge Place, роскошном высотном здании, расположенном всего в нескольких минутах от полосы Лас-Вегаса.
Высококлассные покупатели хотят иметь доступ к роскошным развлечениям, таким как магазины высокого класса, рестораны и искусство, а также к близости к другим роскошным домам. Трофейный адрес, такой как Park Avenue в Нью-Йорке, добавляет ценность. Иметь историю не повредит. Многие покупатели предметов роскоши ищут естественную красоту расположения на набережной или, по крайней мере, вид на реку, океан или озеро. Другие хотят вид на сельскую местность или горы.
Высококлассные покупатели хотят получить те же функции, что и все покупатели, но в более широком масштабе. Они хотят уединения и безопасности, иногда вплоть до уединения. Они хотят красоты внутри и снаружи и могут позволить себе индивидуальную архитектуру, индивидуальный дизайн, чрезмерное внимание к деталям и роскошную отделку. Им также нужны удобства помимо удобств: кухня от шеф-повара, роскошный бассейн, большой мастер-люкс и открытая жилая площадь, не говоря уже о домашней автоматизации, детекторах движения, автоподъемниках и винных погребах с регулируемой температурой. Они также хотят места. Например, в Малибу, штат Калифорния, средний роскошный дом имеет более 4000 квадратных футов (и ценник в 6 миллионов долларов).
При выборе роскошного дома чрезвычайно важно учитывать аспекты недвижимости, которые нельзя изменить, говорит Марк Фитцпатрик, генеральный директор RUHM Destination Marketing, службы маркетинга для роскошной недвижимости по всему миру. «Вы не можете изменить путь солнца, расположение океана или тот факт, что над вашей головой пролетают большие самолеты. Уродливые обои в ванной комнате гораздо менее важны, чем погода », - говорит он.
Сколько тебе надо?
На рынках, где цены, как правило, ниже, вам может понадобиться всего полмиллиона, чтобы владеть частью элитной недвижимости. Но вам понадобится как минимум 1 миллион долларов, чтобы купить элитную недвижимость в большинстве крупных городов, и цена входа будет расти там, где стоимость жизни высока. По данным Christie's, это 3 миллиона долларов в Сан-Франциско, 5 миллионов долларов в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке и 7 миллионов долларов в Лондоне .
Покупатели предметов роскоши часто платят наличными, но другой вариант - огромная ипотека. Если вы финансируете покупку, вам понадобится большой первоначальный взнос, отличный кредит, подтверждение дохода и активов и большие денежные резервы.
Как это сделать: ваши варианты инвестирования в элитную недвижимость
Перевернуть особняк
По словам Белсона из Jay Belson Luxury Real Estate, модернизация существующих элитных объектов недвижимости и их перепродажа с целью получения прибыли - это отличная инвестиция. «Это быстрее, чем строить с нуля, но ограничивается свойствами, которые имеют правильное сочетание архитектуры, условий и компоновки», - говорит он, добавляя, что исправители лучше. Недостатком является то, что «поскольку большинство этих домов можно проживать при покупке, вы будете конкурировать с местными покупателями-пользователями, которые могут перекупить вас», - говорит он. Однако на рынке предметов роскоши конкуренция между инвесторами и флипперами намного ниже, потому что меньше людей, которые могут позволить себе финансировать проекты высокого уровня и которые понимают, как их реализовать на высоком уровне, говорит Белсон.
Инвестируйте на международном уровне
Инвестиции в элитную недвижимость за рубежом могут иметь преимущества, которых вы не найдете внутри страны. На островах Теркс и Кайкос, небольшой британской заморской территории, расположенной к востоку от Кубы и к северу от Гаити и Доминиканской Республики, ежегодные налоги на имущество и налог на прирост капитала с передаваемой собственности отсутствуют. Право собственности на землю защищено реестром земель, а доллар США является официальной валютой, поэтому обменные курсы не являются фактором, влияющим на завершение покупки или будущую стоимость вашей собственности.
Эти острова являются хорошим местом для инвестиций, потому что цены на землю неуклонно росли в течение последних десяти лет и, как ожидается, будут продолжать расти благодаря быстро растущему туризму и развитию, говорит Блэр Макферсон, совладелец и брокер RE / MAX Real Поместье Группы Теркс и Кайкос. И вы можете получить дополнительный доход от своих инвестиций, сдавая их в аренду, пока вас нет, и позволяя управляющей компании обрабатывать детали, говорит он.
Инвестирование за рубежом также может иметь уникальные проблемы. «Мы должны помнить, что остальной мир работает не так, как мы в Штатах», - говорит Фицпатрик из RUHM. «Вы не хотите приобретать недвижимость в другой стране только для того, чтобы выяснить, что правительство может забрать ее у вас в будущем». Используйте международного юриста по недвижимости и других специалистов, чтобы помочь с вашей должной осмотрительностью, говорит он.
