Когда цены на жилье падают, потребители с большей вероятностью не выполнят свои жилищные кредиты, в результате чего банки теряют деньги. Кроме того, снижается доля собственного капитала, а это означает, что у потребителей остается меньше средств для расходов, сбережений, инвестиций или погашения долгов. Иногда банки даже вынуждены закрываться.
Недавнее исследование региональных взрывов и падений на рынке недвижимости в 1980-х и 1990-х годах показало, что банки в штатах, которые испытали значительное снижение цен на жилье, также страдали от высоких ставок дефолта по кредитам и, как следствие, от низких прибылей и отказов. Обычно, но не всегда, это снижение следовало за каким-то экономическим шоком, таким как падение цен на сырьевые товары или сокращение государственных расходов.
Снижение цен на жилье стало провоцирующим фактором финансового кризиса, который потряс мир осенью 2008 года. Правила, принятые в Соединенных Штатах, оказали давление на банковский сектор, позволив большему количеству потребителей стать домовладельцами. По состоянию на 2007 год правила Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) требовали, чтобы 55% кредитов, выданных Fannie Mae и Freddie Mac, предоставлялись заемщикам со средним уровнем дохода или ниже, а почти половина этих кредитов уходила на низкий уровень. доход заемщиков.
Начиная с 2004 года Fannie Mae и Freddie Mac скупили огромное количество ипотечных кредитов и ипотечных активов, характеризующихся сомнительными стандартами андеррайтинга, включая ипотечные кредиты Alt-A, которые сопровождались высоким соотношением займа к стоимости или долга к доходу. При выдаче рискованных ипотечных кредитов они взимали огромные комиссионные и пользовались высокой маржой. В то же время они использовали обеспечение от субстандартных ипотечных кредитов для разкупа ценных бумаг с ипотечным покрытием под частной маркой (MBS). Когда цены на жилье в США снизились, а количество просроченных ссуд, дефолтов и взысканий на жилье увеличилось, пузырь на рынке жилья, наконец, лопнул.
В то время снижение цен на жилье обычно было основным показателем падения цен на акции в США. Цены на жилье в США достигли максимума в первом квартале 2006 года, но фондовый рынок США продолжал расти до четвертого квартала 2007 года. Удар один-два падения на двух основных рынках активов США вызвал кризис ликвидности, который заморозил рынки межбанковского кредитования вокруг Глобус.
При таком сценарии банки обычно сокращают свои инвестиции и кредитование. Потребителям может быть сложнее получить кредиты на акции. В Великобритании, например, снятие акций добавило 14 миллиардов фунтов стерлингов в экономику до финансового кризиса. Напротив, они составили отрицательные 8 миллиардов фунтов к концу 2008 года.
Неясно, однако, как потребители используют деньги, полученные от кредитов собственного капитала. Некоторые исследования показывают, что до 60% извлеченного капитала используется для потребительских расходов, но другие исследования показывают, что деньги используются либо для инвестиций, либо для погашения задолженности.
Хотя еще одно резкое снижение цен на жилье, безусловно, окажет негативное влияние на банки, банки сегодня лучше капитализированы, и регуляторы пристально следят за сектором, пытаясь свести к минимуму ущерб, который может быть вызван обвалом рынка недвижимости.
