Уилл Роджерс однажды порекомендовал людям покупать землю из-за ее дефицита. Имея это в виду, инвесторы должны понимать практичность владения землей и ведения наземного бизнеса. Им также необходимо знать о конкретных типах инвестиционных вариантов, связанных с землей, доступных через инвестиционные продукты, такие как биржевые фонды (ETF) и биржевые облигации (ETN).
Типы инвестиций в землю
Независимо богатые люди могут приобрести землю для личного пользования, отдыха - и да, для инвестиций. К сожалению, большинство людей не попадают в эту категорию. Возникает вопрос: способны ли владения землей и коммерческие предприятия обеспечить приемлемый возврат инвестиций для мелких инвесторов, в то же время предоставляя им радости и качества, связанные с владением землей? Чтобы ответить на этот вопрос, вам необходимо оценить 10 основных категорий потенциальных инвестиций в землю:
- Земля под застройкуЗемельный участокПроизводственные землиВинные дворыСадыСад для отдыха
Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость
Застройка жилой и коммерческой земли предлагает реальный вход в инвестиции, потому что практически неограниченное количество возможностей застройки может быть структурировано, чтобы соответствовать капиталу инвестора и временным ограничениям. Для большинства мелких инвесторов ETFs Real Estate Investment Trust (REIT) являются идеальным выбором, поскольку они не требуют прямого управления, они широко диверсифицированы по типу недвижимости, географически диверсифицированы, их можно покупать или продавать в режиме реального времени. и они очень недорогие. Некоторые специализируются на типе недвижимости, но другие, такие как Vanguard REIT ETF (VNQ), обеспечивают разнообразное воздействие на промышленные, офисные, торговые, медицинские, общественные и жилые объекты.
К сожалению, эти виды инвестиций сводят на нет возможности землевладельца получать удовольствие от использования земли. Таким образом, жилые и коммерческие земельные участки не являются подходящими вариантами для людей, которые хотят по-настоящему испытать чувство собственности на землю.
Row Crop Land и Земля для животноводства
Земля, купленная для выращивания пропашных культур или для ведения животноводства, дает возможность наслаждаться землей как в плане домовладения, так и с точки зрения получения дохода. Тем не менее, существует множество проблем для мелких инвесторов, которые покупают землю для управления этими типами предприятий. Во-первых, масштаб, необходимый для работы на междурядьях или на животноводстве, должен быть очень большим, чтобы быть финансово жизнеспособным. Это, в свою очередь, требует значительных первоначальных капиталовложений, намного превышающих возможности большинства людей. Более того, постоянные постоянные затраты, связанные с проведением этих видов сельскохозяйственных работ, чрезвычайно высоки.
Это, в свою очередь, означает, что финансовый рычаг и бизнес-риск для таких операций также очень высоки. В результате на землевладельца оказывается значительный стресс, чтобы сделать эти виды коммерческих предприятий финансово успешными. Во многих случаях уровень стресса намного превышает выгоды, которые жаждут землевладельцы. Имея это в виду, справедливо сказать, что большинству мелких инвесторов следует избегать таких крупномасштабных фермерских операций, поскольку риски и трудности такой деятельности, вероятно, превысят любые выгоды.
Хотя владение традиционными операциями по выращиванию пропашных культур или животноводству, вероятно, неосуществимо для большинства мелких инвесторов, многие варианты инвестиций в сельское хозяйство обеспечивают приемлемую инвестиционную привлекательность для традиционных фермерских предприятий. Например, Сельскохозяйственный индексный фонд США (USAG) является биржевым фондом, который обеспечивает воздействие соевых бобов, кукурузы, пшеницы, хлопка, сахара, кофе, соевого масла, живого скота, фидерного скота, какао, постных свиней, Канзас-Сити. пшеница, рапсовое масло и соевый шрот. Поэтому, вкладывая средства в этот продукт, мелкие инвесторы будут иметь широкие возможности для инвестиций в традиционные сельскохозяйственные операции. Это, в свою очередь, может использоваться инвестором, чтобы не отставать от традиционных методов ведения сельского хозяйства, а также обеспечивать привлекательный возврат инвестиций с течением времени.