Купить элитную квартиру
Независимо от того, покупаете ли вы роскошную квартиру для себя или сдаете в аренду, «тратить деньги на дом, расположенный в большом роскошном здании с удобными транспортными средствами поблизости», - говорит Лидия Сассек из Corcoran, полный сервис фирма по недвижимости на Манхэттене. «Покупка в роскошном здании с плохими транспортными возможностями - плохая инвестиция», - говорит она.
Услуги и особенности, которые предлагает здание, могут также сделать или сломать Ваши инвестиции. «У вас нет штатного швейцара? Хорошо, но что еще предлагает ваш дом? Виды, высокие потолки, террасы и все эти функции помогают отличить ваш дом от других квартир с печеньем и могут привести к более высокой цене продажи, когда пришло время выехать », - говорит Сассек.
Имейте в виду, что когда вы покупаете роскошную недвижимость, вы покупаете стиль жизни. По ее словам, частные крыши на крыше, бассейны, помещения общего пользования с фитнес-центрами, а также услуги горничной или гостиничные услуги выделяют элитную недвижимость. «Даже если вокруг дома, который вы покупаете, построены другие новые квартиры, эти типы недвижимости сохраняют свою ценность», - говорит Сассек.
Jumbo Mortgages для элитной недвижимости
В то время как большинство покупателей элитной недвижимости предпочитают приобретать недвижимость за наличные, некоторые используют огромные кредиты для захвата элитной недвижимости. Гигантские кредиты (также называемые гигантскими ипотечными кредитами) - это кредиты на суммы, превышающие лимит, установленный Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA). Обычно эта сумма превышает 424 100 долларов США; тем не менее, в некоторых округах, где часто проживает более дорогая недвижимость, эта сумма больше. В настоящее время процентная ставка для 30-летней фиксированной ставки составляет 4, 25%, а APR составляет 4, 27%, согласно данным usbank.com. Это похоже на среднюю ставку стандартной 30-летней фиксированной ипотеки. По состоянию на январь 2017 года процентная ставка по средним 30-летним фиксированным ипотечным кредитам составляет 4, 25% при APR 4, 32%.
Выберите недвижимость для отдыха высокого класса
«Роскошная аренда на отпуск может обеспечить множество преимуществ, включая оценку активов, налоговые вычеты, возможности для деловых контактов и, самое главное, личное удовольствие», - говорит Фицпатрик из RUHM. Ключевым является выбор места с типично сильным рынком, например, горнолыжный курорт, Гавайи или тропический остров. «Они отлично подходят для сезонного дохода и хорошо работают на хороших финансовых рынках. Тем не менее, они могут пострадать больше во время рецессии, чем дома в крупных городах », - говорит он.
Действительно, рынок элитного жилья пережил сильнейший отскок от жилищного краха в крупных городах, но курортные зоны начинают следовать его примеру, говорится в недавнем отчете Christie's International Real Estate.
По словам Фицпатрика, в дополнение к выбору правильного города инвесторам следует рассмотреть возможность покупки недвижимости, которая будет привлекательна для отдыхающих семей. «Это увеличит уровень занятости и рентабельность инвестиций», - говорит он.
Брюс Тобиас, 20-летний ведущий агент по недвижимости с RE / MAX Sedona в Аризоне, добавляет, что крупные туристические курорты - это разумный выбор, и инвесторам следует искать недвижимость с потенциалом для долгосрочной выгоды.
Завершить кастомную сборку
По словам Белсона, строительство нового дома с нуля обеспечивает максимальную рентабельность, но имеет более длительные временные рамки, но дом, где все новое и имеет самые желанные на сегодняшний день стили и удобства, имеет решающее значение для получения максимальной прибыли. Он говорит, что его компания в настоящее время строит дом площадью 25 000 квадратных футов в Бел Эйр, Калифорния. «Мы приобрели недвижимость за 8, 7 миллиона долларов. Бюджет строительства составляет 18 миллионов долларов. Предполагаемая цена продажи составляет 50 миллионов долларов. Трудно превзойти это в качестве инвестиций », - говорит он.
«Когда что-то не продается, и это желательно, и есть спрос, тогда вы видите, что цены действительно растут», - говорит Чар из One Queensridge Place. «Если вы посмотрите на бутылку Lafitte Rothschild 82 года, то рост цен будет расти в геометрической прогрессии по сравнению с маркой, которая не так хороша из-за спроса и предложения. То же самое и с элитной недвижимостью. Чем эксклюзивнее и труднее найти, тем достойнее инвестиции в дом ».
Суть
Инвестирование в элитную недвижимость может быть более захватывающим, чем инвестирование в ценные бумаги, благодаря его осязаемому аспекту, и есть много способов сделать это, от строительства индивидуального дома до продажи особняка и до покупки недвижимости для отдыха. Вы можете наслаждаться своим роскошным домом в качестве резидента, путешественника или арендодателя или строить роскошные дома для других. Перед покупкой убедитесь, что вы понимаете функции, которые создают долговременную ценность в этом классе активов, чтобы получить максимальную отдачу от ваших инвестиций.