Мелкие инвесторы также могут использовать различные биржевые облигации (ETN) для инвестирования в конкретные виды традиционных сельскохозяйственных операций. Например, ETN Barclays iPath Pure Beta Сельское хозяйство (DIRT) обеспечивает инвестиционные риски для таких мягких товаров, как кукуруза, пшеница, соя, сахар, хлопок и кофе, а ETN Barclays iPath Pure Beta (LSTK) обеспечивает инвестиционные риски для крупного рогатого скота и свиньи.
С точки зрения использования ETF и ETN в качестве вариантов инвестиций, связанных с землей и сельским хозяйством, инвесторы должны понимать, что многие из этих типов продуктов используют производные инструменты, такие как фьючерсные контракты, для формирования воздействия на рынок. В результате инвесторы должны провести тщательную экспертизу этих типов инвестиций, чтобы полностью понять свои потенциальные риски и выгоды. Тем не менее, использование ETF и ETN, вероятно, предоставит наилучшую возможность для участия в традиционных крупных сельскохозяйственных операциях.
Возможности инвестирования в малые фермы
Для мелких инвесторов, чтобы по-настоящему насладиться более традиционным чувством владения землей, возможно, лучшими вариантами являются лесные фермы, земли разработки полезных ископаемых, огороды, сады, виноградники и зоны отдыха. Эти виды сельскохозяйственной деятельности гораздо более привлекательны для мелких инвесторов: масштаб покупки земли может быть адаптирован к ограничениям капитала инвестора; Операции могут генерировать постоянный поток доходов, и инвесторы могут наслаждаться пребыванием на земле во время ее использования.
С учетом сказанного, множество ETF и ETN также напрямую связаны с этими видами фермерских начинаний. Поэтому мелкие инвесторы могут рассмотреть возможность инвестирования в них, если они решат, что для ведения мелкого фермерского хозяйства требуется слишком много их времени и ресурсов.
MSCI Global Timber ETF (CUT) предназначен для отслеживания деятельности лесопромышленных компаний по всему миру и включает в себя холдинги в фирмах, которые владеют или арендуют лесные угодья и собирают древесину для коммерческого использования и продажи изделий на основе древесины. Кроме того, фонд SPDR S & P по разведке и добыче нефти и газа (XOP) является одним из многих вариантов инвестиций, которые обеспечивают воздействие на разработку минеральных земель.
Вопросы для рассмотрения
После того, как было принято решение о покупке необработанной земли в качестве инвестиции или в целях развития, инвесторам необходимо понять многие вопросы, касающиеся законности, связанной с использованием конкретных участков собственности. Например, ограничения на землепользование могут ограничивать то, каким образом земельный участок может использоваться владельцем, земельные сервитуты могут предоставлять доступ к части собственности несвязанной стороне, а передача прав на разработку полезных ископаемых может предоставлять несвязанной стороне разрешение на добычу и продажу полезных ископаемых для финансовой выгоды.
Кроме того, прибрежные и прибрежные права могут оговаривать доступ землевладельца к смежным водным путям, а расположение земли может диктовать, если оно лежит в пойме, что может сильно повлиять на способ использования земли. К счастью, потенциальные покупатели земли могут получить ответы на эти вопросы, изучив юридическую спецификацию земельного участка, которая содержится в документе, известном как земельный акт. Этот тип документа обычно доступен для общественности через Интернет, или его можно получить старомодным способом, посетив отдел регистрации земельных документов и дел соответствующего офиса канцелярии.
В дополнение к юридическим вопросам, мелкие инвесторы должны рассмотреть доступ земли к основным коммунальным услугам, таким как электричество или телекоммуникации. Инвесторы также должны пересмотреть годовое обязательство по налогу на землю, оценить возможность нарушения границ и проанализировать удаленность земли от землевладельца, а также от ближайшего сообщества. Все эти вопросы важны, потому что отсутствие коммунальных услуг может сильно затруднить возможность использования земли, отдаленность земли может повлиять на возможности, которыми владелец земли может пользоваться собственностью, а налоги на недвижимость могут повлиять на финансы владельца земли. Помня об этих проблемах, потенциальные землевладельцы должны провести комплексную оценку должной осмотрительности, прежде чем принимать решение о покупке земли.
Общий обзор оценки земли
Инвесторы, рассматривающие возможность покупки земли, должны понимать, что они занимаются исключительно спекулятивными инвестициями. Это связано с тем, что неосвоенная земля не приносит никакого дохода, и поэтому любой возврат инвестиций должен исходить от потенциального прироста капитала, который может быть получен после продажи земли. Имея это в виду, стоимость долга по кредиту для сельскохозяйственной недвижимости может быть использована для проведения предварительного инвестиционного анализа.
По состоянию на февраль 2018 года годовая процентная ставка для 30-летнего полностью амортизированного кредита на сельскохозяйственную недвижимость составляла 6%. Исходя из этой ставки, земля, приобретенная с помощью земельного кредита, должна будет увеличиваться на 6% каждый год, чтобы инвестиции в землю были безубыточными. В большинстве районов США это вряд ли произойдет, особенно в течение длительного периода времени. Поэтому, с чисто инвестиционной точки зрения, сырая земля имеет очень непривлекательную отдачу от инвестиций, особенно если учесть период времени, в течение которого инвесторы обычно должны владеть землей для получения отдачи от инвестиций. Кроме того, в будущем, вероятно, увеличатся процентные ставки по кредитам на фермерские земли, что означает, что уровень безубыточности для будущих покупок земли также возрастет.
Если стоимость долга по кредиту для сельскохозяйственной недвижимости не отговаривает мелких инвесторов от желания покупать землю в качестве спекулятивных инвестиций, и они искренне верят, что могут организовать небольшую фермерскую деятельность, которая будет отвечать их требованиям к капиталу, требованиям к доходу и временным ограничениям. многие отчеты об оценке легко доступны. Эти отчеты могут быть получены из сельскохозяйственных отделов государственных государственных университетов, чтобы помочь оценить возможность создания предприятия малого бизнеса. Поэтому мелкие инвесторы, которые хотят создать лесную ферму, овощную ферму, виноградник или фруктовый сад, должны иметь возможность найти всеобъемлющий и своевременный анализ, который объясняет, как установить эти типы операций, объем работы, который они могут повлечь за собой, капитальные затраты требуемый период времени, необходимый для получения отдачи от инвестиций, и вероятный возврат вложений, которых со временем достигнет операция на малых фермах.
Наконец, и, возможно, самое главное, инвесторы должны понимать, что инвестиции в землю для управления малыми фермерскими предприятиями, вероятно, будут самым трудным и рискованным видом предпринимательской деятельности, который может быть реализован. Это связано с тем, что в дополнение к риску, обнаруженному во всех начинаниях бизнеса, сельскохозяйственные операции принимают на себя целый ряд рисков, с которыми несельскохозяйственным предприятиям не приходится сталкиваться. Примерами являются угроза различных болезней сельскохозяйственных культур, возможность заражения вредителями, постоянно меняющаяся погодная среда и нестабильные рыночные цены. По этим причинам в сочетании с тем фактом, что для ведения мелкого фермерского хозяйства требуется значительная физическая сила, выносливость и очень сильная трудовая этика, подавляющее большинство инвесторов вряд ли смогут справиться со всеми сельскохозяйственными требованиями, предъявляемыми к устойчивая основа.
Суть инвестиций в землю
Покупка сырой земли является очень рискованной инвестицией, потому что она не принесет никакого дохода и может не принести прирост капитала при продаже имущества. Более того, использование кредита на фермерскую недвижимость для покупки земли очень рискованно. С учетом этих соображений рекомендуется, чтобы большинство мелких инвесторов, жаждущих владеть землей или управлять мелким фермерским бизнесом, использовали широкий спектр ETF и ETN, которые теперь предоставляют мелким инвесторам возможности, которые когда-то были доступны только для хеджирования. фонды. Используя эти виды инвестиционных продуктов, инвесторы должны быть в состоянии выполнить свое желание заниматься рекреационной деятельностью, связанной с землей, и в то же время получать разумную отдачу от инвестиций.
